Yn ddiweddar roeddwn yn wynebu'r broblem o ddewis fflat ac wrth gwrs y peth cyntaf y penderfynais ei wneud oedd darganfod beth oedd yn digwydd yn y farchnad eiddo tiriog ac, fel sy'n digwydd fel arfer, hanner yr arbenigwyr gyda maen nhw'n dweud y bydd eiddo tiriog yn codi, mae eraill yn dweud, i'r gwrthwyneb, y bydd y pris yn disgyn. Yn y diwedd, penderfynais ei gyfrifo fy hun, a dyma beth ddaeth allan ohono.
©
Er mwyn deall sut mae'r pris wedi newid yn ddiweddar, roedd angen dod o hyd i'r prisiau gwerthu go iawn o eiddo tiriog. Prisiau o safleoedd targed fel neu ddim yn addas, gan fod fflatiau yno fel arfer yn cael eu gwerthu am bris gostyngol ac ni ellir darganfod y pris gwerthu go iawn, felly sylwais ar wefan eiddo tiriog lle gallech weld y pris gwirioneddol y prynwyd y fflat amdano. Rydym yn sôn am y wefan, wrth gwrs. , gallwch ddarllen mwy amdano yn adolygiad. Yn gryno, gallwn ddweud bod y sefydliad hwn yn ymwneud â gwerthu fflatiau o dan gytundeb rhent a weithredwyd mewn arwerthiant.
I ddarganfod ym mha ardaloedd ym Moscow beth yw prisiau, a hefyd byddai'n ddiddorol edrych ar ba fflatiau sy'n cael eu masnachu mwy, ym mha ardaloedd maen nhw'n prynu yn agosach at y pris cychwynnol, a lle gall y pris newid llawer. I wneud hyn, fe wnes i ddosrannu'r data o'r wefan yn gyntaf , mae'r data hwn wedi'i rannu'n ddau fath: arwerthiannau yn y gorffennol a methu, a gall fflatiau na chafodd eu gwerthu fod mewn dau le ar unwaith.
Rhoddais y data wedi'i ddosrannu mewn tabl er eglurder:
Mae’r tabl yn dangos data ar gyfer y 10 arwerthiant diwethaf.
Yn y tabl uchod, mae colofn 'A' yn cynnwys gwybodaeth am fflatiau ocsiwn (cyfeiriadau heb fylchau neu briflythrennau oherwydd gwahaniaethau sillafu yn y data ffynhonnell), mae'r llinell gyntaf yn nodi dyddiadau arwerthiannau'r dyfodol a'r gorffennol. Mae fflatiau a werthir yn cael eu llenwi â 'xxx' ar y llinell (gwneir hyn er mwyn deall pa fflatiau a allai fod ar gael mewn arwerthiannau nad ydynt wedi'u cyhoeddi eto), nodir y pris cychwyn yn llinell uchaf y gell, a'r pris gwerthu yn y llinell waelod , yn y celloedd o arwerthiannau yn y dyfodol mae cysylltiad â disgrifiad o'r fflat .
Hefyd yn y tabl hwn gallwch weld rhai patrymau diddorol, er enghraifft, fel rheol, os na chaiff fflat ei werthu mewn dau arwerthiant, yna yn y trydydd arwerthiant bydd y pris yn cael ei ostwng, ac yn y blaen bob dwy arwerthiant, er os edrychwch mewn sampl mwy, yna mae yna eithriadau i'r rheol hon ac mae'r fflat yn dod yn rhatach eisoes yn yr arwerthiant nesaf, os na chafodd ei werthu ar y cyntaf.
Er mwyn deall ym mha ardaloedd a pha grwpiau o fflatiau sydd â mwy o grefftau, gosodais yr holl gyfeiriadau ar y map:
Dolen i'r llawn .
Mae’r map yn dangos cyfeiriadau’r fflatiau sydd wedi’u gwerthu neu a fydd yn cael eu gwerthu, mae teitl y tag yn nodi’r pris gwerthu (nid y gwerthiant/arwerthiant), blwyddyn y gwerthiant a’r dyddiad y gwerthwyd y fflat. Mae'r rhif yn y label yn dangos nifer yr ystafelloedd yn y fflat. Mae'r disgrifiad tag yn cynnwys gwybodaeth am arwerthiannau yn y gorffennol a'r dyfodol, yn ogystal â'r cyfeiriad (cyfeiriadau heb fylchau neu briflythrennau oherwydd gwahaniaethau sillafu yn y data ffynhonnell) a gwybodaeth arall am y fflat.
Diolch i'r map, gallwch weld sut mae'r pris yn yr ardal wedi newid dros amser, a faint o fasnach sydd ar gael ar gyfer opsiynau tebyg. Peth diddorol i’w nodi yw bod y gronfa newydd, h.y. Mae fflatiau mewn adeiladau newydd, hyd yn oed mewn ardaloedd â hygyrchedd trafnidiaeth gwael, fel arfer yn cael eu gwerthu trwy fargeinio, ond gellir prynu fflatiau mewn hen adeiladau am y pris cychwynnol neu gydag ychydig o fargeinio. Gan ddefnyddio'r map, gallwch wneud rhagolwg bras ar gyfer yr arwerthiant, gan ystyried fflatiau a werthwyd yn flaenorol lleoli o amgylch y fflat gosod ar gyfer arwerthiant.
Er nad yw'n gwbl gywir cymharu fflatiau o'r hen stoc a'r stoc newydd, ac mae fflatiau ocsiwn yn gogwyddo'n gryf tuag at yr hen stoc oherwydd y manylion. , ond yn dal i ystyried rhai histogramau gyda'r rhagdybiaethau hyn.
Histogram o brisiau cyfartalog ar gyfer fflatiau fesul blwyddyn a nifer yr ystafelloedd:
Cyfanswm y fflatiau: 397
Nid yw'n gwbl gywir ystyried prisiau cyfartalog ar wahân i'r ardal lle maent wedi'u lleoli, felly byddwn yn ystyried fflatiau ym mhob ardal ar wahân (dim ond ardaloedd o fewn Cylchffordd Moscow sy'n cael eu hystyried).
Histogram o brisiau cyfartalog ar gyfer fflatiau un ystafell, wedi'i rannu yn ôl rhanbarth a blwyddyn:
Cyfanswm y fflatiau un ystafell: 218
Histogram o brisiau cyfartalog ar gyfer fflatiau dwy ystafell, wedi'u rhannu yn ôl rhanbarth a blwyddyn:
Cyfanswm y fflatiau dwy ystafell: 159
Yn anffodus, nid oes digon o fflatiau tair ystafell; felly, ni ellir adeiladu histogram braidd yn gywir.
Cyfanswm y fflatiau tair ystafell: 20
Gan ystyried y rhagdybiaethau a nodir uchod (eto, ar adeg ysgrifennu, dim ond un arwerthiant a gynhaliwyd yn 2020), mae'n dal yn bosibl dod i rai casgliadau; os edrychwch ar ddosbarthiad prisiau fesul rhanbarth, fe sylwch fod yn gyffredinol mae'r pris yn codi, ond mae eisoes yn wrthdroi, felly mae prisiau mewn rhai ardaloedd yn dechrau gwrthdroi, tra mewn eraill mae twf yn dechrau arafu (sydd, yn gyffredinol, yn nodi bod prisiau uchaf wedi'u cyrraedd ac, yn fwyaf tebygol, eu dilynol dirywiad).
Cod ffynhonnell ar gyfer
Ffynhonnell: hab.com