اخیراً با مشکل انتخاب آپارتمان مواجه شدم و البته اولین کاری که تصمیم گرفتم انجام دهم این بود که بدانم در بازار املاک چه اتفاقی می افتد و همانطور که معمولاً اتفاق می افتد نیمی از کارشناسان با آنها می گویند که املاک و مستغلات افزایش می یابد، دیگران می گویند که برعکس، قیمت کاهش می یابد. در نهایت تصمیم گرفتم خودم آن را بفهمم و این چیزی است که از آن بیرون آمد.
©
برای درک اینکه قیمت اخیراً چگونه تغییر کرده است، لازم بود قیمت واقعی فروش املاک و مستغلات را بیابید. قیمت از سایت های هدف مانند یا مناسب نیستند، زیرا آپارتمان ها در آنجا معمولاً با تخفیف فروخته می شوند و قیمت واقعی فروش آن مشخص نمی شود، بنابراین من متوجه یک وب سایت املاک و مستغلات شدم که در آن می توانید قیمت واقعی آپارتمان را مشاهده کنید. ما در مورد وب سایت صحبت می کنیم، البته. ، می توانید در مورد آن بیشتر بخوانید مرور. به طور خلاصه می توان گفت که این سازمان به فروش آپارتمان در قالب اجاره نامه اجرا شده در مزایده مشغول است.
برای اینکه بدانید در کدام مناطق مسکو قیمت ها چقدر است و همچنین جالب است که ببینید کدام آپارتمان ها بیشتر معامله می شوند، در کدام مناطق به قیمت اولیه نزدیک تر می خرند و قیمت در کدام مناطق می تواند تغییر زیادی کند. برای این کار ابتدا داده های سایت را تجزیه کردم ، این داده ها به دو نوع تقسیم می شوند: مزایده های گذشته و شکست خورده و آپارتمان هایی که فروخته نشده اند می توانند همزمان در دو مکان باشند.
من داده های تجزیه شده را برای وضوح در جدول قرار می دهم:
جدول داده های 10 حراج گذشته را نشان می دهد.
در جدول بالا، ستون 'A' حاوی اطلاعاتی در مورد آپارتمان های حراج است (آدرس بدون فاصله یا حروف بزرگ به دلیل تفاوت املایی در داده های منبع)، خط اول تاریخ حراج های آینده و گذشته را نشان می دهد. آپارتمان‌های فروخته‌شده با «xxx» در خط پر می‌شوند (این کار به این منظور انجام می‌شود که بفهمیم کدام آپارتمان‌ها ممکن است در مزایده‌هایی که هنوز اعلام نشده‌اند در دسترس باشند)، قیمت شروع در خط بالای سلول نشان داده شده است، و قیمت فروش در خط پایین، در سلول های حراج های آینده لینک با توضیحات آپارتمان وجود دارد.
همچنین در این جدول می توانید الگوهای جالبی را مشاهده کنید، به عنوان مثال، به عنوان یک قاعده، اگر یک آپارتمان در دو حراج فروخته نشود، در حراج سوم قیمت کاهش می یابد و به همین ترتیب هر دو حراج، اگرچه اگر نگاه کنید در یک نمونه بزرگتر، پس استثناهایی از این قاعده وجود دارد و آپارتمان در حراج بعدی ارزان تر می شود، اگر در ابتدا فروخته نمی شد.
برای درک اینکه در کدام مناطق و کدام گروه از آپارتمان ها معاملات بیشتری وجود دارد، تمام آدرس ها را روی نقشه قرار دادم:
لینک کامل .
نقشه آدرس آپارتمان هایی را نشان می دهد که فروخته شده اند یا خواهند شد، عنوان برچسب نشان دهنده قیمت فروش (نه فروش/حراج)، سال فروش و تاریخ فروش آپارتمان است. شماره در برچسب تعداد اتاق های آپارتمان را نشان می دهد. توضیحات برچسب حاوی اطلاعاتی در مورد مزایده های گذشته و آینده و همچنین آدرس (آدرس ها بدون فاصله یا حروف بزرگ به دلیل تفاوت املایی در داده های منبع) و سایر اطلاعات در مورد آپارتمان است.
با تشکر از نقشه، می توانید ببینید که چگونه قیمت در منطقه در طول زمان تغییر کرده است و چقدر معامله برای گزینه های مشابه وجود دارد. نکته جالب توجه این است که صندوق جدید، i.e. آپارتمان ها در ساختمان های جدید، حتی در مناطقی که دسترسی به حمل و نقل ضعیفی دارند، معمولاً با چانه زنی فروخته می شوند، اما آپارتمان در ساختمان های قدیمی را می توان با قیمت اولیه یا با کمی چانه زنی خریداری کرد. با استفاده از نقشه، می توانید پیش بینی تقریبی حراج را با توجه به آپارتمان هایی که قبلاً فروخته شده در اطراف آپارتمان قرار داده شده اند، انجام دهید.
اگر چه مقایسه آپارتمان های سهام قدیم و جدید کاملاً صحیح نیست و آپارتمان های حراج به دلیل ویژگی های خاص به شدت نسبت به سهام قدیمی تعصب دارند. ، اما همچنان برخی از هیستوگرام ها را با این مفروضات در نظر بگیرید.
هیستوگرام میانگین قیمت آپارتمان ها بر اساس سال و تعداد اتاق:
تعداد کل آپارتمان: 397
این کاملاً صحیح نیست که میانگین قیمت ها را جدا از منطقه ای که در آن قرار دارند در نظر بگیریم، بنابراین آپارتمان ها را در هر منطقه به طور جداگانه در نظر می گیریم (فقط مناطقی در داخل جاده کمربندی مسکو در نظر گرفته می شوند).
هیستوگرام میانگین قیمت آپارتمان های یک اتاقه تقسیم بر منطقه و سال:
تعداد کل آپارتمان های یک اتاقه: 218
هیستوگرام میانگین قیمت آپارتمان های دو اتاقه تقسیم بر منطقه و سال:
تعداد کل آپارتمان های دو اتاقه: 159
متأسفانه تعداد آپارتمان های سه اتاقه بسیار کم است، بنابراین هیستوگرام تا حدودی درستی نمی توان ساخت.
تعداد کل آپارتمان های سه اتاقه: 20
با در نظر گرفتن مفروضات ذکر شده در بالا (دوباره، در زمان نگارش این مقاله، تنها یک حراج در سال 2020 برگزار شد)، هنوز هم می توان نتیجه گیری کرد؛ اگر به توزیع قیمت ها بر اساس منطقه نگاه کنید، متوجه خواهید شد که به طور کلی قیمت در حال افزایش است، اما در حال حاضر معکوس شده است، بنابراین قیمت ها در برخی مناطق شروع به معکوس می کنند، در حالی که در برخی دیگر رشد شروع به کند شدن می کند (که به طور کلی نشان می دهد که قیمت ها به حداکثر رسیده اند و به احتمال زیاد قیمت های بعدی آن ها رسیده است. کاهش می یابد).
کد منبع برای
منبع: www.habr.com