Nedávno jsem stál před problémem s výběrem bytu a samozřejmě první věc, kterou jsem se rozhodl udělat, bylo zjistit, co se děje na realitním trhu a jak už to tak bývá, polovina odborníků s říkají, že nemovitosti porostou, jiní říkají, že cena naopak klesne. Nakonec jsem se rozhodl na to přijít sám a vzešlo z toho toto.
©
Abychom pochopili, jak se cena v poslední době změnila, bylo nutné zjistit skutečné prodejní ceny nemovitostí. Ceny z cílových stránek jako nebo nejsou vhodné, jelikož se tam byty většinou prodávají se slevou a skutečná prodejní cena se nedá zjistit, tak jsem si všiml realitního webu, kde bylo vidět skutečnou cenu, za kterou byl byt koupen. Mluvíme samozřejmě o webu. , více si o tom můžete přečíst v Posouzení. V kostce lze říci, že tato organizace se zabývá prodejem bytů na základě uzavřené nájemní smlouvy v dražbě.
Chcete-li zjistit, ve kterých částech Moskvy jsou ceny, a také by bylo zajímavé podívat se, se kterými byty se více obchoduje, ve kterých okresech se nakupuje blíže k vyvolávací ceně a ve kterých se cena může hodně změnit. K tomu jsem nejprve analyzoval data z webu , tato data jsou rozdělena do dvou typů: minulé a neúspěšné aukce a byty, které nebyly prodány, mohou být na dvou místech najednou.
Pro přehlednost jsem analyzovaná data vložil do tabulky:
V tabulce jsou uvedeny údaje za posledních 10 aukcí.
Ve výše uvedené tabulce obsahuje sloupec „A“ informace o aukčních bytech (adresy bez mezer nebo velkých písmen z důvodu pravopisných rozdílů ve zdrojových datech), první řádek uvádí data budoucích a minulých aukcí. Prodávané byty jsou na řádku vyplněny „xxx“ (to se provádí za účelem pochopení, které byty mohou být k dispozici v aukcích, které ještě nebyly vyhlášeny), vyvolávací cena je uvedena v horním řádku buňky a prodejní cena ve spodním řádku, v buňkách budoucích aukcí je odkaz s popisem bytu .
Také v této tabulce můžete vidět některé zajímavé vzory, například zpravidla, pokud se byt neprodá ve dvou aukcích, pak ve třetí aukci bude cena snížena, a tak dále každé dvě aukce, i když když se podíváte při větším vzorku pak existují výjimky z tohoto pravidla a byt zlevňuje již při další aukci, pokud nebyl prodán při první.
Abych pochopil, ve kterých oblastech a kterých skupinách bytů je více živností, umístil jsem všechny adresy na mapu:
Odkaz na plné znění .
Na mapě jsou uvedeny adresy bytů, které byly nebo budou prodány, v názvu štítku je uvedena prodejní cena (nikoli prodej/aukce), rok prodeje a datum prodeje bytu. Číslo v popisku ukazuje počet pokojů v bytě. Popis tagu obsahuje informace o minulých a budoucích aukcích, dále adresu (adresy bez mezer nebo velkých písmen kvůli rozdílům v pravopisu ve zdrojových datech) a další informace o bytu.
Díky mapě můžete vidět, jak se v průběhu času měnila cena v oblasti a jak moc se obchoduje za podobné možnosti. Zajímavostí je, že nový fond, tzn. Byty v novostavbách i v oblastech se špatnou dopravní dostupností se většinou prodávají smlouváním, ale byty ve staré zástavbě se dají koupit za vyvolávací cenu nebo s trochou smlouvání. Pomocí mapy můžete vytvořit přibližnou předpověď pro aukci s ohledem na dříve prodané byty v okolí bytu zařazeného do aukce.
Ačkoli není zcela správné porovnávat byty starého a nového fondu a aukční byty jsou vzhledem ke specifikům silně zaujaté vůči starému fondu , ale přesto zvažte některé histogramy s těmito předpoklady.
Histogram průměrných cen bytů podle roku a počtu pokojů:
Celkový počet bytů: 397
Uvažovat průměrné ceny izolovaně od oblasti, kde se nacházejí, není zcela správné, proto budeme uvažovat byty v každé oblasti zvlášť (uvažovány jsou pouze oblasti v rámci moskevského okruhu).
Histogram průměrných cen jednopokojových bytů v rozdělení podle krajů a roku:
Celkový počet jednopokojových bytů: 218
Histogram průměrných cen dvoupokojových bytů v rozdělení podle krajů a roku:
Celkový počet dvoupokojových bytů: 159
Bohužel je zde příliš málo třípokojových bytů, a proto nelze sestrojit žádný trochu správný histogram.
Celkový počet třípokojových bytů: 20
S přihlédnutím k výše uvedeným předpokladům (opět v době psaní tohoto článku se konala pouze jedna aukce v roce 2020) je stále možné vyvodit určité závěry, když se podíváte na rozložení cen podle regionů, všimnete si, že obecně cena roste, ale už je obrácená, takže se ceny v některých oblastech začnou obracet, zatímco v jiných se růst začne zpomalovat (což obecně naznačuje dosažení maximálních cen a pravděpodobně i jejich následné pokles).
Zdrojový kód pro
Zdroj: www.habr.com