Vor kurzem hatte ich das Problem, eine Wohnung auszuwählen, und natürlich wollte ich als erstes herausfinden, was auf dem Immobilienmarkt passiert. Wie so oft sagen die Hälfte der Experten, dass die Immobilienpreise steigen werden, während die andere behauptet, die Preise würden sinken. Letztendlich entschied ich mich, selbst zu recherchieren, und das ist das Ergebnis.
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Um zu verstehen, wie sich die Preise in letzter Zeit entwickelt haben, musste ich die tatsächlichen Verkaufspreise von Immobilien finden. Die Preise von Zielwebseiten wie oder sind nicht aussagekräftig, da dort normalerweise Wohnungen mit Rabatt verkauft werden und man den tatsächlichen Verkaufspreis nicht erfahren kann. Hier fiel mir eine Webseite auf, die Immobilien verkauft, auf der man die tatsächlichen Preise sehen konnte, zu denen Wohnungen gekauft wurden. Es handelt sich dabei um die Webseite , über die man mehr in einem Bericht erfahren kann. Kurz gesagt, diese Organisation verkauft Wohnungen im Rahmen von Vollstreckungsverträgen bei Auktionen.
Um herauszufinden, welche Preise in welchen Stadtteilen Moskaus herrschen und es wäre auch interessant zu sehen, für welche Wohnungen mehr geboten wird, in welchen Stadtteilen näher am Ausgangspreis verkauft wird und wo der Preis stark schwanken kann, habe ich zuerst die Daten von der Webseite , die Daten teilen sich in zwei Arten: vergangene und nicht erfolgreiche Auktionen, wobei Wohnungen, die nicht verkauft wurden, an zwei Orten gleichzeitig sein können.
Die extrahierten Daten habe ich zur besseren Übersicht in eine Tabelle überführt:
In der Tabelle sind die Daten der letzten 10 Auktionen aufgeführt.
In der oben angegebenen Tabelle enthält die Spalte ‘A’ Informationen zu den Auktionswohnungen (Adressen ohne Leerzeichen und Großbuchstaben aufgrund der unterschiedlichen Schreibweisen in den Ausgangsdaten), in der ersten Zeile sind die Daten zukünftiger und vergangener Auktionen angegeben. Verkauft Wohnungen werden mit ‘xxx’ pro Zeile ausgefüllt (dies geschieht, um zu verstehen, welche Wohnungen in noch nicht angekündigten Auktionen verfügbar sein könnten), in der obersten Zeile der Zellen steht der Startpreis und in der unteren der Verkaufspreis; in den Zellen zukünftiger Auktionen ist ein Link mit der Beschreibung der Wohnung enthalten.
In dieser Tabelle können auch einige interessante Muster gesehen werden. Zum Beispiel, wenn eine Wohnung bei zwei Auktionen nicht verkauft wird, sinkt der Preis in der dritten Auktion und das geschieht alle zwei Auktionen. Wenn man jedoch eine größere Stichprobe betrachtet, gibt es Ausnahmen von dieser Regel, und die Wohnung kann bereits bei der nächsten Auktion billiger werden, wenn sie nicht bei der ersten verkauft wurde.
Um zu verstehen, in welchen Stadtteilen und für welche Wohnungstypen mehr gehandelt wird, habe ich alle Adressen auf einer Karte platziert:
Link zur vollständigen .
Auf der Karte sind die Adressen von Wohnungen markiert, die verkauft wurden oder verkauft werden, in der Überschrift des Markers steht der Verkaufspreis (nicht der Preis bei der Auktion), das Verkaufsjahr und die Anzahl der Versuche, bei denen die Wohnung verkauft wurde. Die Zahl im Marker gibt die Anzahl der Zimmer in der Wohnung an. Im Beschreibungstext des Markers sind Informationen über vergangene und zukünftige Auktionen sowie die Adressen (Adressen ohne Leerzeichen und Großbuchstaben aufgrund der Unterschiede in der Schreibweise in den Ausgangsdaten) und weitere Informationen zur Wohnung enthalten.
Dank der Karte kann man sehen, wie sich die Preise in der Gegend im Laufe der Zeit entwickelt haben und inwieweit ähnliche Optionen gehandelt werden. Interessant ist, dass Neubauten, d.h. Wohnungen in neuen Häusern, selbst in Stadtteilen mit schlechter Verkehrsanbindung in der Regel mit Verhandlung verkauft werden, während Wohnungen im alten Bestand durchaus zum Startpreis oder mit einem geringen Verhandlungsspielraum erworben werden können. Mit der Karte kann man eine grobe Prognose zu den Geboten erstellen, indem man die bereits zuvor verkauften Wohnungen um die zur Auktion angebotene Wohnung herum betrachtet.
Obwohl es nicht ganz richtig ist, alte und neue Wohnungen zu vergleichen, und die Auktionswohnungen stark zugunsten der alten Bestände verschoben sind, aufgrund der Besonderheiten. , betrachten wir dennoch einige Histogramme mit diesen Annahmen.
Histogramm der durchschnittlichen Preise für Wohnungen über die Jahre und nach Anzahl der Zimmer:
Gesamtanzahl der Wohnungen: 397
Durchschnittspreise sind nicht völlig korrekt zu betrachten, wenn man nicht den Standort des Stadtteils berücksichtigt. Daher sehen wir uns die Wohnungen in jedem Stadtteil separat an (nur die Stadtteile innerhalb des MKAD wurden betrachtet).
Histogramm der durchschnittlichen Preise für Einzimmerwohnungen, aufgeteilt nach Stadtteilen und Jahr:
Gesamtanzahl der Einzimmerwohnungen: 218
Histogramm der durchschnittlichen Preise für Zweizimmerwohnungen, aufgeteilt nach Stadtteilen und Jahr:
Gesamtanzahl der Zwei-Zimmer-Wohnungen: 159
Leider gibt es zu wenig Drei-Zimmer-Wohnungen, weshalb keine einigermaßen korrekte Histogramm erstellt werden kann.
Gesamtanzahl der Drei-Zimmer-Wohnungen: 20
Angesichts der oben genannten Annahmen (noch einmal, zum Zeitpunkt des Schreibens des Artikels im Jahr 2020 fand erst eine Auktion statt), lassen sich dennoch einige Schlussfolgerungen ziehen. Wenn man die Preisverteilung nach Stadtteilen betrachtet, ist zu erkennen, dass die Preise insgesamt steigen. Es zeigt sich jedoch bereits eine Wende, da die Preise in einigen Stadtteilen beginnen sich zu stabilisieren, während in anderen das Wachstum langsamer wird (was im Grunde auf die Erreichung maximaler Preise hinweist und wahrscheinlich zu einem Rückgang führen wird).
Quellcode auf
Quelle: habr.com
