For nylig stod jeg over for problemet med at vælge en lejlighed, og selvfølgelig besluttede jeg mig for at finde ud af, hvad der sker på ejendommarkedet. Som det ofte er, siger halvdelen af eksperterne, at ejendommes priser vil stige, mens den anden halvdel hævder, at priserne vil falde. I sidste ende besluttede jeg mig for at undersøge det selv, og her er hvad jeg fandt ud af.
©
For at forstå, hvordan priserne har ændret sig på det seneste, var jeg nødt til at finde de reelle salgspriser på ejendomme. Priserne fra målrettede websteder såsom eller er ikke nyttige, da lejligheder der ofte sælges med rabat, og man kan ikke finde den reelle salgspris. Her bemærkede jeg hjemmesiden der sælger ejendomme, hvor man kunne se den faktiske pris, som lejligheden blev solgt for. Det handler selvfølgelig om , hvor man kan læse mere om det i en anmeldelse. Kort fortalt kan man sige, at denne organisation beskæftiger sig med salg af lejligheder gennem en renteaftale på auktioner.
For at finde ud af, hvilke områder i Moskva der har hvilke priser, og for at se på, hvilke lejligheder der auktioneres meget for, og i hvilke områder man køber tættere på startprisen, og i hvilke områder prisen kan ændre sig drastisk. For dette har jeg først og fremmest indsamlet data fra , disse data opdeles i to typer: gennemførte og ikke-gennemførte auktioner, og lejligheder, der ikke blev solgt, kan være i to steder på én gang.
De indsamlede data har jeg samlet i en tabel for tydelighed:
Tabellen viser dataene fra de sidste 10 auktioner.
I den ovenfor nævnte tabel er informationen om auktionerede lejligheder angivet i kolonne ‘A’ (adresser uden mellemrum og store bogstaver på grund af forskelle i skrivemåden i de oprindelige data). I den første række er datoerne for kommende og gennemførte auktioner angivet. Solgte lejligheder markeres med 'xxx' på rækken (dette gøres for at forstå, hvilke lejligheder der kan være tilgængelige i endnu ikke annoncerede auktioner). I den øverste række af cellerne er den startpris, og i den nederste den solgte pris; i cellerne for kommende auktioner er der et link med beskrivelsen af lejligheden.
I denne tabel kan man også se nogle interessante mønstre, for eksempel hvis en lejlighed ikke sælges efter to auktioner, vil prisen blive sænket ved den tredje auktion, og det fortsætter hvert andet auktion, selvom der er undtagelser i større datasæt, hvor lejligheden er blevet billigere ved den næste auktion, hvis den ikke er blevet solgt ved den første.
For at forstå, i hvilke områder og for hvilke grupper af lejligheder der oftest handles, har jeg placeret alle adresser på kortet:
Link til den fulde .
På kortet er adresserne på lejligheder markeret, som er blevet eller vil blive solgt, pris for salg (ikke salg / auktion), salgsår og hvilken auktion lejligheden blev solgt ved. Tallet i markeringen viser antallet af værelser i lejligheden. Beskrivelsen i markeringen indeholder oplysninger om tidligere og kommende auktioner samt adresser (adresser uden mellemrum og store bogstaver på grund af forskelle i skrivemåden i de oprindelige data) og anden information om lejligheden.
Takket være kortet kan man se, hvordan prisen i området har ændret sig over tid, og hvor meget der handles for lignende muligheder. Interessant nok kan man bemærke, at nye ejendomme, dvs. lejligheder i nye bygninger, også i områder med dårlig transportadgang som regel sælges med bud, mens lejligheder i ældre bygninger fint kan købes til startprisen eller med små forhandlinger. Kortet kan give et omtrentligt overblik over budene ved at kigge på tidligere solgte lejligheder omkring den lejlighed, der er sat på auktion.
Selvom det ikke er helt korrekt at sammenligne ældre og nyere lejligheder, og auktionsejendommene er stærkt skævvredet mod ældre ejendomme på grund af specifikationen, , lad os alligevel se på nogle histogrammer med disse forudsætninger.
Histogram over gennemsnitspriser på lejligheder efter år og antal værelser:
Det samlede antal lejligheder: 397
Det er ikke helt korrekt at se på gennemsnitspriser uden at tage hensyn til området, så lad os se på lejligheder i hvert område hver for sig (kun områder inden for MKAD er overvejet).
Histogram over gennemsnitspriser på én-værelses lejligheder, opdelt efter områder og år:
Det samlede antal ét-værelses lejligheder: 218
Histogram over gennemsnitspriser på to-værelses lejligheder, opdelt efter områder og år:
Det samlede antal toværelses lejligheder: 159
Desværre er der alt for få treværelses lejligheder, hvilket gør det umuligt at lave en meningsfuld histogram.
Det samlede antal treværelses lejligheder: 20
I betragtning af de antagelser, der er præsenteret ovenfor (igen, på tidspunktet for denne artikels skrivning i 2020, var der kun afholdt én auktion), kan man alligevel drage nogle konklusioner. Ser man på prisfordelingen i de forskellige områder, viser det sig, at priserne generelt stiger, men allerede nu kan vi se tegn på en vending, da priserne i nogle områder begynder at stabilisere sig, mens væksten i andre områder begynder at bremse (hvilket i grunden indikerer, at vi når maksimale priser, og sandsynligvis vil se et efterfølgende fald).
Kildekoden på
Kilde: habr.com
