Recientemente me enfrenté al problema de elegir un apartamento y, por supuesto, lo primero que decidí hacer fue averiguar qué estaba pasando en el mercado inmobiliario y, como suele suceder, la mitad de los expertos con Dicen que los inmuebles subirán, otros dicen que, por el contrario, el precio bajará. Al final decidí resolverlo yo mismo y esto es el resultado.
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Para comprender cómo ha cambiado el precio recientemente, era necesario encontrar los precios de venta reales de los inmuebles. Precios de sitios de destino como o no son adecuados, ya que los apartamentos se venden normalmente con descuento y no se puede saber el precio de venta real, así que vi una página web inmobiliaria donde se podía ver el precio real por el que se compró el apartamento. Estamos hablando del sitio web, por supuesto. , puedes leer más sobre esto en revisar. En pocas palabras, podemos decir que esta organización se dedica a la venta de apartamentos en virtud de un contrato de alquiler celebrado en subasta.
Para saber en qué distritos de Moscú están los precios, también sería interesante observar qué apartamentos se comercializan más, en qué distritos se compran más cerca del precio inicial y en cuáles el precio puede cambiar mucho. Para hacer esto, primero analicé los datos del sitio. , estos datos se dividen en dos tipos: subastas pasadas y fallidas, y los apartamentos que no se vendieron pueden estar en dos lugares a la vez.
Puse los datos analizados en una tabla para mayor claridad:
La tabla muestra datos de las últimas 10 subastas.
En la tabla anterior, la columna 'A' contiene información sobre apartamentos en subasta (direcciones sin espacios ni letras mayúsculas debido a diferencias ortográficas en los datos de origen), la primera línea indica las fechas de subastas pasadas y futuras. Los apartamentos vendidos se completan con 'xxx' en la línea (esto se hace para comprender qué apartamentos pueden estar disponibles en subastas que aún no se han anunciado), el precio inicial se indica en la línea superior de la celda y el precio de venta en la línea inferior, en las celdas de futuras subastas hay un enlace con una descripción del apartamento.
También en esta tabla puedes ver algunos patrones interesantes, por ejemplo, como regla general, si un apartamento no se vende en dos subastas, en la tercera subasta el precio se reducirá, y así sucesivamente cada dos subastas, aunque si miras en una muestra más grande, hay excepciones a esta regla y el apartamento se vuelve más barato en la siguiente subasta, si no se vendió en la primera.
Para entender en qué zonas y en qué grupos de apartamentos hay más comercios, coloqué todas las direcciones en el mapa:
Enlace al completo .
El mapa muestra las direcciones de los apartamentos que se han vendido o se venderán, el título de la etiqueta indica el precio de venta (no venta/subasta), el año de venta y la fecha en que se vendió el apartamento. El número en la etiqueta muestra el número de habitaciones del apartamento. La descripción de la etiqueta contiene información sobre subastas pasadas y futuras, así como la dirección (direcciones sin espacios ni letras mayúsculas debido a diferencias en la ortografía en los datos originales) y otra información sobre el apartamento.
Gracias al mapa, puedes ver cómo ha cambiado el precio en la zona a lo largo del tiempo y cuánto comercio hay para opciones similares. Algo interesante a tener en cuenta es que el nuevo fondo, es decir. Los apartamentos en edificios nuevos, incluso en zonas con mala accesibilidad al transporte, generalmente se venden mediante regateo, pero los apartamentos en edificios antiguos se pueden comprar al precio inicial o con un poco de regateo. Usando el mapa, puede hacer un pronóstico aproximado para la subasta, considerando los apartamentos vendidos anteriormente ubicados alrededor del apartamento puesto a subasta.
Aunque no es del todo correcto comparar apartamentos del stock antiguo y nuevo, los apartamentos en subasta están fuertemente sesgados hacia el stock antiguo debido a las características específicas. , pero aún considere algunos histogramas con estos supuestos.
Histograma de precios medios de apartamentos por año y número de habitaciones:
Número total de apartamentos: 397
No es del todo correcto considerar los precios promedio independientemente del área donde se encuentran, por lo que consideraremos los apartamentos en cada área por separado (solo se consideran las áreas dentro de la carretera de circunvalación de Moscú).
Histograma de precios medios de apartamentos de una habitación, divididos por región y año:
Número total de apartamentos de una habitación: 218
Histograma de precios medios de apartamentos de dos habitaciones, divididos por región y año:
Número total de apartamentos de dos habitaciones: 159
Desafortunadamente, hay muy pocos apartamentos de tres habitaciones, por lo que no se puede construir un histograma algo correcto.
Número total de apartamentos de tres habitaciones: 20
Teniendo en cuenta los supuestos establecidos anteriormente (nuevamente, en el momento de escribir este artículo, solo se realizó una subasta en 2020), aún es posible sacar algunas conclusiones; si observa la distribución de precios por región, notará que en general el precio está subiendo, pero ya se está revirtiendo, por lo que los precios en algunas zonas comienzan a revertirse, mientras que en otras el crecimiento comienza a desacelerarse (lo que, en general, indica que se han alcanzado los precios máximos y, muy probablemente, su posterior rechazar).
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Fuente: habr.com