Recientemente me encontré con el problema de elegir un apartamento y, como es habitual, lo primero que hice fue investigar qué está sucediendo en el mercado inmobiliario. Y, como suele pasar, la mitad de los expertos dice que la propiedad seguirá aumentando, mientras que la otra afirma que, por el contrario, el precio caerá. Así que decidí investigar por mí mismo, y esto es lo que encontré.
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Para entender cómo han cambiado los precios recientemente, necesitaba encontrar precios reales de venta de propiedades. Los precios de sitios específicos como o no son adecuados, ya que generalmente los apartamentos se venden con descuento y no se puede conocer el precio real de venta. Aquí fue donde noté un sitio de venta de propiedades donde se podía ver el precio real por el cual se compró un apartamento. Me refiero al sitio , del cual se puede leer más en la reseña. En pocas palabras, se puede decir que esta organización se dedica a la venta de apartamentos bajo contrato de renta vitalicia en subastas.
Para saber en qué áreas de Moscú hay ciertos precios, y también sería interesante ver qué apartamentos se licitan más, en qué áreas se compran más cerca del precio de salida, y en cuáles el precio puede variar significativamente. Para ello, primero recopilé datos del sitio , divididos en dos tipos: subastas pasadas y pendientes, siendo que los apartamentos que no se vendieron pueden estar en dos lugares a la vez.
Agrupé los datos obtenidos en una tabla para mayor claridad:
La tabla presenta datos de las últimas 10 subastas.
En la tabla anterior, en la columna ‘A’ se indica información sobre los apartamentos subastados (direcciones sin espacios y sin letras mayúsculas debido a las diferencias en la escritura de los datos originales), en la primera fila se indican las fechas de las subastas futuras y pasadas. Los apartamentos vendidos se marcan como ‘xxx’ por fila (esto se hace para entender qué apartamentos pueden estar disponibles en subastas aún no anunciadas), en la fila superior de cada celda se indica el precio de salida, y en la inferior el precio de venta; en las celdas de subastas futuras hay un enlace con la descripción del apartamento.
En esta tabla también se pueden ver algunas tendencias interesantes, por ejemplo, generalmente si un apartamento no se vende en dos subastas, en la tercera subasta el precio se reducirá, y esto ocurre cada dos subastas. Sin embargo, si se observa un conjunto más grande, hay excepciones a esta regla y el apartamento puede disminuir de precio ya en la siguiente subasta si no se vendió en la primera.
Para entender en qué áreas y para qué grupos de apartamentos se negocian más, he colocado todas las direcciones en el mapa:
Enlace al completo .
En el mapa están marcadas las direcciones de los apartamentos que han sido o serán vendidos. En el encabezado de las etiquetas se indica el precio de venta (no el de la subasta), el año de venta y el número de veces que fue vendido el apartamento. El número en la etiqueta muestra la cantidad de habitaciones en el apartamento. En la descripción de la etiqueta se encuentra información sobre subastas pasadas y futuras, así como la dirección (direcciones sin espacios y en minúsculas debido a las diferencias en la escritura en los datos originales) y otra información sobre el apartamento.
Gracias al mapa se puede ver cómo ha cambiado el precio en el área con el tiempo, y cuánto se negocia por opciones similares. Es interesante notar que los nuevos edificios, es decir, apartamentos en nuevos edificios, incluso en áreas con mala accesibilidad de transporte, generalmente se venden con negociación, mientras que los apartamentos de edificios antiguos se pueden comprar al precio de salida o con una pequeña negociación. A través del mapa se puede hacer una previsión aproximada sobre las negociaciones, considerando los apartamentos previamente vendidos ubicados alrededor del apartamento que está a subasta.
Aunque no es del todo correcto comparar apartamentos de edificios antiguos y nuevos, y los apartamentos en subasta están muy inclinados hacia los edificios antiguos debido a su especificidad , sin embargo, consideraremos algunos histogramas con estas suposiciones.
Histograma de precios promedio de apartamentos por años y número de habitaciones:
Número total de apartamentos: 397
No es del todo adecuado considerar los precios promedio sin tener en cuenta la ubicación, por lo que examinaremos los apartamentos en cada área por separado (se consideran solo las áreas dentro de la MKA).
Histograma de precios promedio de apartamentos de una habitación, divididos por áreas y años:
Número total de apartamentos de una habitación: 218
Histograma de precios promedio de apartamentos de dos habitaciones, divididos por áreas y años:
Número total de apartamentos de dos habitaciones: 159
Desafortunadamente, hay muy pocos apartamentos de tres habitaciones, por lo que no se puede construir un histograma correcto.
Número total de apartamentos de tres habitaciones: 20
Teniendo en cuenta las suposiciones expuestas anteriormente (de nuevo, en el momento de escribir este artículo en 2020 solo se había llevado a cabo una subasta), se pueden hacer algunas conclusiones. Al observar la distribución de precios por áreas, se puede notar que en general los precios están aumentando; sin embargo, ya se está empezando a notar un giro, ya que en algunas áreas los precios comienzan a estabilizarse, mientras que en otras el crecimiento comienza a desacelerarse (lo que en general indica que se han alcanzado los precios máximos y probablemente se reducirán posteriormente).
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Fuente: habr.com
