Nedavno sam se suočio sa problemom izbora stana i naravno prvo što sam odlučio je da saznam šta se dešava na tržištu nekretnina i, kako to obično biva, polovina stručnjaka sa kažu da će nekretnine rasti, drugi kažu da će, naprotiv, cijena pasti. Na kraju sam odlučio da sam to shvatim i evo šta je iz toga ispalo.
©
Da bismo shvatili kako se cijena mijenjala u posljednje vrijeme, bilo je potrebno pronaći stvarne prodajne cijene nekretnina. Cijene sa ciljanih stranica poput ili nisu pogodni, jer se tamo stanovi uglavnom prodaju na sniženju, a stvarna prodajna cijena se ne može saznati, pa sam primijetio web stranicu nekretnina na kojoj se mogla vidjeti stvarna cijena za koju je stan kupljen. Govorimo o web stranici, naravno. , više o tome možete pročitati u recenzija. Ukratko, možemo reći da se ova organizacija bavi prodajom stanova po sklopljenom ugovoru o zakupu na aukciji.
Da saznamo u kojim okruzima Moskve koje su cijene, a također bi bilo zanimljivo pogledati kojim se stanovima više trguje, u kojim okruzima se kupuju bliže početnoj cijeni, a u kojima se cijena može jako promijeniti. Da bih to učinio, prvo sam analizirao podatke sa stranice , ovi podaci se dijele na dvije vrste: prošle i neuspjele aukcije, a stanovi koji nisu prodati mogu biti na dva mjesta odjednom.
Stavio sam raščlanjene podatke u tabelu radi jasnoće:
U tabeli su prikazani podaci za posljednjih 10 aukcija.
U gornjoj tabeli, kolona 'A' sadrži informacije o aukcijskim stanovima (adrese bez razmaka ili velikih slova zbog pravopisnih razlika u izvornim podacima), prvi red označava datume budućih i prošlih aukcija. Prodati stanovi se popunjavaju sa 'xxx' na liniji (ovo se radi kako bi se razumjelo koji stanovi mogu biti dostupni na aukcijama koje još nisu objavljene), početna cijena je naznačena u gornjem redu ćelije, a prodajna cijena u donjem redu, u ćelijama budućih aukcija nalazi se link sa opisom stana.
Također u ovoj tabeli možete vidjeti neke zanimljive obrasce, na primjer, po pravilu, ako se stan ne proda na dvije aukcije, onda će na trećoj licitaciji cijena biti smanjena, i tako na svake dvije aukcije, iako ako pogledate na većem uzorku, onda postoje izuzeci od ovog pravila i stan pojeftinjuje već na sljedećoj licitaciji, ako nije prodan na prvoj.
Da shvatim u kojim oblastima i koje grupe stanova ima više obrta, sve adrese sam stavio na mapu:
Link na punu .
Mapa pokazuje adrese stanova koji su prodati ili će biti prodati, u naslovu oznake je navedena prodajna cijena (ne prodaja/licitacija), godina prodaje i datum prodaje stana. Broj na etiketi pokazuje broj soba u stanu. Opis oznake sadrži informacije o prošlim i budućim licitacijama, kao i adresu (adrese bez razmaka ili velikih slova zbog razlika u pravopisu u izvornim podacima) i druge informacije o stanu.
Zahvaljujući karti možete vidjeti kako se cijena u okolini mijenjala tokom vremena i koliko se trguje za slične opcije. Zanimljivo je napomenuti da novi fond, tj. Stanovi u novogradnji, čak i u područjima sa slabom prometnom dostupnošću, obično se prodaju na cjenkanju, ali se stanovi u starim zgradama mogu kupiti po početnoj cijeni ili uz malo cjenkanja. Koristeći mapu, možete napraviti približnu prognozu aukcije, s obzirom na ranije prodate stanove koji se nalaze oko stana koji se nalazi na licitaciji.
Iako nije sasvim korektno porediti stanove starog i novog fonda, a aukcijski stanovi su izrazito pristrasni prema starom fondu zbog specifičnosti , ali ipak razmotrite neke histograme s ovim pretpostavkama.
Histogram prosječnih cijena stanova po godinama i broju soba:
Ukupan broj apartmana: 397
Nije sasvim ispravno posmatrati prosječne cijene odvojeno od područja gdje se nalaze, pa ćemo stanove razmatrati u svakoj oblasti posebno (razmatraju se samo područja unutar moskovskog prstena).
Histogram prosječnih cijena jednosobnih stanova, podijeljen po regiji i godini:
Ukupan broj jednosobnih stanova: 218
Histogram prosječnih cijena dvosobnih stanova, podijeljen po regiji i godini:
Ukupan broj dvosobnih stanova: 159
Nažalost, premalo je trosobnih stanova, pa se ne može napraviti iole tačan histogram.
Ukupan broj trosobnih stanova: 20
Uzimajući u obzir gore navedene pretpostavke (opet, u vrijeme pisanja ovog teksta održana je samo jedna aukcija 2020. godine), ipak je moguće izvući neke zaključke; ako pogledate distribuciju cijena po regijama, primijetit ćete da općenito cijena raste, ali je već preokret, pa cijene u nekim oblastima počinju da se preokreću, dok u drugima rast počinje da usporava (što, generalno, ukazuje na postizanje maksimalnih cijena i najvjerovatnije njihovo naknadno opadanje).
Izvorni kod za
izvor: www.habr.com