{"id":56281,"date":"2020-02-09T00:00:00","date_gmt":"2020-02-08T21:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/prohoster.info\/blog\/blog_prohoster\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru"},"modified":"2020-02-18T14:04:32","modified_gmt":"2020-02-18T11:04:32","slug":"analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prohoster.info\/de\/blog\/news\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","title":{"rendered":"Marktanalyse der Immobilien basierend auf Daten von msgr.ru","gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"text"}]},"content":{"rendered":"

Vor kurzem hatte ich das Problem, eine Wohnung auszuw\u00e4hlen, und nat\u00fcrlich wollte ich als erstes herausfinden, was auf dem Immobilienmarkt passiert. Wie so oft sagen die H\u00e4lfte der Experten, dass youtube.com<\/a><\/noindex> die Immobilienpreise steigen werden, w\u00e4hrend die andere behauptet, die Preise w\u00fcrden sinken. Letztendlich entschied ich mich, selbst zu recherchieren, und das ist das Ergebnis.<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\n© Entworfen von upklyak \/ Freepik<\/a><\/noindex><\/em><\/p>\n

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Um zu verstehen, wie sich die Preise in letzter Zeit entwickelt haben, musste ich die tats\u00e4chlichen Verkaufspreise von Immobilien finden. Die Preise von Zielwebseiten wie cian.ru<\/a><\/noindex> oder avito.ru<\/a><\/noindex> sind nicht aussagekr\u00e4ftig, da dort normalerweise Wohnungen mit Rabatt verkauft werden und man den tats\u00e4chlichen Verkaufspreis nicht erfahren kann. Hier fiel mir eine Webseite auf, die Immobilien verkauft, auf der man die tats\u00e4chlichen Preise sehen konnte, zu denen Wohnungen gekauft wurden. Es handelt sich dabei um die Webseite msgr.ru<\/a><\/noindex>, \u00fcber die man mehr in einem das<\/a><\/noindex> Bericht erfahren kann. Kurz gesagt, diese Organisation verkauft Wohnungen im Rahmen von Vollstreckungsvertr\u00e4gen bei Auktionen.<\/p>\n

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Um herauszufinden, welche Preise in welchen Stadtteilen Moskaus herrschen und es w\u00e4re auch interessant zu sehen, f\u00fcr welche Wohnungen mehr geboten wird, in welchen Stadtteilen n\u00e4her am Ausgangspreis verkauft wird und wo der Preis stark schwanken kann, habe ich zuerst die Daten von der Webseite msgr.ru<\/a><\/noindex>, die Daten teilen sich in zwei Arten: vergangene und nicht erfolgreiche Auktionen, wobei Wohnungen, die nicht verkauft wurden, an zwei Orten gleichzeitig sein k\u00f6nnen.<\/p>\n

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Die extrahierten Daten habe ich zur besseren \u00dcbersicht in eine Tabelle \u00fcberf\u00fchrt:<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\nIn der Tabelle sind die Daten der letzten 10 Auktionen aufgef\u00fchrt.<\/em><\/p>\n

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In der obenstehenden Tabelle wird in der Spalte ‘A’ Informationen \u00fcber die Auktionswohnungen angegeben (Adressen ohne Leerzeichen und Gro\u00dfbuchstaben aufgrund von Schreibunterschieden in den Ausgangsdaten). In der ersten Zeile sind die Daten zuk\u00fcnftiger und vergangener Auktionen aufgef\u00fchrt. Verkauft Wohnungen werden mit ‘xxx’ in der Zeile ausgef\u00fcllt (dies geschieht, um zu verstehen, welche Wohnungen m\u00f6glicherweise bei noch nicht angek\u00fcndigten Auktionen verf\u00fcgbar sein k\u00f6nnten). In der obersten Zeile der Zellen steht der Startpreis, und in der unteren Zeile der Verkaufspreis. In den Zellen zuk\u00fcnftiger Auktionen befindet sich ein Link mit einer Beschreibung der Wohnung.<\/p>\n

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In dieser Tabelle k\u00f6nnen auch einige interessante Muster gesehen werden. Zum Beispiel, wenn eine Wohnung bei zwei Auktionen nicht verkauft wird, sinkt der Preis in der dritten Auktion und das geschieht alle zwei Auktionen. Wenn man jedoch eine gr\u00f6\u00dfere Stichprobe betrachtet, gibt es Ausnahmen von dieser Regel, und die Wohnung kann bereits bei der n\u00e4chsten Auktion billiger werden, wenn sie nicht bei der ersten verkauft wurde.<\/p>\n

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Um zu verstehen, in welchen Stadtteilen und f\u00fcr welche Wohnungstypen mehr gehandelt wird, habe ich alle Adressen auf einer Karte platziert:<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\nLink zur vollst\u00e4ndigen Karte<\/a><\/noindex>.<\/em><\/p>\n

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Auf der Karte sind die Adressen von Wohnungen markiert, die verkauft wurden oder verkauft werden, in der \u00dcberschrift des Markers steht der Verkaufspreis (nicht der Preis bei der Auktion), das Verkaufsjahr und die Anzahl der Versuche, bei denen die Wohnung verkauft wurde. Die Zahl im Marker gibt die Anzahl der Zimmer in der Wohnung an. Im Beschreibungstext des Markers sind Informationen \u00fcber vergangene und zuk\u00fcnftige Auktionen sowie die Adressen (Adressen ohne Leerzeichen und Gro\u00dfbuchstaben aufgrund der Unterschiede in der Schreibweise in den Ausgangsdaten) und weitere Informationen zur Wohnung enthalten.<\/p>\n

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\"Marktanalyse<\/p>\n

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Dank der Karte kann man sehen, wie sich die Preise in der Gegend im Laufe der Zeit entwickelt haben und inwieweit \u00e4hnliche Optionen gehandelt werden. Interessant ist, dass Neubauten, d.h. Wohnungen in neuen H\u00e4usern, selbst in Stadtteilen mit schlechter Verkehrsanbindung in der Regel mit Verhandlung verkauft werden, w\u00e4hrend Wohnungen im alten Bestand durchaus zum Startpreis oder mit einem geringen Verhandlungsspielraum erworben werden k\u00f6nnen. Mit der Karte kann man eine grobe Prognose zu den Geboten erstellen, indem man die bereits zuvor verkauften Wohnungen um die zur Auktion angebotene Wohnung herum betrachtet.<\/p>\n

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Obwohl es nicht ganz richtig ist, alte und neue Wohnungen zu vergleichen, und die Auktionswohnungen stark zugunsten der alten Best\u00e4nde verschoben sind, aufgrund der Besonderheiten. msgr.ru<\/a><\/noindex>, betrachten wir dennoch einige Histogramme mit diesen Annahmen.<\/p>\n

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Histogramm der durchschnittlichen Preise f\u00fcr Wohnungen \u00fcber die Jahre und nach Anzahl der Zimmer:<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\nGesamtanzahl der Wohnungen: 397<\/em><\/p>\n

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Durchschnittspreise sind nicht v\u00f6llig korrekt zu betrachten, wenn man nicht den Standort des Stadtteils ber\u00fccksichtigt. Daher sehen wir uns die Wohnungen in jedem Stadtteil separat an (nur die Stadtteile innerhalb des MKAD wurden betrachtet).<\/p>\n

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Histogramm der durchschnittlichen Preise f\u00fcr Einzimmerwohnungen, aufgeteilt nach Stadtteilen und Jahr:<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\nGesamtanzahl der Einzimmerwohnungen: 218<\/em><\/p>\n

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Histogramm der durchschnittlichen Preise f\u00fcr Zweizimmerwohnungen, aufgeteilt nach Stadtteilen und Jahr:<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\nGesamtanzahl der Zwei-Zimmer-Wohnungen: 159<\/em><\/p>\n

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Leider gibt es zu wenig Drei-Zimmer-Wohnungen, weshalb keine einigerma\u00dfen korrekte Histogramm erstellt werden kann.<\/p>\n

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\"Marktanalyse
\nGesamtanzahl der Drei-Zimmer-Wohnungen: 20<\/em><\/p>\n

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Angesichts der oben genannten Annahmen (noch einmal, zum Zeitpunkt des Schreibens des Artikels im Jahr 2020 fand erst eine Auktion statt), lassen sich dennoch einige Schlussfolgerungen ziehen. Wenn man die Preisverteilung nach Stadtteilen betrachtet, ist zu erkennen, dass die Preise insgesamt steigen. Es zeigt sich jedoch bereits eine Wende, da die Preise in einigen Stadtteilen beginnen sich zu stabilisieren, w\u00e4hrend in anderen das Wachstum langsamer wird (was im Grunde auf die Erreichung maximaler Preise hinweist und wahrscheinlich zu einem R\u00fcckgang f\u00fchren wird).<\/p>\n

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Quellcode auf github.com<\/a><\/noindex><\/p>\n

Quelle: habr.com<\/a><\/p>","protected":false,"gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"html"}]},"excerpt":{"rendered":"

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