{"id":56281,"date":"2020-02-09T00:00:00","date_gmt":"2020-02-08T21:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/prohoster.info\/blog\/blog_prohoster\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru"},"modified":"2020-02-18T14:04:32","modified_gmt":"2020-02-18T11:04:32","slug":"analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prohoster.info\/es\/blog\/news\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","title":{"rendered":"An\u00e1lisis del mercado inmobiliario basado en datos de msgr.ru","gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"text"}]},"content":{"rendered":"

Recientemente me encontr\u00e9 con el problema de elegir un apartamento y, como es habitual, lo primero que hice fue investigar qu\u00e9 est\u00e1 sucediendo en el mercado inmobiliario. Y, como suele pasar, la mitad de los expertos dice que youtube.com<\/a><\/noindex> la propiedad seguir\u00e1 aumentando, mientras que la otra afirma que, por el contrario, el precio caer\u00e1. As\u00ed que decid\u00ed investigar por m\u00ed mismo, y esto es lo que encontr\u00e9.<\/p>\n

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\"An\u00e1lisis
\n© Dise\u00f1ado por upklyak \/ Freepik<\/a><\/noindex><\/em><\/p>\n

<\/a><\/noindex><\/p>\n

Para entender c\u00f3mo han cambiado los precios recientemente, necesitaba encontrar precios reales de venta de propiedades. Los precios de sitios espec\u00edficos como cian.ru<\/a><\/noindex> o avito.ru<\/a><\/noindex> no son adecuados, ya que generalmente los apartamentos se venden con descuento y no se puede conocer el precio real de venta. Aqu\u00ed fue donde not\u00e9 un sitio de venta de propiedades donde se pod\u00eda ver el precio real por el cual se compr\u00f3 un apartamento. Me refiero al sitio msgr.ru<\/a><\/noindex>, del cual se puede leer m\u00e1s en este<\/a><\/noindex> la rese\u00f1a. En pocas palabras, se puede decir que esta organizaci\u00f3n se dedica a la venta de apartamentos bajo contrato de renta vitalicia en subastas.<\/p>\n

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Para saber en qu\u00e9 \u00e1reas de Mosc\u00fa hay ciertos precios, y tambi\u00e9n ser\u00eda interesante ver qu\u00e9 apartamentos se licitan m\u00e1s, en qu\u00e9 \u00e1reas se compran m\u00e1s cerca del precio de salida, y en cu\u00e1les el precio puede variar significativamente. Para ello, primero recopil\u00e9 datos del sitio msgr.ru<\/a><\/noindex>, divididos en dos tipos: subastas pasadas y pendientes, siendo que los apartamentos que no se vendieron pueden estar en dos lugares a la vez.<\/p>\n

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Agrup\u00e9 los datos obtenidos en una tabla para mayor claridad:<\/p>\n

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\"An\u00e1lisis
\nLa tabla presenta datos de las \u00faltimas 10 subastas.<\/em><\/p>\n

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En la tabla anterior, en la columna 'A' se indica la informaci\u00f3n sobre los apartamentos en subasta (direcciones sin espacios ni may\u00fasculas debido a las diferencias en la escritura de los datos originales). En la primera fila se indican las fechas de las subastas futuras y pasadas. Los apartamentos vendidos se marcan como 'xxx' por fila (esto se hace para entender qu\u00e9 apartamentos pueden estar disponibles en subastas a\u00fan no anunciadas). En la parte superior de la celda se indica el precio inicial, y en la parte inferior el precio de venta; en las celdas de las subastas futuras hay un enlace con la descripci\u00f3n del apartamento.<\/p>\n

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En esta tabla tambi\u00e9n se pueden ver algunas tendencias interesantes, por ejemplo, generalmente si un apartamento no se vende en dos subastas, en la tercera subasta el precio se reducir\u00e1, y esto ocurre cada dos subastas. Sin embargo, si se observa un conjunto m\u00e1s grande, hay excepciones a esta regla y el apartamento puede disminuir de precio ya en la siguiente subasta si no se vendi\u00f3 en la primera.<\/p>\n

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Para entender en qu\u00e9 \u00e1reas y para qu\u00e9 grupos de apartamentos se negocian m\u00e1s, he colocado todas las direcciones en el mapa:<\/p>\n

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\"An\u00e1lisis
\nEnlace al completo mapa<\/a><\/noindex>.<\/em><\/p>\n

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En el mapa est\u00e1n marcadas las direcciones de los apartamentos que han sido o ser\u00e1n vendidos. En el encabezado de las etiquetas se indica el precio de venta (no el de la subasta), el a\u00f1o de venta y el n\u00famero de veces que fue vendido el apartamento. El n\u00famero en la etiqueta muestra la cantidad de habitaciones en el apartamento. En la descripci\u00f3n de la etiqueta se encuentra informaci\u00f3n sobre subastas pasadas y futuras, as\u00ed como la direcci\u00f3n (direcciones sin espacios y en min\u00fasculas debido a las diferencias en la escritura en los datos originales) y otra informaci\u00f3n sobre el apartamento.<\/p>\n

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\"An\u00e1lisis<\/p>\n

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Gracias al mapa se puede ver c\u00f3mo ha cambiado el precio en el \u00e1rea con el tiempo, y cu\u00e1nto se negocia por opciones similares. Es interesante notar que los nuevos edificios, es decir, apartamentos en nuevos edificios, incluso en \u00e1reas con mala accesibilidad de transporte, generalmente se venden con negociaci\u00f3n, mientras que los apartamentos de edificios antiguos se pueden comprar al precio de salida o con una peque\u00f1a negociaci\u00f3n. A trav\u00e9s del mapa se puede hacer una previsi\u00f3n aproximada sobre las negociaciones, considerando los apartamentos previamente vendidos ubicados alrededor del apartamento que est\u00e1 a subasta.<\/p>\n

<\/p>\n

Aunque no es del todo correcto comparar apartamentos de edificios antiguos y nuevos, y los apartamentos en subasta est\u00e1n muy inclinados hacia los edificios antiguos debido a su especificidad msgr.ru<\/a><\/noindex>, sin embargo, consideraremos algunos histogramas con estas suposiciones.<\/p>\n

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Histograma de precios promedio de apartamentos por a\u00f1os y n\u00famero de habitaciones:<\/p>\n

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\"An\u00e1lisis
\nN\u00famero total de apartamentos: 397<\/em><\/p>\n

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No es del todo adecuado considerar los precios promedio sin tener en cuenta la ubicaci\u00f3n, por lo que examinaremos los apartamentos en cada \u00e1rea por separado (se consideran solo las \u00e1reas dentro de la MKA).<\/p>\n

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Histograma de precios promedio de apartamentos de una habitaci\u00f3n, divididos por \u00e1reas y a\u00f1os:<\/p>\n

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\"An\u00e1lisis
\nN\u00famero total de apartamentos de una habitaci\u00f3n: 218<\/em><\/p>\n

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Histograma de precios promedio de apartamentos de dos habitaciones, divididos por \u00e1reas y a\u00f1os:<\/p>\n

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\"An\u00e1lisis
\nN\u00famero total de apartamentos de dos habitaciones: 159<\/em><\/p>\n

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Desafortunadamente, hay muy pocos apartamentos de tres habitaciones, por lo que no se puede construir un histograma correcto.<\/p>\n

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\"An\u00e1lisis
\nN\u00famero total de apartamentos de tres habitaciones: 20<\/em><\/p>\n

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Teniendo en cuenta las suposiciones expuestas anteriormente (de nuevo, en el momento de escribir este art\u00edculo en 2020 solo se hab\u00eda llevado a cabo una subasta), se pueden hacer algunas conclusiones. Al observar la distribuci\u00f3n de precios por \u00e1reas, se puede notar que en general los precios est\u00e1n aumentando; sin embargo, ya se est\u00e1 empezando a notar un giro, ya que en algunas \u00e1reas los precios comienzan a estabilizarse, mientras que en otras el crecimiento comienza a desacelerarse (lo que en general indica que se han alcanzado los precios m\u00e1ximos y probablemente se reducir\u00e1n posteriormente).<\/p>\n

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C\u00f3digo fuente en github.com<\/a><\/noindex><\/p>\n

Fuente: habr.com<\/a><\/p>","protected":false,"gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"html"}]},"excerpt":{"rendered":"

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