Αυτή η σειρά άρθρων είναι αφιερωμένη στη μελέτη της κατασκευαστικής δραστηριότητας στην κύρια πόλη της Silicon Valley - Σαν Φρανσίσκο. Το Σαν Φρανσίσκο είναι η τεχνολογική «Μόσχα» του κόσμου μας, χρησιμοποιώντας το παράδειγμά της (με τη βοήθεια ανοιχτών δεδομένων) για να παρατηρήσει την ανάπτυξη του κατασκευαστικού κλάδου σε μεγάλες πόλεις και πρωτεύουσες.
Η κατασκευή γραφημάτων και υπολογισμών πραγματοποιήθηκε στο (στην πλατφόρμα Kaggle.com).
Δεδομένα για περισσότερες από ένα εκατομμύριο οικοδομικές άδειες (εγγραφές σε δύο σύνολα δεδομένων) από το Τμήμα Δόμησης του Σαν Φρανσίσκο - επιτρέπει αναλύουν όχι μόνο την κατασκευαστική δραστηριότητα στην πόλη, αλλά και κριτικά εξετάστε τελευταίες τάσεις και ιστορία ανάπτυξης του κατασκευαστικού κλάδου τα τελευταία 40 χρόνια, μεταξύ 1980 και 2019.
Τα ανοιχτά δεδομένα καθιστούν δυνατή την εξερεύνηση κύριοι παράγοντες που επηρέασαν και θα επηρεάσουν την ανάπτυξη του κατασκευαστικού κλάδου στην πόλη, χωρίζοντάς τα σε «εξωτερικές» (οικονομικές άνθιση και κρίσεις) και «εσωτερικές» (η επιρροή των διακοπών και των εποχιακών-ετήσιων κύκλων).
περιεχόμενο
Άνοιγμα δεδομένων και ανασκόπηση των βασικών παραμέτρων.
Αυτή δεν είναι μετάφραση του άρθρου. Γράφω στο LinkedIn και για να μην δημιουργώ γραφικά σε πολλές γλώσσες, όλα τα γραφικά είναι στα αγγλικά.
Σύνδεσμος για το δεύτερο μέρος:
Στοιχεία οικοδομικής άδειας πόλης του Σαν Φρανσίσκο - Από την Πύλη Ανοιχτών Δεδομένων - . Η πύλη έχει πολλά σύνολα δεδομένων σχετικά με το θέμα της κατασκευής. Δύο τέτοια σύνολα δεδομένων αποθηκεύουν και ενημερώνουν δεδομένα για άδειες που εκδίδονται για την κατασκευή ή την επισκευή αντικειμένων στην πόλη:
- (850 χιλιάδες δίσκοι)
- (280 χιλιάδες εγγραφές, τα δεδομένα κατεβαίνουν και ενημερώνονται εβδομαδιαία)
Αυτά τα σύνολα δεδομένων περιέχουν πληροφορίες σχετικά με τις εκδοθείσες άδειες κατασκευής, με διάφορα χαρακτηριστικά του αντικειμένου για το οποίο εκδίδεται η άδεια. Συνολικός αριθμός εγγραφών (άδειες) που ελήφθησαν την περίοδο 1980-2019 - 1 άδειες.
Οι κύριες παράμετροι από αυτό το σύνολο δεδομένων που χρησιμοποιήθηκαν για ανάλυση:
- permit_creation_date — ημερομηνία δημιουργίας της αίτησης (στην πραγματικότητα, η ημέρα έναρξης των κατασκευαστικών εργασιών)
- περιγραφή — περιγραφή της αίτησης (δύο ή τρεις λέξεις-κλειδιά που περιγράφουν το κατασκευαστικό έργο (έργο) για το οποίο δημιουργήθηκε η άδεια)
- εκτιμώμενο κόστος — εκτιμώμενο (εκτιμώμενο) κόστος κατασκευαστικών εργασιών
- αναθεωρημένο_κόστος — αναθεωρημένο κόστος (κόστος εργασίας μετά την επανεκτίμηση, αύξηση ή μείωση των αρχικών όγκων της αίτησης)
- υπάρχουσα_χρήση - τύπος κατοικίας (μονοκατοικία, διώροφη, διαμερίσματα, γραφεία, παραγωγή κ.λπ.)
- ταχυδρομικός κώδικας, τοποθεσία — ταχυδρομικός κώδικας και συντεταγμένες αντικειμένων
Ετήσια κατασκευαστική δραστηριότητα στο Σαν Φρανσίσκο
Το παρακάτω γράφημα δείχνει τις παραμέτρους εκτιμώμενο κόστος и αναθεωρημένο_κόστος παρουσιάζεται ως κατανομή του συνολικού κόστους εργασίας ανά μήνα.
data_cost_m = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='M')).sum()Για τη μείωση των μηνιαίων "ακραίων τιμών", τα μηνιαία δεδομένα ομαδοποιούνται ανά έτος. Το γράφημα του ποσού των επενδυμένων χρημάτων ανά έτος έχει λάβει μια πιο λογική και αναλύσιμη μορφή.
data_cost_y = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='Y')).sum()
Με βάση την ετήσια μετακίνηση του αθροίσματος των δαπανών (όλες οι άδειες για το έτος) στις εγκαταστάσεις της πόλης οικονομικοί παράγοντες που επηρέασαν από το 1980 έως το 2019 είναι ξεκάθαρα ορατοί σχετικά με τον αριθμό και το κόστος των κατασκευαστικών έργων ή άλλως για επενδύσεις σε ακίνητα στο Σαν Φρανσίσκο.
Ο αριθμός των οικοδομικών αδειών (ο αριθμός των κατασκευαστικών θέσεων εργασίας ή ο αριθμός των επενδύσεων) τα τελευταία 40 χρόνια σχετίζεται στενά με την οικονομική δραστηριότητα στη Silicon Valley.
Η πρώτη κορύφωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας συνδέθηκε με τη διαφημιστική εκστρατεία των ηλεκτρονικών στα μέσα της δεκαετίας του '80 στην κοιλάδα. Η επακόλουθη ύφεση των ηλεκτρονικών και των τραπεζών το 1985 οδήγησε την περιφερειακή αγορά ακινήτων σε πτώση από την οποία δεν ανέκαμψε για σχεδόν μια δεκαετία.
Μετά από αυτό, άλλες δύο φορές (το 1993-2000 και το 2009-2016) πριν από την κατάρρευση της φούσκας Dotcom και την τεχνολογική έκρηξη των τελευταίων ετών Η κατασκευαστική βιομηχανία του Σαν Φρανσίσκο γνώρισε παραβολική ανάπτυξη πολλών χιλιάδων τοις εκατό..
Αφαιρώντας τις ενδιάμεσες κορυφές και κατώτατες τιμές και αφήνοντας τις ελάχιστες και μέγιστες τιμές για κάθε οικονομικό κύκλο, είναι σαφές πόσο μεγάλες διακυμάνσεις της αγοράς έχουν ταλαιπωρήσει τον κλάδο τα τελευταία 40 χρόνια.
Η μεγαλύτερη αύξηση στις επενδύσεις στις κατασκευές σημειώθηκε κατά τη διάρκεια της έκρηξης των dot-com, όταν μεταξύ 1993 και 2001 επενδύθηκαν 10 δισεκατομμύρια δολάρια σε ανακαινίσεις και κατασκευές, ή περίπου 1 δισεκατομμύριο δολάρια ετησίως. Αν μετρήσουμε σε τετραγωνικά μέτρα (το κόστος του 1 m² το 1995 είναι 3000 $), αυτό είναι περίπου 350 m000 ετησίως για 2 χρόνια, ξεκινώντας από το 10.
Η αύξηση των ετήσιων συνολικών επενδύσεων κατά την περίοδο αυτή ανήλθε σε 1215%.
Οι εταιρείες που νοίκιαζαν κατασκευαστικό εξοπλισμό κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου ήταν παρόμοιες με τις εταιρείες που πουλούσαν φτυάρια κατά τη διάρκεια του πυρετού του χρυσού (στην ίδια περιοχή στα μέσα του 19ου αιώνα). Μόνο που αντί για φτυάρια, στη δεκαετία του 2000 υπήρχαν ήδη γερανοί και αντλίες σκυροδέματος για νεοσύστατες κατασκευαστικές εταιρείες που ήθελαν να κερδίσουν χρήματα από την κατασκευαστική έκρηξη.
Μετά από κάθε μια από τις πολλές κρίσεις που έχει βιώσει ο κατασκευαστικός κλάδος όλα αυτά τα χρόνια, τα επόμενα δύο χρόνια μετά την κρίση, επενδύσεις (πλήθος αιτήσεων για άδειες) για κατασκευή μειώθηκε κατά τουλάχιστον 50% κάθε φορά.
Οι μεγαλύτερες κρίσεις στον κατασκευαστικό κλάδο του Σαν Φρανσίσκο σημειώθηκαν τη δεκαετία του '90. Όπου, με περιοδικότητα 5 ετών, ο κλάδος είτε έπεσε (-85% την περίοδο 1983-1986), μετά ανέβηκε ξανά (+895% την περίοδο 1988-1992), παραμένοντας σε ετήσιους όρους το 1981, 1986, 1988 , 1993 - στο ίδιο επίπεδο.
Μετά το 1993, όλες οι επακόλουθες μειώσεις στον κατασκευαστικό κλάδο δεν ξεπέρασαν το 50%. Αλλά πλησιάζει η οικονομική κρίση (λόγω COVID-19) θα μπορούσε να δημιουργήσει κρίση ρεκόρ στον κατασκευαστικό κλάδο την περίοδο 2017-2021, η πτώση της οποίας ήδη την περίοδο 2017-2019 ανέρχεται συνολικά σε περισσότερο από 60%.
Αύξηση του πληθυσμού του Σαν Φρανσίσκο δυναμική την περίοδο 1980-1993 επίσης παρουσίασε σχεδόν εκθετική ανάπτυξη. Η οικονομική δύναμη και η καινοτόμος ενέργεια της Silicon Valley ήταν το στέρεο θεμέλιο πάνω στο οποίο χτίστηκε η υπερβολή της Νέας Οικονομίας, της Αμερικανικής Αναγέννησης και των dot-coms. Ήταν το επίκεντρο της νέας οικονομίας. Όμως, σε αντίθεση με την άνοδο των επενδύσεων σε ακίνητα, μετά την κορύφωση των dot-com, ο πληθυσμός στην πραγματικότητα σημείωσε οροπέδιο.
Πριν από την κορύφωση του dot-com το 2001, η ετήσια αύξηση του πληθυσμού από το 1950 ήταν περίπου 1% ετησίως. Στη συνέχεια, μετά την κατάρρευση της φούσκας, η εισροή νέου πληθυσμού επιβραδύνθηκε και από το 2001 ήταν μόνο 0.2 τοις εκατό ετησίως.
Το 2019 (για πρώτη φορά από το 1950), η δυναμική ανάπτυξης έδειξε εκροή πληθυσμού (-0.21% ή 7000 άτομα) από την πόλη του Σαν Φρανσίσκο.
Προσδοκία και πραγματικότητα κατά την προετοιμασία εκτιμήσεων κόστους
Στα σύνολα δεδομένων που χρησιμοποιούνται, τα δεδομένα σχετικά με το κόστος μιας άδειας για ένα κατασκευαστικό έργο χωρίζονται σε:
- αρχικό εκτιμώμενο κόστος (εκτιμώμενο κόστος)
- κόστος εργασίας μετά από επανεκτίμηση (αναθεωρημένο_κόστος)
Σε περιόδους άνθησης, ο κύριος σκοπός της αναπροσαρμογής είναι η αύξηση του αρχικού κόστους, όταν ο επενδυτής (ο πελάτης της κατασκευής) δείχνει όρεξη μετά την έναρξη της κατασκευής.
Κατά τη διάρκεια μιας κρίσης, προσπαθούν να μην υπερβαίνουν το εκτιμώμενο κόστος και οι αρχικές εκτιμήσεις δεν υφίστανται ουσιαστικά καμία αλλαγή (εκτός από τον σεισμό του 1989).
Σύμφωνα με το γράφημα που βασίζεται στη διαφορά μεταξύ του αναπροσαρμοσμένου και του εκτιμώμενου κόστους (αναθεωρημένο_κόστος - εκτιμώμενο_κόστος), μπορεί να παρατηρηθεί ότι:
Το ποσό της αύξησης του κόστους κατά την επανεκτίμηση του όγκου των κατασκευαστικών εργασιών εξαρτάται άμεσα από τους κύκλους οικονομικής άνθησης
data_spread = data_cost.assign(spread = (data_cost.revised_cost-data_cost.estimated_cost))
Σε περιόδους ταχείας οικονομικής ανάπτυξης, οι πελάτες της εργασίας (επενδυτές) ξοδεύουν τα κεφάλαιά τους αρκετά γενναιόδωρα, αυξάνοντας τα αιτήματά τους μετά την έναρξη της εργασίας.
Ο πελάτης (επενδυτής), νιώθοντας οικονομική σιγουριά, ζητά από τον εργολάβο ή τον αρχιτέκτονα την παράταση της ήδη εκδοθείσας οικοδομικής άδειας. Αυτό μπορεί να είναι μια απόφαση αύξησης του αρχικού μήκους της πισίνας ή αύξησης της επιφάνειας του σπιτιού (μετά την έναρξη των εργασιών και την έκδοση οικοδομικής άδειας).
Στην κορύφωση της εποχής του dot-com, τέτοιες «πρόσθετες» δαπάνες έφτασαν το «επιπλέον» 1 δισεκατομμύριο ετησίως.
Εάν κοιτάξετε αυτόν τον πίνακα ήδη σε ποσοστιαία μεταβολή, τότε η μέγιστη αύξηση στην εκτίμηση (100% ή 2 φορές το αρχικό εκτιμώμενο κόστος) σημειώθηκε το έτος πριν από τον σεισμό που σημειώθηκε το 1989 κοντά στην πόλη. Υποθέτω ότι μετά τον σεισμό, τα κατασκευαστικά έργα που ξεκίνησαν το 1988 απαιτούσαν, μετά τον σεισμό του 1989, περισσότερο χρόνο και κονδύλια για υλοποίηση.
Αντίθετα, μια προς τα κάτω αναθεώρηση του εκτιμώμενου κόστους (η οποία έγινε μόνο μία φορά κατά την περίοδο 1980-2019) αρκετά χρόνια πριν από τον σεισμό οφείλεται πιθανώς στο γεγονός ότι ορισμένα έργα που ξεκίνησαν το 1986-1987 παγώστηκαν ή οι επενδύσεις σε αυτά τα έργα περικόπηκαν. κάτω. Σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα κατά μέσο όρο για κάθε έργο που ξεκίνησε το 1987 - η μείωση του εκτιμώμενου κόστους ήταν -20% του αρχικού σχεδίου.
data_spred_percent = data_cost_y.assign(spred = ((data_cost_y.revised_cost-data_cost_y.estimated_cost)/data_cost_y.estimated_cost*100))
Η αύξηση του αρχικού εκτιμώμενου κόστους άνω του 40% έδειξε ή ήταν πιθανώς συνέπεια της πλησιέστερης φούσκας στη χρηματοπιστωτική και στη συνέχεια στην κατασκευαστική αγορά.
Ποιος είναι ο λόγος για τη μείωση της διαφοράς (διαφορά) μεταξύ του εκτιμώμενου και του αναθεωρημένου κόστους μετά το 2007;
Ίσως οι επενδυτές άρχισαν να εξετάζουν προσεκτικά τους αριθμούς (το μέσο ποσό για 20 χρόνια αυξήθηκε από 100 χιλιάδες δολάρια σε 2 εκατομμύρια δολάρια) ή ίσως το κατασκευαστικό τμήμα, αποτρέποντας και αναστέλλοντας τις αναδυόμενες φούσκες στην αγορά ακινήτων, εισήγαγε νέους κανόνες και περιορισμούς για να μειώσει πιθανούς χειρισμούς και πιθανούς κινδύνους που θα προκύψουν κατά τα χρόνια της κρίσης.
Οικοδομική δραστηριότητα ανάλογα με την εποχή του χρόνου
Ομαδοποιώντας τα δεδομένα ανά ημερολογιακές εβδομάδες του έτους (54 εβδομάδες), μπορείτε να παρατηρήσετε την κατασκευαστική δραστηριότητα στην πόλη του Σαν Φρανσίσκο ανάλογα με την εποχικότητα και την εποχή του χρόνου.
Μέχρι τα Χριστούγεννα, όλοι οι κατασκευαστικοί οργανισμοί προσπαθούν να πάρουν έγκαιρα άδεια για νέα «μεγάλα» έργα. (Ταυτόχρονα! ο αριθμός! των αδειών τους ίδιους αυτούς μήνες είναι στα ίδια επίπεδα καθ' όλη τη διάρκεια του έτους). Οι επενδυτές, που σχεδιάζουν να αποκτήσουν τα ακίνητά τους μέσα στον επόμενο χρόνο, συνάπτουν συμβόλαια τους χειμερινούς μήνες, υπολογίζοντας σε μεγάλες εκπτώσεις (καθώς τα καλοκαιρινά συμβόλαια, ως επί το πλείστον, λήγουν μέχρι το τέλος του έτους και οι κατασκευαστικές εταιρείες ενδιαφέρονται στη λήψη νέων αιτήσεων).
Πριν τα Χριστούγεννα υποβάλλονται οι μεγαλύτεροι όγκοι αιτήσεων (αύξηση από μέσο όρο 1-1,5 δισ. το μήνα σε 5 δισ. μόνο τον Δεκέμβριο). Παράλληλα, ο συνολικός αριθμός των αιτήσεων ανά μήνα παραμένει στα ίδια επίπεδα (δείτε παρακάτω ενότητα: στατιστικά στοιχεία για τον συνολικό αριθμό των αιτήσεων ανά μήνα και ημέρα)
Μετά τις χειμερινές διακοπές, ο κατασκευαστικός κλάδος σχεδιάζει και εφαρμόζει ενεργά παραγγελίες «Χριστουγεννιάτικες» (σχεδόν χωρίς αύξηση στον αριθμό των αδειών) προκειμένου να απελευθερώσει πόρους μέχρι τα μέσα του έτους (πριν τις διακοπές της Ημέρας της Ανεξαρτησίας) πριν από τη νέα κύμα καλοκαιρινών συμβολαίων ξεκινά αμέσως μετά τις διακοπές του Ιουνίου.
data_month_year = data_month_year.assign(week_year = data_month_year.permit_creation_date.dt.week)
data_month_year = data_month_year.groupby(['week_year'])['estimated_cost'].sum()
Τα ίδια ποσοστιαία δεδομένα (πορτοκαλί γραμμή) δείχνουν επίσης ότι ο κλάδος λειτουργεί «ομαλά» καθ' όλη τη διάρκεια του έτους, αλλά πριν και μετά τις διακοπές, η δραστηριότητα για τις άδειες αυξάνεται στο 150% στην περίοδο μεταξύ της εβδομάδας 20-24 (πριν την Ημέρα της Ανεξαρτησίας) και μειώνεται αμέσως μετά τις διακοπές έως και -70%.
Πριν από το Halloween και τα Χριστούγεννα, η δραστηριότητα στον κατασκευαστικό κλάδο του Σαν Φρανσίσκο αυξάνεται κατά 43% κατά τη διάρκεια της εβδομάδας 44-150 (από κάτω στην κορυφή) και στη συνέχεια μειώνεται στο μηδέν κατά τη διάρκεια των εορτών.
Έτσι, ο κλάδος βρίσκεται σε έναν κύκλο έξι μηνών, τον οποίο χωρίζουν οι αργίες «Ημέρα Ανεξαρτησίας των ΗΠΑ» (εβδομάδα 20) και «Χριστούγεννα» (εβδομάδα 52).
Συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα στο Σαν Φρανσίσκο
Με βάση στοιχεία για οικοδομικές άδειες στην πόλη:
Η συνολική επένδυση σε κατασκευαστικά έργα στο Σαν Φρανσίσκο από το 1980 έως το 2019 είναι 91,5 δισεκατομμύρια δολάρια.
sf_worth = data_location_lang_long.cost.sum()
Η συνολική αγοραία αξία όλων των οικιστικών ακινήτων στο Σαν Φρανσίσκο που υπολογίζεται με βάση τους φόρους ιδιοκτησίας (που είναι η εκτιμώμενη αξία όλων των ακινήτων και όλων των προσωπικών ακινήτων που ανήκουν στο Σαν Φρανσίσκο) .
Σε ποιες περιοχές του Σαν Φρανσίσκο έχουν επενδύσει τα τελευταία 40 χρόνια;
Χρησιμοποιώντας τη βιβλιοθήκη Folium, ας δούμε πού επενδύθηκαν αυτά τα 91,5 δισεκατομμύρια δολάρια ανά περιοχή. Για να γίνει αυτό, έχοντας ομαδοποιήσει τα δεδομένα κατά ταχυδρομικό κώδικα, θα αναπαραστήσουμε τις προκύπτουσες τιμές χρησιμοποιώντας κύκλους (τη συνάρτηση Circle από τη βιβλιοθήκη Folium).
import folium
from folium import Circle
from folium import Marker
from folium.features import DivIcon
# map folium display
lat = data_location_lang_long.lat.mean()
long = data_location_lang_long.long.mean()
map1 = folium.Map(location = [lat, long], zoom_start = 12)
for i in range(0,len(data_location_lang_long)):
Circle(
location = [data_location_lang_long.iloc[i]['lat'], data_location_lang_long.iloc[i]['long']],
radius= [data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/20000000],
fill = True, fill_color='#cc0000',color='#cc0000').add_to(map1)
Marker(
[data_location_mean.iloc[i]['lat'], data_location_mean.iloc[i]['long']],
icon=DivIcon(
icon_size=(6000,3336),
icon_anchor=(0,0),
html='<div style="font-size: 14pt; text-shadow: 0 0 10px #fff, 0 0 10px #fff;; color: #000";"">%s</div>'
%("$ "+ str((data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/1000000000).round()) + ' mlrd.'))).add_to(map1)
map1
Είναι σαφές από τις περιφέρειες ότι Το μεγαλύτερο μέρος της πίτας λογικά πήγε στο DownTown. Έχοντας απλοποιήσει την ομαδοποίηση όλων των αντικειμένων με βάση την απόσταση από το κέντρο της πόλης και τον χρόνο που χρειάζεται για να φτάσετε στο κέντρο της πόλης (φυσικά, ακριβά σπίτια χτίζονται και στην ακτή), όλες οι άδειες χωρίστηκαν σε 4 ομάδες: «Downtown» , '<0.5H Downtown', '< 1H Downtown', 'Outside SF'.
from geopy.distance import vincenty
def distance_calc (row):
start = (row['lat'], row['long'])
stop = (37.7945742, -122.3999445)
return vincenty(start, stop).meters/1000
df_pr['distance'] = df_pr.apply (lambda row: distance_calc (row),axis=1)
def downtown_proximity(dist):
'''
< 2 -> Near Downtown, >= 2, <4 -> <0.5H Downtown
>= 4, <6 -> <1H Downtown, >= 8 -> Outside SF
'''
if dist < 2:
return 'Downtown'
elif dist < 4:
return '<0.5H Downtown'
elif dist < 6:
return '<1H Downtown'
elif dist >= 6:
return 'Outside SF'
df_pr['downtown_proximity'] = df_pr.distance.apply(downtown_proximity)Από τα 91,5 δισεκατομμύρια που επενδύθηκαν στην πόλη, σχεδόν τα 70 δισεκατομμύρια (75% του συνόλου των επενδύσεων) που επενδύθηκαν σε επισκευές και κατασκευές βρίσκονται στο κέντρο της πόλης (πράσινη ζώνη) και προς την περιοχή της πόλης σε ακτίνα 2 χλμ. από το κέντρο (μπλε ζώνη).
Μέσο εκτιμώμενο κόστος μιας εφαρμογής κατασκευής ανά περιοχή πόλης
Όλα τα δεδομένα, όπως και το συνολικό ποσό της επένδυσης, ομαδοποιήθηκαν κατά ταχυδρομικό κώδικα. Μόνο σε αυτή την περίπτωση με το μέσο (.mean()) εκτιμώμενο κόστος της εφαρμογής ανά ταχυδρομικό κώδικα.
data_location_mean = data_location.groupby(['zipcode'])['lat','long','estimated_cost'].mean()
Σε συνηθισμένες περιοχές της πόλης (περισσότερα από 2 χλμ. από το κέντρο της πόλης) - το μέσο εκτιμώμενο κόστος μιας εφαρμογής κατασκευής είναι 50 χιλιάδες $.
Το μέσο εκτιμώμενο κόστος στην περιοχή του κέντρου της πόλης είναι περίπου τρεις φορές υψηλότερο ($150 χιλιάδες έως $400 χιλιάδες) από ό, τι σε άλλες περιοχές ($30-50 χιλιάδες).
Εκτός από το κόστος της γης, τρεις παράγοντες καθορίζουν το συνολικό κόστος κατασκευής σπιτιού: εργασία, υλικά και κρατικές αμοιβές. Αυτά τα τρία στοιχεία είναι υψηλότερα στην Καλιφόρνια από ό,τι στην υπόλοιπη χώρα. Οι οικοδομικοί κώδικες της Καλιφόρνια θεωρούνται από τους πιο περιεκτικούς και αυστηρούς στη χώρα (λόγω σεισμών και περιβαλλοντικών κανονισμών), που συχνά απαιτούν ακριβότερα υλικά και εργασία.
Για παράδειγμα, η κυβέρνηση απαιτεί από τους κατασκευαστές να χρησιμοποιούν υψηλότερης ποιότητας δομικά υλικά (παράθυρα, μόνωση, συστήματα θέρμανσης και ψύξης) για να επιτύχουν υψηλά πρότυπα ενεργειακής απόδοσης.
Από τα γενικά στατιστικά στοιχεία για το μέσο κόστος μιας αίτησης άδειας, ξεχωρίζουν δύο τοποθεσίες:
- Treasure Island - ένα τεχνητό νησί στον κόλπο του Σαν Φρανσίσκο. Το μέσο εκτιμώμενο κόστος μιας οικοδομικής άδειας είναι 6,5 εκατομμύρια δολάρια.
- Mission Bay — (πληθυσμός 2926) Το μέσο εκτιμώμενο κόστος μιας οικοδομικής άδειας είναι 1,5 εκατομμύρια δολάρια.
Στην πραγματικότητα, ο υψηλός μέσος όρος εφαρμογής σε αυτούς τους δύο τομείς σχετίζεται με τον μικρότερο αριθμό αιτήσεων για αυτές τις ταχυδρομικές τοποθεσίες (145 και 3064 αντίστοιχα, η κατασκευή στο νησί είναι πολύ περιορισμένη), ενώ για τους υπόλοιπους ταχυδρομικούς κώδικες - XNUMXκαι την περίοδο 1980-2019 δέχονταν περίπου 1300 αιτήσεις ετησίως (σύνολο κατά μέσο όρο 30 -50 χιλιάδες αιτήσεις για όλη την περίοδο).
Σύμφωνα με την παράμετρο «αριθμός αιτήσεων», είναι αισθητή μια απολύτως ομοιόμορφη κατανομή του αριθμού των αιτήσεων ανά ταχυδρομικό κώδικα σε όλη την πόλη.
Στατιστικά στοιχεία για τον συνολικό αριθμό των αιτήσεων ανά μήνα και ημέρα
Συνολικά στατιστικά στοιχεία για τον συνολικό αριθμό των αιτήσεων ανά μήνα και ημέρα της εβδομάδας μεταξύ 1980 και 2019 δείχνουν ότι Οι πιο ήσυχοι μήνες για το κατασκευαστικό τμήμα είναι οι μήνες της άνοιξης και του χειμώνα. Ταυτόχρονα, το ποσό των επενδύσεων που καθορίζεται στις εφαρμογές ποικίλλει πολύ και διαφέρει από μήνα σε μήνα κατά καιρούς (βλ. επιπλέον «Οικοδομική δραστηριότητα ανάλογα με την εποχή»). Μεταξύ των ημερών της εβδομάδας, τη Δευτέρα το φορτίο στο τμήμα είναι περίπου 20% μικρότερο από τις άλλες ημέρες της εβδομάδας.
months = [ 'January', 'February', 'March', 'April', 'May','June', 'July', 'August', 'September', 'October', 'November', 'December' ]
data_month_count = data_month.groupby(['permit_creation_date']).count().reindex(months)
Ενώ ο Ιούνιος και ο Ιούλιος είναι πρακτικά οι ίδιοι ως προς τον αριθμό των αιτήσεων, ως προς το συνολικό εκτιμώμενο κόστος η διαφορά αγγίζει το 100% (4,3 δισ. τον Μάιο και τον Ιούλιο και 8,2 δισ. τον Ιούνιο).
data_month_sum = data_month.groupby(['permit_creation_date']).sum().reindex(months)
Το μέλλον της κατασκευαστικής βιομηχανίας του Σαν Φρανσίσκο, που προβλέπει τη δραστηριότητα με βάση τα πρότυπα.
Τέλος, ας συγκρίνουμε το γράφημα κατασκευαστικής δραστηριότητας στο Σαν Φρανσίσκο με το διάγραμμα τιμών Bitcoin (2015-2018) και το γράφημα τιμών χρυσού (1940 - 1980).
Πρότυπο (από το αγγλικό μοτίβο - μοντέλο, δείγμα) - στην τεχνική ανάλυση ονομάζονται σταθεροί επαναλαμβανόμενοι συνδυασμοί δεδομένων τιμής, όγκου ή δείκτη. Η ανάλυση προτύπων βασίζεται σε ένα από τα αξιώματα της τεχνικής ανάλυσης: "η ιστορία επαναλαμβάνεται" - πιστεύεται ότι οι επαναλαμβανόμενοι συνδυασμοί δεδομένων οδηγούν σε παρόμοιο αποτέλεσμα.
Το κύριο μοτίβο που μπορεί να δει κανείς στο ετήσιο διάγραμμα δραστηριότητας είναι Αυτό είναι ένα μοτίβο αντιστροφής τάσης "Head and Shoulders". Ονομάζεται έτσι επειδή το γράφημα μοιάζει με ανθρώπινο κεφάλι (κορυφή) και ώμους στα πλάγια (μικρότερες κορυφές). Όταν η τιμή σπάσει τη γραμμή που συνδέει τις γούρνες, το σχέδιο θεωρείται πλήρες και η κίνηση είναι πιθανό να είναι πτωτική.
Οι κινήσεις στη δραστηριότητα στον κατασκευαστικό κλάδο του Σαν Φρανσίσκο συμπίπτουν σχεδόν πλήρως με την άνοδο της τιμής του χρυσού και του bitcoin. Η ιστορική απόδοση αυτών των τριών διαγραμμάτων τιμών και δραστηριότητας δείχνει αξιοσημείωτες ομοιότητες.
Για να είναι σε θέση να προβλέψει τη συμπεριφορά της κατασκευαστικής αγοράς στο μέλλον, είναι απαραίτητος ο υπολογισμός του συντελεστή συσχέτισης με καθεμία από αυτές τις δύο τάσεις.
Δύο τυχαίες μεταβλητές ονομάζονται συσχετισμένες εάν η ροπή συσχέτισης (ή ο συντελεστής συσχέτισης) είναι διαφορετική από το μηδέν. και ονομάζονται μη συσχετισμένα μεγέθη αν η ροπή συσχέτισής τους είναι μηδέν.
Εάν η τιμή που προκύπτει είναι πιο κοντά στο 0 παρά στο 1, τότε δεν υπάρχει λόγος να μιλάμε για ένα σαφές μοτίβο. Αυτό είναι ένα σύνθετο μαθηματικό πρόβλημα, το οποίο μπορεί να αντιμετωπίσουν μεγαλύτεροι σύντροφοι που μπορεί να ενδιαφέρονται για αυτό το θέμα.
Αν! μη επιστημονικός! κοιτάξτε το θέμα της περαιτέρω ανάπτυξης του κατασκευαστικού κλάδου στο Σαν Φρανσίσκο: εάν το μοτίβο συνεχίσει να συμπίπτει με την τιμή του Bitcoin, τότε σύμφωνα με αυτή την απαισιόδοξη επιλογή — Η έξοδος από την κρίση στον κατασκευαστικό κλάδο στο Σαν Φρανσίσκο δεν θα είναι εύκολη στην αμέσως μετά την κρίση περίοδο.
Με μια πιο «αισιόδοξη» επιλογή ανάπτυξη, επαναλαμβανόμενη εκθετική ανάπτυξη στον κατασκευαστικό κλάδο είναι δυνατή εάν η δραστηριότητα εδώ ακολουθεί το σενάριο της «τιμής χρυσού». Σε αυτή την περίπτωση, σε 20-30 χρόνια (ενδεχομένως σε 10), ο κατασκευαστικός τομέας θα αντιμετωπίσει ένα νέο κύμα απασχόλησης και ανάπτυξης.
Θα ρίξω μια πιο προσεκτική ματιά σε μεμονωμένους τομείς κατασκευών (επισκευή στέγης, κουζινών, κατασκευή σκαλοπατιών, λουτρών, εάν έχετε προτάσεις για βιομηχανίες ή άλλα δεδομένα - παρακαλώ γράψτε στα σχόλια) και θα συγκρίνω τον πληθωρισμό για μεμονωμένους τύπους εργασίας με σταθερά επιτόκια στεγαστικών δανείων και η κερδοφορία των κρατικών ομολόγων των ΗΠΑ (Fixed Mortgage Rates & US Treasury Yield).
Σύνδεσμος για το δεύτερο μέρος:
Σύνδεσμος με το σημειωματάριο Jupyter:
Παρακαλώ, για όσους είναι με το Kaggle, δώστε ένα plus στο Notebook (Ευχαριστώ!).
(Σχόλια και επεξηγήσεις του κώδικα θα προστεθούν αργότερα στο Σημειωματάριο)
Σύνδεσμος στην αγγλική έκδοση:
Εάν σας αρέσει το περιεχόμενό μου, σκεφτείτε να μου αγοράσετε έναν καφέ.
ευχαριστώ για την υποστήριξη!
Μόνο εγγεγραμμένοι χρήστες μπορούν να συμμετάσχουν στην έρευνα. , Σας παρακαλούμε.
Τι επιφυλάσσει το μέλλον για τον κατασκευαστικό κλάδο του Σαν Φρανσίσκο;
-
66,7%Ο κατασκευαστικός τομέας είναι πιο πιθανό να ακολουθήσει την πορεία του Bitcoin2
-
0,0%Ο κατασκευαστικός κλάδος ενδέχεται να ακολουθήσει την πορεία των τιμών του χρυσού0
-
0,0%Ο κλάδος αναμένει διαφημιστική εκστρατεία τα επόμενα 10 χρόνια0
-
33,3%Η ανάπτυξη του κλάδου δεν προχωρά σύμφωνα με τα πρότυπα1
Ψήφισαν 3 χρήστες. 6 χρήστες απείχαν.
Πηγή: www.habr.com