Анализ на пазара на недвижими имоти по данни от msgr.ru

Наскоро се сблъсках с проблема с избора на апартамент и разбира се първото нещо, което реших да направя, беше да разбера какво се случва на пазара на недвижими имоти и, както обикновено се случва, половината от експертите с youtube.com те казват, че недвижимите имоти ще се покачат, други казват, че напротив, цената ще падне. В крайна сметка реших да го разбера сам и ето какво излезе.

© Проектиран от upklyak / Freepik

За да се разбере как се е променила цената напоследък, беше необходимо да се намерят реалните продажни цени на недвижимите имоти. Цени от целеви сайтове като cian.ru или avito.ru не са подходящи, тъй като апартаментите там обикновено се продават с отстъпка и не може да се разбере реалната продажна цена, затова забелязах уебсайт за недвижими имоти, където можете да видите реалната цена, за която е закупен апартамента. Говорим за уебсайта, разбира се. msgr.ru, можете да прочетете повече за това в това преглед. С две думи можем да кажем, че тази организация се занимава с продажба на апартаменти по сключен договор за наем на търг.

За да разберете в кои райони на Москва какви са цените, а също така би било интересно да разгледате кои апартаменти се търгуват повече, в кои райони купуват по-близо до началната цена и в кои цената може да се промени много. За да направя това, първо анализирах данните от сайта msgr.ru, тези данни са разделени на два вида: минали и неуспешни търгове, а апартаментите, които не са продадени, могат да бъдат на две места едновременно.

Поставям анализираните данни в таблица за яснота:

Таблицата показва данни за последните 10 аукциона.

В таблицата по-горе колона „А“ съдържа информация за апартаменти на търг (адреси без интервали или главни букви поради правописни разлики в изходните данни), първият ред показва датите на бъдещи и минали търгове. Продадените апартаменти се попълват с 'xxx' на реда (това се прави, за да се разбере кои апартаменти могат да бъдат налични в търгове, които все още не са обявени), началната цена е посочена в горния ред на клетката, а продажна цена в долния ред, в клетките на бъдещите търгове има връзка с описание на апартамента.

Също така в тази таблица можете да видите някои интересни модели, например, като правило, ако един апартамент не е продаден на два търга, тогава на третия търг цената ще бъде намалена и така на всеки два търга, въпреки че ако погледнете при по-голяма извадка, тогава има изключения от това правило и апартаментът поевтинява още на следващия търг, ако не е продаден на първия.

За да разбера в кои райони и кои групи апартаменти има повече сделки, поставих всички адреси на картата:

Линк към пълния карта.

Картата показва адресите на апартаментите, които са или ще бъдат продадени, заглавието на етикета показва продажната цена (не продажба/търг), годината на продажба и датата, на която апартаментът е продаден. Числото в етикета показва броя на стаите в апартамента. Описанието на етикета съдържа информация за минали и бъдещи търгове, както и адрес (адреси без интервали или главни букви поради разлики в изписването в изходните данни) и друга информация за апартамента.

Благодарение на картата можете да видите как цената в района се е променила с времето и колко търговия има за подобни опции. Интересно за отбелязване е, че новият фонд, т.е. Апартаментите в нови сгради, дори и в райони с лоша транспортна достъпност, обикновено се продават на пазарлък, но апартаментите в стари сгради могат да бъдат закупени на начална цена или с лек пазарлък. Използвайки картата, можете да направите приблизителна прогноза за търга, като имате предвид продадени преди това апартаменти, разположени около апартамента, обявен на търг.

Въпреки че не е съвсем коректно да се сравняват апартаменти от стария и новия фонд, а апартаментите на търг са силно предубедени към стария фонд поради спецификата msgr.ru, но все пак разгледайте някои хистограми с тези предположения.

Хистограма на средните цени на апартаменти по години и брой стаи:

Общ брой апартаменти: 397 бр

Не е напълно правилно да се разглеждат средните цени изолирано от района, в който се намират, така че ще разгледаме апартаментите във всеки район поотделно (разглеждат се само райони в рамките на Московския околовръстен път).

Хистограма на средните цени на едностайни апартаменти, разделени по региони и години:

Общ брой едностайни апартаменти: 218 бр

Хистограма на средните цени на двустайни апартаменти, разделени по региони и години:

Общ брой двустайни апартаменти: 159 бр

За съжаление има твърде малко тристайни апартаменти, поради което не може да се изгради донякъде правилна хистограма.

Общ брой тристайни апартаменти: 20 бр

Като се вземат предвид предположенията, изложени по-горе (отново, към момента на писане, само един търг е проведен през 2020 г.), все още е възможно да се направят някои заключения; ако погледнете разпределението на цените по региони, ще забележите, че като цяло цената се покачва, но вече е обръщане, така че цените в някои райони започват да се обръщат, докато в други растежът започва да се забавя (което като цяло показва, че максималните цени са достигнати и най-вероятно последващото им спад).

Изходен код за github.com

Източник: www.habr.com