Наскоро се сблъсках с проблема за избора на апартамент и, разбира се, първото нещо, което направих, беше да разбера какво се случва на пазара на недвижими имоти. Както обикновено, половината от експертите казват, че недвижимостите ще растат, а другата половина твърди, че цените ще падат. В крайна сметка реших да се справя сам и ето какво стана. За да разбера как цените се променят напоследък, трябваше да намеря реални продажни цени на недвижими имоти. Цените от целевите сайтове като
©
cian.ru или msgr.ru обзора. С две думи, тази организация се занимава с реализация на апартаменти по договор за изпълнена рента на търгове. За да знам в кои райони на Москва какви са цените, и също така ми беше интересно да видя за кои апартаменти се търгуват повече, в кои райони купуват по-близо до стартовата цена, а в кои цената може да се промени значително. Затова първо изпратих данните от сайта
, тези данни се делят на два вида: минали и непреминали аукциони, като апартаментите, които не са били продадени, могат да бъдат на две места едновременно. Събраните данни обединих в таблица за яснота:
В таблицата са представени данни за последните 10 аукциона.
В представената по-горе таблица в колоната ‘A’ е посочена информация за аукционните апартаменти (адресите без интервали и главни букви заради разликите в написването в изходните данни), в първия ред са посочени датите на бъдещите и миналите аукциони. Продадените апартаменти са обозначени с ‘xxx’ в реда (това е направено, за да се разбере кои апартаменти могат да бъдат достъпни на още не анонсираните аукциони), в горния ред на клетките е указана стартовата цена, а в долния ред цената на продажба. В клетките на бъдещите аукциони има линк с описание на апартамента.
В приведенной выше таблице в колонке ‘A’ указана информация об аукционных квартирах (адреса без пробелов и заглавных букв из-за разниц написания в исходных данных), в первой строке указаны даты будущих и прошедщих аукционов. Проданные квартиры заполняюся ‘xxx’ по строке (это сделано для того, чтобы понять какие квартиры могут быть доступны в ещё не анонсированных аукционах), в верхней строке ячейки указана стартовая цена, а в нижней цена продажи, в ячейках будущих аукционов ссылка с описанием квартиры.
Също така в тази таблица може да се видят някои любопитни закономерности, например, обикновено, ако апартаментът не се продава след два търга, на третия търг цената ще бъде намалена и така след всеки два търга, въпреки че, ако се погледне по-голяма извадка, от това правило има изключения и апартаментът поевтинява още на следващия търг, ако не е бил продаден на първия.
За да разбера в кои райони и за кои групи апартаменти се търгува повече, поставих всички адреси на картата:
Връзка към пълната .
На картата са отбелязани адресите на апартаменти, които са били или ще бъдат продадени, в заглавието на етикетите е посочена цената на продажба (не продажба / търг), годината на продажба и номерът, от който път е бил продаден апартаментът. Числото в етикета показва броя на стаите в апартамента. В описанието на етикета се намира информация за преминали и бъдещи търгове, както и адрес (адресите без интервали и главни букви заради различия в написването в изходните данни) и друга информация за апартамента.
Благодарение на картата може да се види как се е изменяла цената в района с времето, доколко силно се търгуват подобни варианти. Интересното е, че новият фонд, т.е. апартаментите в нови сгради, дори в райони с лоша транспортна достъпност, обикновено се продават с търг, а апартаментите от стария фонд могат да се купят на стартова цена или с малък търг. По картата може да се направи приблизителна прогноза за търговете, разглеждайки вече продадените преди апартаменти, разположени около апартаментa, изложен на търг.
Въпреки че не е съвсем правилно да се сравняват апартаменти от стария и новия фонд, а и търговските апартаменти силно са наклонени към стария фонд заради спецификата , все пак нека разгледаме някои хистограми с тези допускания.
Хистограма на средните цени на апартаментите по години и брой стаи:
Общо количество апартаменти: 397
Средните цени не е съвсем коректно да се разглеждат извън района, затова нека разгледаме апартаментите в всеки район поотделно (разгледани са само районите вътре в МКАД).
Хистограма на средните цени на едностайните апартаменти, разделени по райони и години:
Общо количество едностайни апартаменти: 218
Хистограма на средните цени на двустайните апартаменти, разделени по райони и години:
Общият брой на двустайни апартаменти: 159
За съжаление, трностайните апартаменти са твърде малко, поради което не може да се построи никаква коректна хистограма.
Общият брой на трностайни апартаменти: 20
Като се вземат предвид допусканията изложени по-горе (отново, в момента на написването на статията през 2020 година е проведен само един търг), все пак могат да се направят някои изводи. Ако погледнем разпределението на цените по райони, ще забележим, че цените в общи линии нарастват, но вече се очертава обрати, тъй като в някои райони цените започват да се обърнат, а в други растежът намалява (което показва постигане на максимални цени и вероятно последващо им намаление).
Изходен код на
Източник: habr.com
