Vor Kurzem hatte ich ein Problem bei der Wahl einer Wohnung und entschied mich natürlich zuerst, herauszufinden, was auf dem Immobilienmarkt vor sich geht. Wie das so oft der Fall ist, sagen die Hälfte der Experten, dass die Immobilienpreise steigen werden, während die andere behauptet, dass die Preise im Gegenteil fallen werden. Am Ende entschied ich mich, selbst zu recherchieren, und das ist das Ergebnis.
©
Um zu verstehen, wie sich die Preise in letzter Zeit entwickelt haben, musste ich die tatsächlichen Verkaufszahlen der Immobilien finden. Die Preise von Zielseiten wie oder sind nicht geeignet, da die Wohnungen dort in der Regel mit Rabatten verkauft werden und man den tatsächlichen Verkaufspreis nicht erfahren kann. Hier fiel mir die Verkaufsseite für Immobilien auf, auf der ich den tatsächlichen Preis einsehen konnte, zu dem die Wohnung gekauft wurde. Die Rede ist natürlich von der Seite , mehr Details dazu können im Überblick nachgelesen werden. Kurz gesagt, diese Organisation beschäftigt sich mit dem Verkauf von Wohnungen im Rahmen von Mietverträgen bei Auktionen.
Um herauszufinden, in welchen Stadtteilen Moskaus welche Preise herrschen und um zu sehen, für welche Wohnungen mehr geboten wird, in welchen Stadtteilen näher am Startpreis gekauft wird und in welchen der Preis stark schwanken kann, habe ich zunächst die Daten von der Website geparst. Diese Daten lassen sich in zwei Arten unterteilen: Auktionen, die stattgefunden haben, und solche, die nicht stattgefunden haben. Dabei können Wohnungen, die nicht verkauft wurden, an zwei Orten gleichzeitig stehen.
Die geparsten Daten habe ich in einer Tabelle zusammengefasst, um sie anschaulicher darzustellen:
In der Tabelle sind die Daten der letzten 10 Auktionen aufgeführt.
In der obigen Tabelle enthält die Spalte 'A' Informationen zu den Auktionswohnungen (Adressen ohne Leerzeichen und Großbuchstaben aufgrund der Unterschiede in den Ursprünglichen Daten). In der ersten Zeile sind die Termine der bevorstehenden und bereits vergangenen Auktionen aufgeführt. Verkauft Wohnungen sind mit 'xxx' in der Zeile markiert (dies dient dazu, zu verstehen, welche Wohnungen möglicherweise in noch nicht angekündigten Auktionen verfügbar sind). In der oberen Zeile der Zelle ist der Startpreis angegeben, in der unteren der Verkaufspreis, und in den Zellen der bevorstehenden Auktionen befindet sich der Link mit der Beschreibung der Wohnung.
In dieser Tabelle lassen sich auch interessante Muster erkennen, zum Beispiel, dass, wenn eine Wohnung in zwei Auktionen nicht verkauft wird, der Preis bei der dritten Auktion gesenkt wird, und zwar nach jedem zweiten Auktion. Allerdings gibt es bei einer größeren Stichprobe Ausnahmen, und die Wohnung kann bereits bei der nächsten Auktion günstiger werden, wenn sie beim ersten Mal nicht verkauft wurde.
Um zu verstehen, in welchen Stadtteilen und für welche Wohnungsgruppen mehr gehandelt wird, habe ich alle Adressen auf einer Karte platziert:
Link zur vollständigen .
Auf der Karte sind die Adressen der Wohnungen markiert, die verkauft wurden oder verkauft werden, wobei im Titel des Labels der Verkaufspreis (nicht der Preis der Auktion) sowie das Verkaufsjahr und die Anzahl der Versuche, die zur Verkaufsrealisierung führten, angegeben sind. Die Zahl im Label zeigt die Anzahl der Zimmer in der Wohnung an. Im Beschreibungstext des Labels befinden sich Informationen zu vergangenen und zukünftigen Auktionen sowie die Adresse (Adressen ohne Leerzeichen und Großbuchstaben aufgrund unterschiedlicher Schreibweisen in den Ausgangsdaten) und weitere Informationen zur Wohnung.
Mit der Karte können Sie sehen, wie sich die Preise in der Region im Laufe der Zeit verändert haben und wie stark für ähnliche Optionen verhandelt wird. Interessanterweise kann festgestellt werden, dass neue Wohnungen, d.h. Wohnungen in neuen Häusern, selbst in Gegenden mit schlechter Verkehrsanbindung normalerweise mit einem Verhandlungsspielraum verkauft werden, während alte Wohnungen in der Regel zum ursprünglichen Preis oder mit einem kleinen Verhandlungsspielraum gekauft werden können. Die Karte ermöglicht eine ungefähre Prognose über Verhandlungen, indem bereits verkaufte Wohnungen in der Nähe der zur Auktion angebotenen Wohnung betrachtet werden.
Obwohl es nicht ganz korrekt ist, alte und neue Wohnungen zu vergleichen, und Auktionswohnungen stark zu Gunsten der alten Bestandswohnungen verzerrt sind aufgrund der speziellen Gegebenheiten, , betrachten wir dennoch einige Histogramme mit diesen Annahmen.
Histogramm der durchschnittlichen Preise von Wohnungen nach Jahren und Anzahl der Zimmer:
Gesamtzahl der Wohnungen: 397
Es ist nicht ganz korrekt, die durchschnittlichen Preise unabhängig von der Lage zu betrachten, daher betrachten wir die Wohnungen in jedem Bezirk separat (nur Bezirke innerhalb des MKAD wurden berücksichtigt).
Histogramm der durchschnittlichen Preise von Einzimmerwohnungen, unterteilt nach Bezirken und Jahr:
Die Gesamtzahl der Einzimmerwohnungen: 218
Histogramm der durchschnittlichen Preise für Zweizimmerwohnungen, aufgeteilt nach Stadtteilen und Jahren:
Die Gesamtzahl der Zweizimmerwohnungen: 159
Leider gibt es zu wenige Dreizimmerwohnungen, weshalb keine irgendwie korrekte Histogramm erstellt werden kann.
Die Gesamtzahl der Dreizimmerwohnungen: 20
Unter Berücksichtigung der oben genannten Annahmen (nochmals, zum Zeitpunkt des Schreibens des Artikels gab es im Jahr 2020 nur eine Auktion) können dennoch einige Schlussfolgerungen gezogen werden: Wenn man sich die Preisverteilung nach Stadtteilen ansieht, fällt auf, dass die Preise insgesamt steigen. Es zeichnet sich jedoch bereits ein Wendepunkt ab, da die Preise in einigen Stadtteilen zur Umkehr neigen, während das Wachstum in anderen sich verlangsamt, was im Allgemeinen auf ein Erreichen der Höchstpreise hindeutet und wahrscheinlich zu einem folgenden Rückgang führt.
Der Quellcode auf
Quelle: habr.com
