Неотдавна се сблъсках с проблема да избера апартамент и, разбира се, първото нещо, което направих, беше да разбера какво се случва на пазара на имоти и, както обикновено, половината експерти с казват, че имотите ще поскъпват, а другата част утверждава, че цените ще падат. В крайна сметка реших да разбера сам, и ето какво се получи.
©
За да разбера как се е променяла цената в последно време, трябваше да намеря реални цени на продажба на имоти. Цените от целеви сайтове като или не подхождат, тъй като обикновено апартаментите там се продават с отстъпка и реалната цена на продажба не може да бъде установена, тук забелязах сайт за продажба на имоти, на който можеше да се види действителната цена, за която е купен апартамент. Става дума за сайта , повече информация за него можете да прочетете в преглед. В две думи, може да се каже, че тази организация се занимава с реализация на апартаменти по договор за изпълнена рента на търгове.
За да разбера в кои райони на Москва какви цени има, а също така би било любопитно да видя кои апартаменти се търгуват повече, в кои райони се купуват по-близо до стартовата цена, а в кои цената може да се променя значително. За това първо извлякох данни от сайта , тези данни се делят на два вида: минали и непреминали търгове, като апартаментите, които не са били продадени, могат да бъдат на две места едновременно.
Събраните данни обединих в таблица за по-голяма нагледност:
В таблицата са представени данни за последните 10 търга.
В приведената по-горе таблица в колона 'A' е указана информация за търгуваните апартаменти (адресите без интервали и главни букви заради разликите в написването в изходните данни), в първия ред са посочени дати на предстоящи и минали търгове. Продадените апартаменти се запълват с 'xxx' по ред (това е направено, за да разберем кои апартаменти могат да бъдат достъпни на още не обявените търгове), в горния ред на клетките е стартовата цена, а в долния — цената на продажба, в клетките на бъдещите търгове е поставена връзка с описанието на апартамента.
В тази таблица можете също да видите някои интересни закономерности. Например, ако апартаментът не бъде продаден на два търга, то на третия търг цената ще бъде намалена, и така след всеки два търга. Въпреки това, ако погледнете по-голям набор от данни, ще забележите, че от това правило има изключения, и апартаментът може да поевтинее на следващия търг, ако не е продаден на първия.
За да разберете в кои квартали и за кои групи апартаменти се търгуват най-много, поставих всички адреси на картата:
Връзка към пълната .
На картата са отбелязани адресите на апартаментите, които са били или ще бъдат продадени. В заглавието на маркерите е указана цената на продажба (не на търга), годината на продажба и числото, от кое число апартаментът е бил продаден. Цифрата в маркера показва броя на стаите в апартамента. В описанието на маркера се намира информация за проведените и бъдещите търгове, а също и адрес (адресите без интервали и главни букви поради различия в написването в изходните данни) и друга информация за апартамента.
Благодарение на картата можете да видите как се е променяла цената в района с времето и колко активно се търгуват подобни варианти. Интересното е, че новият фонд, т.е. апартаментите в нови сгради дори в райони с лоша транспортна достъпност, обикновено се продават с пазарлък. А апартаментите от стария фонд могат да бъдат купени на стартова цена или с малък пазарлък. От картата можете да направите приблизителна прогноза за търговете, разглеждайки вече продадени апартаменти, разположени около апартамента, изложен на търг.
Въпреки че не е съвсем правилно да сравняваме апартаменти от стария и новия фонд, и търгуваните апартаменти силно клонят към стария фонд поради спецификата , все пак ще разгледаме някои хистограми с тези допущения.
Хистограма на средните цени на апартаментите по години и брой стаи:
Общо количество апартаменти: 397
Средните цени не е съвсем коректно да се разглеждат извън контекста на района, затова ще разгледаме апартаментите в всеки район поотделно (разгледани само районите в пределах на МКАД).
Хистограма на средните цени на едностайните апартаменти, разделени по райони и години:
Общо количество едностайни апартаменти: 218
Хистограма на средните цени на двустайните апартаменти, разделени по райони и години:
Общият брой на двустаен апартамент: 159
За съжаление, трите стаи апартаменти са твърде малко, поради което не може да се направи абсолютно коректна хистограма.
Общият брой на тристайни апартаменти: 20
Въпреки предвижданията изложени по-горе (отново, към момента на написването на статията през 2020 г. е проведен само един търг), все пак могат да се направят някои заключения. Ако погледнем разпределението на цените по райони, можем да забележим, че общо цените нараства, но вече сега започва да се очертава обрат, тъй като цените в някои райони започват да намаляват, а в други нарастващият темп се забавя (което в общи линии свидетелства за достигане на максимални цени и вероятно последващото им намаление).
Изходният код на
Източник: habr.com
