لقد واجهت مؤخرًا مشكلة اختيار شقة وبالطبع أول شيء قررت فعله هو معرفة ما يحدث في سوق العقارات، وكما يحدث عادةً، نصف الخبراء يقولون أن العقارات سوف ترتفع، ويقول آخرون أنه على العكس من ذلك، فإن السعر سينخفض. وفي النهاية، قررت أن أكتشف الأمر بنفسي، وهذا ما خرج منه.
©
ولكي نفهم كيف تغير السعر في الآونة الأخيرة، كان من الضروري العثور على أسعار البيع الحقيقية للعقارات. الأسعار من المواقع المستهدفة مثل أو ليست مناسبة، حيث أن الشقق هناك عادة ما تباع بسعر مخفض ولا يمكن معرفة سعر البيع الحقيقي، لذلك لاحظت وجود موقع عقاري حيث يمكنك معرفة السعر الفعلي الذي تم شراء الشقة به. نحن نتحدث عن الموقع، بطبيعة الحال. ، يمكنك قراءة المزيد عنها في مراجعة. باختصار، يمكننا القول أن هذه المنظمة تعمل في مجال بيع الشقق بموجب عقد الإيجار المنفذ في المزاد.
لمعرفة الأسعار في أي مناطق في موسكو، وسيكون من المثير للاهتمام أيضًا معرفة الشقق التي يتم تداولها أكثر، وفي أي المناطق يشترونها بالقرب من السعر المبدئي، وفي أي المناطق يمكن أن يتغير السعر كثيرًا. للقيام بذلك، قمت أولاً بتحليل البيانات من الموقع ، وتنقسم هذه البيانات إلى نوعين: المزادات السابقة والفاشلة، ويمكن للشقق التي لم يتم بيعها أن تكون في مكانين في وقت واحد.
أضع البيانات التي تم تحليلها في جدول من أجل الوضوح:
يعرض الجدول بيانات آخر 10 مزادات.
في الجدول أعلاه، يحتوي العمود "أ" على معلومات حول شقق المزادات (العناوين بدون مسافات أو أحرف كبيرة بسبب الاختلافات الإملائية في بيانات المصدر)، ويشير السطر الأول إلى تواريخ المزادات المستقبلية والماضية. يتم ملء الشقق المباعة بـ "xxx" على السطر (يتم ذلك من أجل فهم الشقق التي قد تكون متاحة في المزادات التي لم يتم الإعلان عنها بعد)، ويتم الإشارة إلى سعر البدء في السطر العلوي من الخلية، ويتم تحديد سعر البيع في المحصلة النهائية، في خلايا المزادات المستقبلية يوجد رابط مع وصف الشقة.
يمكنك أيضًا في هذا الجدول رؤية بعض الأنماط المثيرة للاهتمام، على سبيل المثال، كقاعدة عامة، إذا لم يتم بيع شقة في مزادين، فسيتم تخفيض السعر في المزاد الثالث، وهكذا في كل مزادين، على الرغم من أنك إذا نظرت في عينة أكبر، هناك استثناءات لهذه القاعدة وتصبح الشقة أرخص بالفعل في المزاد التالي، إذا لم يتم بيعها في الأول.
لفهم المناطق ومجموعات الشقق التي يوجد بها المزيد من الحرف، قمت بوضع جميع العناوين على الخريطة:
الرابط كاملا .
تُظهر الخريطة عناوين الشقق التي تم بيعها أو سيتم بيعها، ويشير عنوان البطاقة إلى سعر البيع (وليس البيع/المزاد)، وسنة البيع وتاريخ بيع الشقة. الرقم الموجود في الملصق يوضح عدد الغرف في الشقة. يحتوي وصف العلامة على معلومات حول المزادات الماضية والمستقبلية، بالإضافة إلى العنوان (عناوين بدون مسافات أو أحرف كبيرة بسبب الاختلافات في التهجئة في بيانات المصدر) ومعلومات أخرى حول الشقة.
بفضل الخريطة، يمكنك معرفة كيف تغير السعر في المنطقة مع مرور الوقت، وحجم التجارة هناك لخيارات مماثلة. ومن المثير للاهتمام أن نلاحظ أن الصندوق الجديد، أي. عادة ما يتم بيع الشقق في المباني الجديدة، حتى في المناطق التي تعاني من ضعف وسائل النقل، عن طريق المساومة، ولكن يمكن شراء الشقق في المباني القديمة بالسعر المبدئي أو مع القليل من المساومة. باستخدام الخريطة، يمكنك عمل توقعات تقريبية للمزاد، مع الأخذ في الاعتبار الشقق المباعة مسبقًا والموجودة حول الشقة المعروضة للبيع بالمزاد.
على الرغم من أنه ليس من الصحيح تمامًا مقارنة الشقق من المخزون القديم والجديد، إلا أن شقق المزاد منحازة بقوة نحو المخزون القديم نظرًا للتفاصيل ، ولكن لا تزال تأخذ في الاعتبار بعض الرسوم البيانية مع هذه الافتراضات.
رسم بياني لمتوسط أسعار الشقق حسب السنة وعدد الغرف:
إجمالي عدد الشقق: 397
ليس صحيحاً تماماً اعتبار متوسط الأسعار بمعزل عن المنطقة التي تقع فيها، لذلك سننظر إلى الشقق في كل منطقة على حدة (يتم النظر فقط إلى المناطق الواقعة داخل طريق موسكو الدائري).
رسم بياني لمتوسط أسعار الشقق المكونة من غرفة واحدة، مقسمة حسب المنطقة والسنة:
إجمالي عدد الشقق ذات الغرفة الواحدة: 218
رسم بياني لمتوسط أسعار الشقق المكونة من غرفتين، مقسمة حسب المنطقة والسنة:
إجمالي عدد الشقق ذات الغرفتين: 159
لسوء الحظ، هناك عدد قليل جدًا من الشقق المكونة من ثلاث غرف، لذلك لا يمكن إنشاء رسم بياني صحيح إلى حد ما.
إجمالي عدد الشقق المكونة من ثلاث غرف: 20
مع الأخذ في الاعتبار الافتراضات الموضحة أعلاه (مرة أخرى، في وقت كتابة هذا التقرير، تم عقد مزاد واحد فقط في عام 2020)، لا يزال من الممكن استخلاص بعض الاستنتاجات؛ إذا نظرت إلى توزيع الأسعار حسب المنطقة، ستلاحظ أن بشكل عام، يرتفع السعر، لكنه ينعكس بالفعل، لذلك تبدأ الأسعار في بعض المناطق في الانعكاس، بينما يبدأ النمو في مناطق أخرى في التباطؤ (مما يشير، بشكل عام، إلى أنه تم الوصول إلى الحد الأقصى للأسعار، وعلى الأرجح، إلى ارتفاعها اللاحق انخفاض).
كود المصدر ل
المصدر: www.habr.com