Hiljuti silmus välja probleem korteri valikul, ja loomulikult otsustasin esmalt uurida, mis toimub kinnisvaraturul ja, nagu tavaliselt, ütlevad pooled eksperdid, et kinnisvara hind tõuseb, teised aga väidavad, et vastupidi, hind hakkab langema. Lõpuks otsustasin ise selgusele jõuda ja siin on see, mis välja tuli.
©
Kuna soovisin aru saada, kuidas on viimastel aegadel hinnad muutunud, pidi ma leidma reaalset müügihinda. Hindadega sihtkohtades, näiteks või ei sobi, kuna seal lähevad korterid tavaliselt allahinnatult ja tõelist müügihinda teada ei saa. Siin märkasin kinnisvaramüügi veebisaiti, kust oli võimalik näha, millise hinna eest korter osteti. Jutt on muidugi veebisaidist , millest saab rohkem lugeda ülevaates. Kahe sõnaga võib öelda, et see organisatsioon tegeleb korterite müügiga renditeenuse lepingute alusel oksjonitel.
Selleks, et teada saada, millised on Moskva piirkondade hinnad, ja oleks huvitav vaadata, milliste korterite ostmine on sagedasem, ning millistes piirkondades ostetakse lähemale algushinnale, ja millistes hind võib tugevalt muutuda. Selleks kogusin peamiselt andmeid veebisaidilt , jagunedes kahte tüüpi: möödunud ja mööduvad oksjonid, kusjuures korterid, mis ei müüdud, võivad olla korraga kahes kohas.
Kogutud andmed panin selguse huvides tabelisse:
Tabelis on toodud andmed viimase 10 oksjoni kohta.
Ülaltoodud tabelis on veerus ‘A’ teave oksjonikorterite kohta (aadressid ilma tühikute ja suurtähtedeta, kuna algsetes andmetes on kirjutamisviisis erinevusi), esimeses reas on edasiste ja möödunud oksjonite ku dates. Müüdud korterid täidetakse ‘xxx’ reaga (see on tehtud selleks, et mõista, millised korterid võivad olla saadaval veel mitte kuulutatud oksjonitel), ülemises rea lahtrites on alghind ja alumises müügihind, tulevaste oksjonite lahtris on kõrval olev link korteri kirjeldusega.
Samuti on selles tabelis näha mõningaid huvitavaid mustreid. Näiteks, kui korterit ei müüdud kahe oksjoni jooksul, siis kolmandal oksjonil hind tõuseb ja seda iga kahe oksjoni järel. Kuigi suurema andmestiku vaatamisel on selle reegli kohta erandeid, kus korteri hind langeb juba järgmisel oksjonil, kui seda ei müüdud esimesel.
Et mõista, millistes piirkondades ja milliseid korterigruppide kaupa rohkem kaubeldakse, olen kõik aadressid kaardile lisanud:
Link täielikule .
Kaardil on märgitud korterite aadressid, mis on olnud või tulevad müüki, sildil on märgitud müügihind (mitte müük/oksjon), müügiaasta ja number, mitmendalt korral korter müüdud on. Sildil olev number näitab korteri tubade arvu. Sildi kirjel on teave möödunud ja tulevaste oksjonite kohta, samuti aadress (aadressid ilma tühi kohtade ja suurte tähtedeta andmete formaadi erinevuste tõttu) ja muu teave korteri kohta.
Kaardi abil saab vaadata, kuidas piirkonnas hind aja jooksul muutus, kui intensiivselt kaubeldakse sarnaste variantide osas. Huvitavana võib märkida, et uue fondi korterid, st korterid uutest majadest, müüakse isegi halva transpordiga piirkondades tavaliselt oksjoni kaudu, samas kui vanade fondide kortereid on võimalik osta algushinnaga või väikese alandusega. Kaardi põhjal saab teha umbkaudse prognoosi oksjonite osas, vaadates varem müüdud kortereid, mis asuvad ümber oksjonile pandud korteri.
Kuigi ei ole päris õige võrrelda vanade ja uute fondide kortereid, ja oksjonikorterid kalduvad tugevalt vanade fondide poole oma spetsiifika tõttu, , vaatame siiski mõningaid histogramme nendest asumistest.
Histogramm korterite keskmiste hindade kohta aastate ja tubade arvu lõikes:
Kokku kortereid: 397
Keskmiste hindu ei ole väga korrektne arvestada piirkonnast eraldi, seetõttu vaatame kortereid igas piirkonnas eraldi (käsitletud on ainult MKA-d.)
Histogramm ühetoaliste korterite keskmiste hindade kohta, jagatud piirkondade ja aastate järgi:
Kokku ühetoalisi kortereid: 218
Histogramm kahetooliste korterite keskmiste hindade kohta, jagatud piirkondade ja aastate järgi:
Kaks toa korterite koguarv: 159
Kahjuks on kolme toa kortereid liiga vähe, mistõttu ei saa koostada mingitki usaldusväärset histogrammi.
Kolme toa korterite koguarv: 20
Arvestades eelnevalt esitatud eeldusi (taaskord, artikli kirjutamise ajal 2020. aastal toimus ainult üks oksjon), saab siiski teha mõningaid järeldusi, kui vaadata hindade jaotust piirkondade järgi. Üldiselt on näha, et hinnad tõusevad, kuid juba praegu on märgata pöördumist, kuna mõnes piirkonnas hakkavad hinnad langema, samas kui teistes aeglustub kasv (mis näitab, et on saavutatud maksimumhind ning tõenäoliselt hakkavad need langema).
Algne kood aadressil
Allikas: habr.com
