Nedávno jsem se potkal s problémem výběru bytu a samozřejmě první, co mě zajímalo, bylo, co se děje na trhu s nemovitostmi, a jak už to bývá, polovina expertů říká, že nemovitosti budou růst, zatímco druhá tvrdí, že naopak cena bude klesat. Nakonec jsem se rozhodl pochopit to sám, a tak to dopadlo.
©
Abych pochopil, jak se cena v poslední době měnila, musel jsem najít skutečné prodejní ceny nemovitostí. Ceny z cílených webů jako nebo nevyhovují, protože tam obvykle byty odcházejí se slevou a skutečnou prodejní cenu nelze zjistit, a zde jsem si všiml webu, na kterém bylo možné vidět skutečnou cenu, za kterou byl byt koupen. Hovoříme samozřejmě o webu , o kterém se můžete podrobněji dočíst v přehledu. Stručně řečeno, tato organizace se zabývá prodejem bytů na základě smlouvy o vykonané renty na aukcích.
Abych zjistil, jaké ceny jsou v různých částech Moskvy, a také bylo by zajímavé podívat se, jaké byty se prodávají více, ve kterých oblastech nakupují blíže k startovní ceně a kde může cena výrazně změnit. Za tímto účelem jsem v první řadě sesbíral data z webu , která se dělí na dva typy: aukce, které proběhly a které neproběhly, přičemž byty, které nebyly prodány, mohou být na dvou místech najednou.
Sesbíraná data jsem sestavil do tabulky pro přehlednost:
V tabulce jsou uvedeny údaje za posledních 10 aukcí.
V uvedené tabulce v sloupci 'A' jsou informace o aukčních bytech (adresy bez mezer a velkých písmen kvůli rozdílům v zápisu ve zdrojových datech), v prvním řádku jsou uvedena data budoucích a proběhlých aukcí. Prodávané byty jsou označovány jako 'xxx' v řádku (to je uděláno pro to, abychom pochopili, které byty mohou být dostupné na zatím neohlášených aukcích), v horním řádku buňky je uvedena startovní cena, a v dolním ceně prodeje, v buňkách budoucích aukcí je odkaz s popisem bytu.
V této tabulce lze také vidět některé zajímavé vzorce, například to, že pokud se byt neprodá během dvou aukcí, cena bude na třetí aukci snížena a to takto každé dvě aukce, ačkoli pokud se podíváme na větší vzorek, existují výjimky z tohoto pravidla a byt zlevní již na následující aukci, pokud nebyl prodán na první.
Abychom pochopili, ve kterých oblastech a na které skupiny bytů se více obchoduje, umístil jsem všechny adresy na mapu:
Odkaz na kompletní .
Na mapě jsou označeny adresy bytů, které byly nebo budou prodány, v nadpisu značky je uvedena prodejní cena (ne cena z aukce), rok prodeje a číslo, z kolikáté aukce byl byt prodán. Číslo ve značce ukazuje počet pokojů v bytě. V popisu značky se nacházejí informace o proběhlých a budoucích aukcích, stejně jako adresa (adresy bez mezer a velkých písmen kvůli rozdílům v zápisech v původních datech) a další informace o bytě.
Díky mapě si můžete prohlédnout, jak se cena v oblasti měnila v průběhu času, jak moc se obchoduje s podobnými variantami. Zajímavé je, že nové fondy, tj. byty v nových domech, i v oblastech se špatnou dopravní dostupností, se obvykle prodávají s vyjednáváním, zatímco byty starého fondu lze celkem koupit za zahajovací cenu nebo s malým vyjednáváním. Podle mapy lze udělat přibližnou prognózu pro aukce tím, že se zohlední předtím prodané byty kolem bytu, který je vystaven na aukci.
I když není zcela správné srovnávat byty starého a nového fondu, a aukční byty jsou výrazně posunuty směrem ke starému fondu kvůli specifikům, , přesto se podívejme na některé histogramy s těmito předpoklady.
Histogram průměrných cen bytů podle let a počtu pokojů:
Celkový počet bytů: 397
Průměrné ceny není zcela korektní posuzovat odděleně od oblasti, proto se podíváme na byty v každé oblasti zvlášť (přezkoumány pouze oblasti uvnitř MKAD).
Histogram průměrných cen jednoizbových bytů rozdělených podle oblastí a roku:
Celkový počet jednoizbových bytů: 218
Histogram průměrných cen dvoupokojových bytů rozdělených podle oblastí a roku:
Celkový počet dvoupokojových bytů: 159
Bohužel, třípokojových bytů je příliš málo, což znemožňuje vytvoření jakékoli rozumné histogramu.
Celkový počet třípokojových bytů: 20
Vzhledem k výše uvedeným předpokladům (opět, k datu napsání článku v roce 2020 proběhl pouze jeden aukce) lze přesto učinit určité závěry; pokud se podíváme na rozložení cen podle lokalit, lze si všimnout, že cena v celku roste, avšak už nyní se začíná projevovat obrat, protože ceny v některých oblastech začínají klesat, zatímco v jiných se zpomaluje růst (což v podstatě svědčí o dosažení maximálních cen a pravděpodobně i jejich následném poklesu).
Zdrojový kód na
Zdroj: habr.com
