{"id":56281,"date":"2020-02-09T00:00:00","date_gmt":"2020-02-08T21:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/prohoster.info\/blog\/blog_prohoster\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru"},"modified":"2020-02-18T14:04:32","modified_gmt":"2020-02-18T11:04:32","slug":"analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prohoster.info\/de\/blog\/novosti-interneta\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","title":{"rendered":"Marktanalyse im Immobiliensektor basierend auf Daten von msgr.ru","gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"text"}]},"content":{"rendered":"

Vor Kurzem hatte ich ein Problem bei der Wahl einer Wohnung und entschied mich nat\u00fcrlich zuerst, herauszufinden, was auf dem Immobilienmarkt vor sich geht. Wie das so oft der Fall ist, sagen die H\u00e4lfte der Experten, dass youtube.com<\/a><\/noindex> die Immobilienpreise steigen werden, w\u00e4hrend die andere behauptet, dass die Preise im Gegenteil fallen werden. Am Ende entschied ich mich, selbst zu recherchieren, und das ist das Ergebnis.<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\n© Entworfen von upklyak \/ Freepik<\/a><\/noindex><\/em><\/p>\n

<\/a><\/noindex><\/p>\n

Um zu verstehen, wie sich die Preise in letzter Zeit entwickelt haben, musste ich die tats\u00e4chlichen Verkaufszahlen der Immobilien finden. Die Preise von Zielseiten wie cian.ru<\/a><\/noindex> oder avito.ru<\/a><\/noindex> sind nicht geeignet, da die Wohnungen dort in der Regel mit Rabatten verkauft werden und man den tats\u00e4chlichen Verkaufspreis nicht erfahren kann. Hier fiel mir die Verkaufsseite f\u00fcr Immobilien auf, auf der ich den tats\u00e4chlichen Preis einsehen konnte, zu dem die Wohnung gekauft wurde. Die Rede ist nat\u00fcrlich von der Seite msgr.ru<\/a><\/noindex>, mehr Details dazu k\u00f6nnen im diesem<\/a><\/noindex> \u00dcberblick nachgelesen werden. Kurz gesagt, diese Organisation besch\u00e4ftigt sich mit dem Verkauf von Wohnungen im Rahmen von Mietvertr\u00e4gen bei Auktionen.<\/p>\n

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Um herauszufinden, in welchen Stadtteilen Moskaus welche Preise herrschen und um zu sehen, f\u00fcr welche Wohnungen mehr geboten wird, in welchen Stadtteilen n\u00e4her am Startpreis gekauft wird und in welchen der Preis stark schwanken kann, habe ich zun\u00e4chst die Daten von der Website geparst. msgr.ru<\/a><\/noindex>Diese Daten lassen sich in zwei Arten unterteilen: Auktionen, die stattgefunden haben, und solche, die nicht stattgefunden haben. Dabei k\u00f6nnen Wohnungen, die nicht verkauft wurden, an zwei Orten gleichzeitig stehen.<\/p>\n

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Die geparsten Daten habe ich in einer Tabelle zusammengefasst, um sie anschaulicher darzustellen:<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\nIn der Tabelle sind die Daten der letzten 10 Auktionen aufgef\u00fchrt.<\/em><\/p>\n

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\u0412 \u043f\u0440\u0438\u0432\u0435\u0434\u0435\u043d\u043d\u043e\u0439 \u0432\u044b\u0448\u0435 \u0442\u0430\u0431\u043b\u0438\u0446\u0435 \u0432 \u043a\u043e\u043b\u043e\u043d\u043a\u0435 ‘A’ \u0443\u043a\u0430\u0437\u0430\u043d\u0430 \u0438\u043d\u0444\u043e\u0440\u043c\u0430\u0446\u0438\u044f \u043e\u0431 \u0430\u0443\u043a\u0446\u0438\u043e\u043d\u043d\u044b\u0445 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u0430\u0445 (\u0430\u0434\u0440\u0435\u0441\u0430 \u0431\u0435\u0437 \u043f\u0440\u043e\u0431\u0435\u043b\u043e\u0432 \u0438 \u0437\u0430\u0433\u043b\u0430\u0432\u043d\u044b\u0445 \u0431\u0443\u043a\u0432 \u0438\u0437-\u0437\u0430 \u0440\u0430\u0437\u043d\u0438\u0446 \u043d\u0430\u043f\u0438\u0441\u0430\u043d\u0438\u044f \u0432 \u0438\u0441\u0445\u043e\u0434\u043d\u044b\u0445 \u0434\u0430\u043d\u043d\u044b\u0445), \u0432 \u043f\u0435\u0440\u0432\u043e\u0439 \u0441\u0442\u0440\u043e\u043a\u0435 \u0443\u043a\u0430\u0437\u0430\u043d\u044b \u0434\u0430\u0442\u044b \u0431\u0443\u0434\u0443\u0449\u0438\u0445 \u0438 \u043f\u0440\u043e\u0448\u0435\u0434\u0449\u0438\u0445 \u0430\u0443\u043a\u0446\u0438\u043e\u043d\u043e\u0432. \u041f\u0440\u043e\u0434\u0430\u043d\u043d\u044b\u0435 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u0437\u0430\u043f\u043e\u043b\u043d\u044f\u044e\u0441\u044f ‘xxx’ \u043f\u043e \u0441\u0442\u0440\u043e\u043a\u0435 (\u044d\u0442\u043e \u0441\u0434\u0435\u043b\u0430\u043d\u043e \u0434\u043b\u044f \u0442\u043e\u0433\u043e, \u0447\u0442\u043e\u0431\u044b \u043f\u043e\u043d\u044f\u0442\u044c \u043a\u0430\u043a\u0438\u0435 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u043c\u043e\u0433\u0443\u0442 \u0431\u044b\u0442\u044c \u0434\u043e\u0441\u0442\u0443\u043f\u043d\u044b \u0432 \u0435\u0449\u0451 \u043d\u0435 \u0430\u043d\u043e\u043d\u0441\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0445 \u0430\u0443\u043a\u0446\u0438\u043e\u043d\u0430\u0445), \u0432 \u0432\u0435\u0440\u0445\u043d\u0435\u0439 \u0441\u0442\u0440\u043e\u043a\u0435 \u044f\u0447\u0435\u0439\u043a\u0438 \u0443\u043a\u0430\u0437\u0430\u043d\u0430 \u0441\u0442\u0430\u0440\u0442\u043e\u0432\u0430\u044f \u0446\u0435\u043d\u0430, \u0430 \u0432 \u043d\u0438\u0436\u043d\u0435\u0439 \u0446\u0435\u043d\u0430 \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0436\u0438, \u0432 \u044f\u0447\u0435\u0439\u043a\u0430\u0445 \u0431\u0443\u0434\u0443\u0449\u0438\u0445 \u0430\u0443\u043a\u0446\u0438\u043e\u043d\u043e\u0432 \u0441\u0441\u044b\u043b\u043a\u0430 \u0441 \u043e\u043f\u0438\u0441\u0430\u043d\u0438\u0435\u043c \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b.<\/p>\n

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In dieser Tabelle lassen sich auch interessante Muster erkennen, zum Beispiel, dass, wenn eine Wohnung in zwei Auktionen nicht verkauft wird, der Preis bei der dritten Auktion gesenkt wird, und zwar nach jedem zweiten Auktion. Allerdings gibt es bei einer gr\u00f6\u00dferen Stichprobe Ausnahmen, und die Wohnung kann bereits bei der n\u00e4chsten Auktion g\u00fcnstiger werden, wenn sie beim ersten Mal nicht verkauft wurde.<\/p>\n

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Um zu verstehen, in welchen Stadtteilen und f\u00fcr welche Wohnungsgruppen mehr gehandelt wird, habe ich alle Adressen auf einer Karte platziert:<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\nLink zur vollst\u00e4ndigen eine Karte<\/a><\/noindex>.<\/em><\/p>\n

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Auf der Karte sind die Adressen der Wohnungen markiert, die verkauft wurden oder verkauft werden, wobei im Titel des Labels der Verkaufspreis (nicht der Preis der Auktion) sowie das Verkaufsjahr und die Anzahl der Versuche, die zur Verkaufsrealisierung f\u00fchrten, angegeben sind. Die Zahl im Label zeigt die Anzahl der Zimmer in der Wohnung an. Im Beschreibungstext des Labels befinden sich Informationen zu vergangenen und zuk\u00fcnftigen Auktionen sowie die Adresse (Adressen ohne Leerzeichen und Gro\u00dfbuchstaben aufgrund unterschiedlicher Schreibweisen in den Ausgangsdaten) und weitere Informationen zur Wohnung.<\/p>\n

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\"Marktanalyse<\/p>\n

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Mit der Karte k\u00f6nnen Sie sehen, wie sich die Preise in der Region im Laufe der Zeit ver\u00e4ndert haben und wie stark f\u00fcr \u00e4hnliche Optionen verhandelt wird. Interessanterweise kann festgestellt werden, dass neue Wohnungen, d.h. Wohnungen in neuen H\u00e4usern, selbst in Gegenden mit schlechter Verkehrsanbindung normalerweise mit einem Verhandlungsspielraum verkauft werden, w\u00e4hrend alte Wohnungen in der Regel zum urspr\u00fcnglichen Preis oder mit einem kleinen Verhandlungsspielraum gekauft werden k\u00f6nnen. Die Karte erm\u00f6glicht eine ungef\u00e4hre Prognose \u00fcber Verhandlungen, indem bereits verkaufte Wohnungen in der N\u00e4he der zur Auktion angebotenen Wohnung betrachtet werden.<\/p>\n

<\/p>\n

Obwohl es nicht ganz korrekt ist, alte und neue Wohnungen zu vergleichen, und Auktionswohnungen stark zu Gunsten der alten Bestandswohnungen verzerrt sind aufgrund der speziellen Gegebenheiten, msgr.ru<\/a><\/noindex>, betrachten wir dennoch einige Histogramme mit diesen Annahmen.<\/p>\n

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Histogramm der durchschnittlichen Preise von Wohnungen nach Jahren und Anzahl der Zimmer:<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\nGesamtzahl der Wohnungen: 397<\/em><\/p>\n

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Es ist nicht ganz korrekt, die durchschnittlichen Preise unabh\u00e4ngig von der Lage zu betrachten, daher betrachten wir die Wohnungen in jedem Bezirk separat (nur Bezirke innerhalb des MKAD wurden ber\u00fccksichtigt).<\/p>\n

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Histogramm der durchschnittlichen Preise von Einzimmerwohnungen, unterteilt nach Bezirken und Jahr:<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\nDie Gesamtzahl der Einzimmerwohnungen: 218<\/em><\/p>\n

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Histogramm der durchschnittlichen Preise f\u00fcr Zweizimmerwohnungen, aufgeteilt nach Stadtteilen und Jahren:<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\nDie Gesamtzahl der Zweizimmerwohnungen: 159<\/em><\/p>\n

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Leider gibt es zu wenige Dreizimmerwohnungen, weshalb keine irgendwie korrekte Histogramm erstellt werden kann.<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\nDie Gesamtzahl der Dreizimmerwohnungen: 20<\/em><\/p>\n

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Unter Ber\u00fccksichtigung der oben genannten Annahmen (nochmals, zum Zeitpunkt des Schreibens des Artikels gab es im Jahr 2020 nur eine Auktion) k\u00f6nnen dennoch einige Schlussfolgerungen gezogen werden: Wenn man sich die Preisverteilung nach Stadtteilen ansieht, f\u00e4llt auf, dass die Preise insgesamt steigen. Es zeichnet sich jedoch bereits ein Wendepunkt ab, da die Preise in einigen Stadtteilen zur Umkehr neigen, w\u00e4hrend das Wachstum in anderen sich verlangsamt, was im Allgemeinen auf ein Erreichen der H\u00f6chstpreise hindeutet und wahrscheinlich zu einem folgenden R\u00fcckgang f\u00fchrt.<\/p>\n

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Der Quellcode auf github.com<\/a><\/noindex><\/p>\n

Quelle: habr.com<\/a><\/p>","protected":false,"gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"html"}]},"excerpt":{"rendered":"

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Wie es oft der Fall ist, sagen die H\u00e4lfte der Experten auf youtube.com, dass die Immobilienpreise steigen werden, w\u00e4hrend die andere H\u00e4lfte behauptet, dass die Preise fallen werden. 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