Takhle si klienti, kteří naletěli monopolnímu poskytovateli, dokážou poradit. Optická vlákna na lampách jsou to, čemu se říká „nadzemní vedení“.
Jeden z našich klientů hledal kancelář k pronájmu v Moskvě. Našel vhodnou kancelář ve velkém obchodním centru: v centru města, s parkováním a za atraktivní cenu. Společnost podepsala tříletou smlouvu, investovala několik milionů do dokončovacích úprav, zakoupila krásné stoly a úhledně nainstalovala elektrické zásuvky.
Problém ale nastal, když IT oddělení zavádělo internet. Obchodní centrum nabídlo nájemci výběr ze dvou poskytovatelů: jednoho špatného a jednoho velmi špatného. Oba měli výhradní práva k budově a nabízeli internet za 25 % nájemného. A to není limit. Cena internetu může dosáhnout až 50 % nájemného. Takto pronajímatel kompenzuje nízkou rozlohu budovy.
Nájemník nakonec získá smlouvu na rok nebo i tři, drahý, ale nekvalitní internet a – třešničkou na dortu – žádné záložní připojení.
Problém je, že se to děje i v obchodních centrech třídy A. Stává se to i velkým společnostem s interními právníky. Prozradíme vám, jak se této situaci vyhnout a co můžete dělat, když už k nejhoršímu došlo.
Jaké je nebezpečí „exkluzivní“ osoby?
Výhradní provozovatel je společnost s monopolem na komunikační služby v konkrétním obchodním centru. Zatímco na papíře se může zdát, že je vše v pořádku, s dvěma nebo třemi právnickými osobami poskytujícími komunikační služby, budova je ve skutečnosti obsluhována jediným kabelem. Majitelé jednoduše odmítají přístup jiným poskytovatelům internetu, kteří jsou pro nájemníky výhodní. Argumenty mohou znít takto:
„Máme jen dva provozovatele; víc si nemůžeme dovolit. Je tu hydroizolace; pokud se poškodí, nemůžeme si ji dovolit.“
Tento monopol ovlivňuje ceny a služby. Rychlost internetu neodpovídá inzerované rychlosti a řešení problémů s připojením trvá čtyři dny místo smluvně dohodnutých čtyř hodin.
Jak se chránit
Pečlivě si přečtěte smlouvuSmlouva o obchodním centru obvykle obsahuje klauzuli, která vyžaduje, aby nájemce využíval služeb operátorů na místě. Například:
"Nájemce souhlasí s tím, že telekomunikační služby poskytuje pronajímatelem akreditovaná společnost."
Nepodepisujte dokument v této podobě. Můžete si to dovolit, protože majitel má velký zájem o nájemníky, zatímco trh s komerčními nemovitostmi je stále vysoce konkurenční. Nejčastěji majitel obchodního centra v této fázi souhlasí s ústupky.
Spojte se s administrativními a ekonomickými službamiPronájmy obvykle zajišťuje leasingové oddělení (nebo oddělení leasingu). Jeho úkolem je najít krásnou a cenově dostupnou kancelář s dobrou dopravní dostupností. IT oddělení je často opomíjeno: techničtí kolegové nejsou zapojeni do jednání a podmínky poskytovatelů služeb jsou ignorovány.
Pokud tedy plánujete stěhování, obraťte se na kolegy z oddělení pronájmů a požádejte je o další informace:
- seznam poskytovatelů internetu v nové lokalitě;
- schéma pokládky optického kabelu.
Příklad schématu pro pokládku optického kabelu uvnitř budovy.
Nebuďte líní a požádejte o prohlídku obchodního centra. Sejděte do suterénu a prohlédněte si kabelové vstupy, nebo si najměte tým, který to udělá za vás. Může se ukázat, že záložní kabelový vstup je uveden pouze v dokumentech.
Takhle vypadají kabelové vstupy do budovy. V podstatě jsou to jen díry ve zdi.
Pokud se vyskytnou problémy s některým z bodů, sedněte si k jednacímu stolu s majiteli nemovitostí.
Jak vyjednávat s obchodním centrem
Scénář 1: „Vpusťte dovnitř mého kameramana“
- Dejte majiteli obchodního centra ultimátum: společnost se nastěhuje pouze tehdy, pokud bude v budově k dispozici konkrétní poskytovatel.
- Připravte oficiální dopis adresovaný majiteli obchodního centra. Zapojte do jeho sepsání provozovatele: jeho právníci vám pomohou s jeho správným sepsáním.
Argument by mohl znít: „Potřebujeme záložní vedení pro případ nouze. Program moskevské vlády na výstavbu nových stanic metra a přemístění inženýrských sítí byl prodloužen, což zvyšuje riziko nouzových situací.“
Někdy se používá vágní formulace: „Vzhledem k požadavkům bezpečnostní služby jsme vybrali poskytovatele…“
- Pokud vám bylo řečeno „ano“, neslavte příliš brzy. Ujistěte se, že je operátorovi povolen vstup za rozumných podmínek. Například obchodní centrum si může účtovat nepřiměřeně vysoký poplatek za přístup přes vstupní bod kabelu. V tomto případě viz scénář č. 2.
Scénář 2: „Nechte mě, ať si položím vlastní kabel“
- Uzavřete dohodu s vlastníky komunikací Například s PJSC MGTS, GUP Moskollektor a GBU Gormost. Tímto způsobem budete mít možnost si nainstalovat vlastní kabel.
- Připravte dopis vedení obchodního centra, v němž uvedete, že společnost potřebuje vlastní optický kabel. Například z datového centra, se kterým již spolupracujete. Váš kabel tak vyjde z problematické budovy a jakýkoli operátor se s vámi bude moci spojit v nejbližším kabelovém spoji.
- Uveďte, že vaše společnost není telekomunikačním operátorem. To může rozptýlit obavy majitele, že budete konkurovat jeho poskytovatelům.
Například:
- Majitel obchodního centra bude pravděpodobně mít protinávrhy. Zde je návod, jak reagovat:
- "Zaplaťte za kabel, který projde žlaby v našem obchodním centru."
Předem se dohodněte, že budete stánky navštěvovat na základě pronájmu. Cenu pronájmu uveďte ve smlouvě. - "Můžete poškodit dlaždice/hydroizolaci."
Napište dopis, ve kterém uvedete, že se váš zhotovitel zavazuje neporušit hydroizolaci nebo uhradit škodu na vlastní náklady. - "Nemáme žádná volná vlákna."
Nabídněte předem odkoupení vláken v kabelu od „exkluzivního“ dodavatele. Zjistěte si tržní cenu požadované délky vlákna s ohledem na nejbližší spojovací bod a zafixujte ji ve smlouvě. - "V kabelové průchodce není místo."
Nabídněte instalaci dalšího kabelového vstupu na vlastní náklady. Díky dvěma kabelovým vstupům může majitel nabídnout nájemníkům záložní komunikační kanál pro případ nouze. To zvyšuje hodnotu obchodního centra. Vítejte, noví klienti, kteří si cení nerušené komunikace.
- "Zaplaťte za kabel, který projde žlaby v našem obchodním centru."
Co dělat, pokud jste již byli přiděleni výhradnímu operátorovi
Ztrátám se úplně nevyhnete; buďte připraveni na dodatečné výdaje. Vaším cílem je minimalizovat ztráty.
Pouhé zavolání vlastnímu poskytovateli nebude fungovat. Pokud obchodní centrum již má kapesního poskytovatele, „výhradní poskytovatel“ stanoví pro ostatní poskytovatele neúnosné sazby. Funguje to takto: „výhradní poskytovatel“ nabízí poskytovatelům možnost převzít od nich „poslední míli“. Protože vlastní jediný kabel v budově, může si za něj účtovat, kolik chce. To znamená, že cena za internet pro uživatele bude přemrštěná.
Dobrou zprávou je, že stále existuje možnost nainstalovat si vlastní kabel. Zde je několik argumentů, které je třeba zvážit:
- Znovu zdůrazněte, že vaše společnost není telekomunikačním operátorem a kabel bude používat pouze pro osobní, nekomerční účely.
- Pokud jste významným klientem tohoto obchodního centra, prodiskutujte s ním možnost dlouhodobého partnerství. Majitel těží z udržení klíčových nájemníků, takže budou ochotni se přizpůsobit.
Jak zajistit záložní kanál v obchodním centru
Řekněme, že se vám podařilo dostat operátora do budovy. Vaše společnost ale stále potřebuje záložní kanál, a k tomu je nutný druhý kabelový vstup.
Vlastník bude pravděpodobně proti výstavbě protestovat. Můžete navrhnout, aby si vlastník kabelový vstup postavil sám a převedl ho do své rozvahy.
Zde jsou dvě možnosti: udělat to po skončení nájmu nebo ihned.
V prvním případě souhlasíte s tím, že umožníte jiným provozovatelům používat tento kabelový průchod, pokud si to majitel vyžádá. Poplatek za používání kabelového průchodu může být stanoven ve smlouvě. Ve druhém případě je kabelový průchod okamžitě ve vlastnictví majitele, ale podmínky si ve smlouvě stanovíte po dobu trvání vašeho pronájmu. Například výměnou za vybudování kabelového průchodu se majitel zavazuje, že umožní dvěma provozovatelům dle vašeho výběru jej používat zdarma.
Jak jinak by se nájemníci vypořádali s nedostupností internetu?
Pokud jednání selžou, stále zbývají možnosti. Zde jsou příběhy, které jsme slyšeli.
Všechny náhody jsou náhodné, všechny postavy jsou fiktivní 🙂Rádiové reléUmístí ho přímo na parapet v kanceláři. Zavolají speciálně vyškoleného specialistu, který najde místo, odkud by mohl vysílat signál do kanceláře, například ze střechy sousedního bytového domu. To je naprosto schůdná možnost, když je kancelář několik dní bez internetu. Funguje to ale, dokud nezačne silný déšť nebo sníh. Nebo dokud se o tomto plánu nedozví majitelé obchodních center a nenainstalují rušičky.
Optika na sloupechDalší nájemník se nacházel v obchodním centru s jediným kabelovým vstupem. Bylo potřeba záložní vedení. Položení druhého kabelu nebylo možné kvůli stavu kanalizace. Jediný provozovatel, který byl ochoten poskytnout záložní kabel, byl natažený optický kabel přímo ze sloupů elektrického vedení – nadzemní kabel. Dříve to bylo možné, ale dnes už to není možné: nadzemní kabely jsou v Moskvě zakázány kvůli nařízení „jasná obloha“.
Optika v oknechVe třetím obchodním centru se nájemníci náhle přestali připojovat k internetu pronajímatele. Majitel si všiml poklesu prodejů a podnikl kroky: zakoupil rušičky a nainstaloval je v kancelářích, ale nic se nezměnilo. Zkontroloval vstupní body kabelů: žádné nové kabely nebyly instalovány. V určitém okamžiku se zaměstnanci obchodního centra rozhodli budovu prohlédnout a zjistili, že přímo z oken sousední budovy vyčnívá optický kabel. Tyto „nadzemní“ kabely se táhly do každého patra, od třináctého do dvacátého.
Takže si to shrňme. Co dělat, pokud plánujete stěhování:
- Pečlivě si přečtěte nájemní smlouvu.
- Kontaktujte správu budovy a předem si vyžádejte informace o internetovém připojení budovy.
- Pokud má obchodní centrum monopolního poskytovatele, zajistěte si podporu důvěryhodného operátora a požadujte přístup za běžných podmínek.
- Zkuste si na vlastní náklady vyjednat vybudování samostatného kabelového vstupu.
Zdroj: www.habr.com
