Πρόσφατα αντιμετώπισα το πρόβλημα της επιλογής ενός διαμερίσματος και φυσικά το πρώτο πράγμα που αποφάσισα να κάνω ήταν να μάθω τι συνέβαινε στην αγορά ακινήτων και, όπως συμβαίνει συνήθως, οι μισοί από τους ειδικούς με λένε ότι τα ακίνητα θα αυξηθούν, άλλοι λένε ότι, αντίθετα, η τιμή θα πέσει. Στο τέλος, αποφάσισα να το καταλάβω μόνος μου, και αυτό προέκυψε από αυτό.
©
Για να καταλάβουμε πώς έχει αλλάξει η τιμή πρόσφατα, ήταν απαραίτητο να βρούμε τις πραγματικές τιμές πώλησης των ακινήτων. Τιμές από στοχευόμενους ιστότοπους όπως ή δεν είναι κατάλληλα, καθώς τα διαμερίσματα εκεί πωλούνται συνήθως με έκπτωση και δεν μπορεί να βρεθεί η πραγματική τιμή πώλησης, έτσι παρατήρησα έναν ιστότοπο ακινήτων όπου μπορούσατε να δείτε την πραγματική τιμή για την οποία αγοράστηκε το διαμέρισμα. Μιλάμε για την ιστοσελίδα, φυσικά. , μπορείτε να διαβάσετε περισσότερα για αυτό στο ανασκόπηση. Με λίγα λόγια, μπορούμε να πούμε ότι αυτός ο οργανισμός ασχολείται με την πώληση διαμερισμάτων στο πλαίσιο μιας εκτεθειμένης σύμβασης μίσθωσης σε δημοπρασία.
Για να μάθετε σε ποιες περιοχές της Μόσχας ποιες είναι οι τιμές και επίσης θα ήταν ενδιαφέρον να δούμε ποια διαμερίσματα διαπραγματεύονται περισσότερο, σε ποιες περιοχές αγοράζουν πιο κοντά στην τιμή εκκίνησης και σε ποιες η τιμή μπορεί να αλλάξει πολύ. Για να γίνει αυτό, πρώτα ανέλυσα τα δεδομένα από τον ιστότοπο , αυτά τα δεδομένα χωρίζονται σε δύο τύπους: παλαιότερες και αποτυχημένες δημοπρασίες και διαμερίσματα που δεν πωλήθηκαν μπορούν να βρίσκονται σε δύο μέρη ταυτόχρονα.
Έβαλα τα αναλυμένα δεδομένα σε έναν πίνακα για σαφήνεια:
Ο πίνακας δείχνει στοιχεία για τις τελευταίες 10 δημοπρασίες.
Στον παραπάνω πίνακα, η στήλη «Α» περιέχει πληροφορίες σχετικά με διαμερίσματα δημοπρασιών (διευθύνσεις χωρίς κενά ή κεφαλαία γράμματα λόγω ορθογραφικών διαφορών στα δεδομένα πηγής), η πρώτη γραμμή υποδεικνύει τις ημερομηνίες μελλοντικών και προηγούμενων δημοπρασιών. Τα διαμερίσματα που πωλούνται συμπληρώνονται με «xxx» στη γραμμή (αυτό γίνεται για να κατανοήσουμε ποια διαμερίσματα μπορεί να είναι διαθέσιμα σε δημοπρασίες που δεν έχουν ακόμη ανακοινωθεί), η τιμή εκκίνησης αναγράφεται στην επάνω γραμμή του κελιού και τιμή πώλησης στην κατώτατη γραμμή, στα κελιά των μελλοντικών δημοπρασιών υπάρχει σύνδεσμος με περιγραφή του διαμερίσματος.
Επίσης σε αυτόν τον πίνακα μπορείτε να δείτε μερικά ενδιαφέροντα μοτίβα, για παράδειγμα, κατά κανόνα, εάν ένα διαμέρισμα δεν πωλείται σε δύο δημοπρασίες, τότε στην τρίτη δημοπρασία η τιμή θα μειωθεί και ούτω καθεξής κάθε δύο δημοπρασίες, αν και αν κοιτάξετε σε μεγαλύτερο δείγμα, τότε υπάρχουν εξαιρέσεις σε αυτόν τον κανόνα και το διαμέρισμα γίνεται φθηνότερο ήδη στην επόμενη δημοπρασία, αν δεν πουλήθηκε στην πρώτη.
Για να καταλάβω σε ποιες περιοχές και σε ποιες ομάδες διαμερισμάτων υπάρχουν περισσότερες συναλλαγές, τοποθέτησα όλες τις διευθύνσεις στον χάρτη:
Σύνδεσμος στο πλήρες .
Ο χάρτης δείχνει τις διευθύνσεις των διαμερισμάτων που έχουν πωληθεί ή θα πουληθούν, ο τίτλος της ετικέτας υποδεικνύει την τιμή πώλησης (όχι πώληση/δημοπρασία), το έτος πώλησης και την ημερομηνία πώλησης του διαμερίσματος. Ο αριθμός στην ετικέτα δείχνει τον αριθμό των δωματίων στο διαμέρισμα. Η περιγραφή της ετικέτας περιέχει πληροφορίες για προηγούμενες και μελλοντικές δημοπρασίες, καθώς και τη διεύθυνση (διευθύνσεις χωρίς κενά ή κεφαλαία γράμματα λόγω διαφορών στην ορθογραφία στα δεδομένα πηγής) και άλλες πληροφορίες για το διαμέρισμα.
Χάρη στον χάρτη, μπορείτε να δείτε πώς έχει αλλάξει η τιμή στην περιοχή με την πάροδο του χρόνου και πόσες συναλλαγές υπάρχουν για παρόμοιες επιλογές. Ένα ενδιαφέρον στοιχείο που πρέπει να σημειωθεί είναι ότι το νέο ταμείο, δηλ. Τα διαμερίσματα σε νέα κτίρια, ακόμη και σε περιοχές με κακή προσβασιμότητα συγκοινωνιών, πωλούνται συνήθως με παζάρια, αλλά τα διαμερίσματα σε παλιά κτίρια μπορούν να αγοραστούν στην τιμή εκκίνησης ή με λίγο παζάρι. Χρησιμοποιώντας τον χάρτη, μπορείτε να κάνετε μια κατά προσέγγιση πρόβλεψη για τη δημοπρασία, λαμβάνοντας υπόψη τα προηγούμενα πωλημένα διαμερίσματα που βρίσκονται γύρω από το διαμέρισμα που έχουν διατεθεί σε δημοπρασία.
Αν και δεν είναι απολύτως σωστό να συγκρίνουμε διαμερίσματα του παλιού και του νέου αποθέματος, και τα διαμερίσματα δημοπρασιών είναι έντονα προκατειλημμένα προς το παλιό απόθεμα λόγω των ιδιαιτεροτήτων , αλλά ακόμα εξετάστε ορισμένα ιστογράμματα με αυτές τις υποθέσεις.
Ιστόγραμμα των μέσων τιμών για διαμερίσματα ανά έτος και αριθμό δωματίων:
Συνολικός αριθμός διαμερισμάτων: 397
Δεν είναι απολύτως σωστό να εξετάζουμε τις μέσες τιμές μεμονωμένα από την περιοχή στην οποία βρίσκονται, επομένως θα εξετάσουμε τα διαμερίσματα σε κάθε περιοχή ξεχωριστά (εξετάζονται μόνο περιοχές εντός της περιφερειακής οδού της Μόσχας).
Ιστόγραμμα των μέσων τιμών για διαμερίσματα ενός δωματίου, διαιρεμένα ανά περιοχή και έτος:
Συνολικός αριθμός διαμερισμάτων ενός δωματίου: 218
Ιστόγραμμα των μέσων τιμών για διαμερίσματα δύο δωματίων, διαιρούμενο ανά περιοχή και έτος:
Συνολικός αριθμός διαμερισμάτων δύο δωματίων: 159
Δυστυχώς, υπάρχουν πολύ λίγα διαμερίσματα τριών δωματίων, επομένως, δεν μπορεί να κατασκευαστεί κάπως σωστό ιστόγραμμα.
Συνολικός αριθμός διαμερισμάτων τριών δωματίων: 20
Λαμβάνοντας υπόψη τις παραδοχές που αναφέρθηκαν παραπάνω (και πάλι, κατά τη στιγμή της σύνταξης, μόνο μία δημοπρασία πραγματοποιήθηκε το 2020), είναι ακόμα δυνατό να εξαχθούν ορισμένα συμπεράσματα· εάν κοιτάξετε την κατανομή των τιμών ανά περιοχή, θα παρατηρήσετε ότι γενικά η τιμή αυξάνεται, αλλά έχει ήδη αντιστραφεί, έτσι οι τιμές σε ορισμένες περιοχές αρχίζουν να αντιστρέφονται, ενώ σε άλλες η ανάπτυξη αρχίζει να επιβραδύνεται (πράγμα που, γενικά, δείχνει ότι έχουν επιτευχθεί οι μέγιστες τιμές και, πιθανότατα, οι επακόλουθες πτώση).
Πηγαίος κώδικας για
Πηγή: www.habr.com