Bouches d'aération, relais, câble passant par la fenêtre : comment ne pas tomber sur un prestataire monopolistique dans un centre d'affaires

C'est ainsi que les clients sortent d'un fournisseur monopolistique. L'optique des lampadaires est « l'air ».

Un de nos clients recherchait un bureau à louer à Moscou. J'en ai trouvé un qui me convenait dans un grand centre d'affaires : au centre, avec parking et à un prix attractif. L'entreprise a conclu un contrat de 3 ans, investi plusieurs millions dans la décoration, acheté de belles tables et des prises soigneusement installées. 

Mais le râteau a frappé à la porte alors que le service informatique se connectait à Internet. Le centre d'affaires proposait au locataire le choix entre deux prestataires : mauvais et très mauvais. Tous deux travaillaient dans le bâtiment avec des droits exclusifs et proposaient Internet pour 25 % du coût de l'espace occupé. Et ce n'est pas la limite. Le coût d'Internet peut atteindre jusqu'à 50 % de la superficie. C'est ainsi que le propriétaire compense les mètres carrés bon marché. 

Ce que le locataire obtient au final : le contrat est signé pour un an voire trois, Internet est cher mais de mauvaise qualité, et - cerise sur le gâteau - il est impossible d'organiser un canal de secours.      

Le problème est que cela se produit même dans les centres d’affaires de classe A. Il existe également de grandes entreprises dotées d’un personnel d’avocats. Nous vous expliquerons comment éviter de vous retrouver dans une telle situation et ce que vous pouvez faire si le pire est déjà arrivé.

Pourquoi « exclusif » est-il dangereux ? 

Un opérateur exclusif est une entreprise monopolistique dans la fourniture de communications dans un centre d'affaires spécifique. De plus, selon les documents, tout peut paraître bon : les services de communication sont fournis par deux ou trois personnes morales, mais en fait un seul câble pénètre dans le bâtiment. Les propriétaires n'autorisent tout simplement pas d'autres fournisseurs Internet qui conviennent aux locataires. Les arguments pourraient ressembler à ceci :

« Nous n’avons que deux opérateurs, nous ne pouvons pas nous permettre davantage. Il y a une imperméabilisation ici, ils vont la casser, nous ne pouvons pas faire ça.

Ce monopole affecte les prix et le service. Le débit Internet ne correspond pas à celui annoncé, les problèmes de communication sont résolus dans un délai de quatre jours au lieu de quatre heures selon le contrat. 
 

Comment se protéger 

Lisez attentivement le contrat. Dans un accord avec un centre d'affaires, il y a généralement une clause : le locataire est obligé de recourir aux services des opérateurs présents sur place. Par exemple:

« Le Locataire accepte que les services de télécommunications soient fournis par une société accréditée du Bailleur. »

Ne signez pas le document sous cette forme. Vous pouvez vous le permettre car le propriétaire est très intéressé par les locataires alors que le marché de l'immobilier commercial reste très concurrentiel. Le plus souvent, le propriétaire du centre d'affaires acceptera de faire des concessions à ce stade.   

Unissez-vous au service AHO. En règle générale, le bail est géré par l'unité commerciale (bureau administratif ou service de location). Sa tâche est de trouver un bureau beau et peu coûteux avec une bonne accessibilité aux transports. Ils oublient souvent l’informatique : ils n’impliquent pas d’autres techniciens dans les négociations et ne prêtent pas attention aux conditions de travail des prestataires. 

Alors, si vous prévoyez un déménagement, passez chez votre équipe de location et demandez plus d'informations :

• une liste des fournisseurs Internet dans le nouvel emplacement ;
• Schéma de pose du câble optique.

Un exemple de schéma de pose d'un câble optique à l'intérieur d'un bâtiment.

Ne soyez pas paresseux et demandez une « visite » au centre d’affaires. Descendez au sous-sol et regardez les entrées de câbles, ou engagez une équipe pour le faire. Il se peut que l'entrée du câble de secours se trouve uniquement dans les documents. 

Voici à quoi ressemblent les entrées de câbles dans le bâtiment. En gros, juste des trous dans le mur.

S'il y a des problèmes sur l'un des points, asseyez-vous à la table de négociation avec les propriétaires.

Comment négocier avec le centre d'affaires

Scénario 1 : « Laissez entrer mon caméraman »

1. Donnez un ultimatum au propriétaire du centre d'affaires : l'entreprise n'emménagera que s'il y a un prestataire spécifique dans l'immeuble. 
2. Émettre une lettre officielle adressée au propriétaire du centre d'affaires. Impliquez un opérateur dans la rédaction de la lettre : ses avocats vous aideront à préparer correctement le document.

   Vous pouvez argumenter ainsi : « Nous avons besoin d'un canal de secours en cas d'accident. Le programme du gouvernement de Moscou visant à construire de nouvelles stations de métro et à supprimer les lignes électriques a été prolongé, ce qui augmente le risque d'accidents.» 

   Parfois, une formulation vague apparaît : « En raison des exigences du service de sécurité, nous avons sélectionné un prestataire… ». 

3. Si on vous a dit « oui », il est trop tôt pour se réjouir. Assurez-vous que l’opérateur est autorisé à entrer dans des conditions normales. Par exemple, un centre d'affaires peut demander à l'opérateur des frais inappropriés pour le passage par une entrée de câble. Dans ce cas, voir le scénario n°2.   

Scénario 2 : « Laissez-moi poser votre câble »

1. Conclure un accord avec les propriétaires de communications pour donnant accès aux structures de câbles de ligne (LCS). Par exemple, avec PJSC MGTS, l'entreprise unitaire d'État Moskollektor, l'institution budgétaire de l'État Gormost. Cela vous donnera la possibilité de poser votre propre câble. 
2. Préparez une lettre à la direction du centre d'affaires indiquant que l'entreprise a besoin de son propre câble à fibre optique. Par exemple, depuis le centre de données avec lequel vous travaillez déjà. De cette façon, votre câble sortira du bâtiment problématique et tout opérateur soudera avec vous dans le raccord le plus proche.
3. Veuillez indiquer que votre entreprise n'est pas un opérateur télécom. Peut-être que cela atténuera la crainte du propriétaire que vous soyez en concurrence avec ses fournisseurs. 

   Par exemple:
   

4. Très probablement, le propriétaire du centre d'affaires aura des contre-offres. Voici comment y répondre :  
   • « Payez le passage des câbles dans les plateaux de notre centre d'affaires. »
     Convenez à l'avance que vous passerez par les plateaux en location. Notez le prix de location dans le contrat.
   • "Vous pourriez perturber le carrelage/l'imperméabilisation." 
     Rédigez une lettre indiquant que votre entrepreneur s'engage à ne pas modifier l'étanchéité ou à compenser les dommages à ses frais. 
   • "Nous n'avons pas de fibres lâches."
     Proposez d’acheter à l’avance les fibres du câble auprès de l’entreprise « exclusive ». Connaître le prix du marché de la fibre de la longueur requise au couplage le plus proche et le fixer dans le contrat.
   • "Il n'y a pas de place dans l'entrée de câble."
     Proposez de poser une autre entrée de câble à vos frais. Avec deux entrées de câbles, le propriétaire peut offrir aux locataires un canal de communication de secours en cas d'urgence. Cela augmente la classe du centre d'affaires. Bonjour, nouveaux clients pour qui une communication ininterrompue est importante.   

Que faire si vous êtes déjà inscrit chez un opérateur « exclusif » 

Il ne sera pas possible d'éviter complètement les pertes, alors préparez-vous à des coûts supplémentaires. Votre tâche est de minimiser les pertes. 

Vous ne pourrez pas simplement appeler votre opérateur. Si le centre d'affaires dispose déjà d'un prestataire de poche, alors l'opérateur « exclusif » fixe des tarifs prohibitifs pour les autres opérateurs. Comment ça marche : l'« exclusivité » propose aux opérateurs de lui prendre le « dernier kilomètre ». Puisqu’il possède le seul câble du bâtiment, il peut le facturer au prix qu’il souhaite. Cela signifie que le prix d’Internet pour les utilisateurs sera astronomique. 

La bonne nouvelle est qu’il est encore possible de poser votre propre câble. Quels arguments utiliser pour cela :

1. Encore une fois, soulignez que votre entreprise n'est pas un opérateur de télécommunications et qu'elle n'utilisera le câble qu'à des fins personnelles et non commerciales. 
2. Si vous êtes un client important de ce centre d'affaires, discutez des perspectives de coopération à long terme. Il est avantageux pour le propriétaire de conserver des locataires clés, il sera donc prêt à les accommoder. 

Comment fournir un canal de secours dans un centre d'affaires

Disons que vous avez réussi à entraîner votre caméraman dans le bâtiment. Mais votre entreprise a toujours besoin d’un canal de secours, ce qui nécessite une deuxième entrée de câble. 

Le propriétaire sera très probablement contre la construction. Vous pouvez proposer au propriétaire de construire lui-même l’entrée de câble et de la transférer au bilan du propriétaire.

Il y a ici deux options : le faire après la fin du bail ou immédiatement.   
Dans le premier cas, vous vous engagez à faire passer d'autres opérateurs par cette entrée de câble si le propriétaire en a besoin. Le contrat peut immédiatement préciser le tarif du passage par l'entrée de câble. Dans le second cas, l'entrée de câble appartient immédiatement au propriétaire, mais vous précisez dans le contrat les conditions pour la durée de votre bail. Par exemple, en échange de la construction d'une entrée de câble, le propriétaire s'engage à passer gratuitement par deux opérateurs télécom de votre choix. 

Sinon, comment les locataires s'en sortiraient-ils s'il n'y avait pas d'Internet ? 

Si les négociations échouent, il reste encore des options. Ce sont les histoires que nous avons entendues.
Toutes les coïncidences sont aléatoires, tous les personnages sont fictifs :) 

Relais radio. Ils le placent directement sur le rebord de la fenêtre du bureau. Un spécialiste spécialement formé est appelé, il trouve un point à partir duquel un signal peut être envoyé au bureau, par exemple depuis le toit d'un immeuble résidentiel voisin. Une option tout à fait réalisable lorsqu'il n'y a pas d'Internet au bureau pendant plusieurs jours. Mais tout fonctionne jusqu'à ce qu'il pleuve ou qu'il neige abondamment. Ou jusqu'à ce que les propriétaires du BC découvrent ce projet et installent des brouilleurs.

Optique sur poteaux. Un autre locataire était assis dans un centre d’affaires doté d’une seule entrée de câble. Un canal de secours était nécessaire. Il n'a pas été possible de poser le deuxième câble en raison des particularités du système d'égouts. Le seul opérateur prêt à fournir une réserve a accroché le câble optique directement sur les poteaux - a organisé un « pont aérien ». Cela était possible auparavant, mais cette option n'est désormais plus disponible : les « avions » à Moscou sont interdits par la directive « ciel clair au-dessus de votre tête ».

Optique dans les fenêtres. Dans le troisième centre d’affaires, les locataires ont soudainement cessé de se connecter à Internet du propriétaire. Le propriétaire a constaté une baisse des ventes et a pris des mesures : il a acheté des brouilleurs et les a livrés aux bureaux, mais rien n'a changé. J'ai vérifié l'entrée des câbles : aucun nouveau câble n'est apparu. À un moment donné, les employés de BC ont décidé de faire le tour du bâtiment : il s'est avéré que le câble à fibre optique dépassait directement des fenêtres de la maison voisine. De tels « avions » entraient dans tous les étages, du treizième au vingtième. 

Alors, résumons. Que faire si vous envisagez de déménager : 

• Lisez attentivement le contrat de location.
• Discutez avec le service AXO et demandez à l'avance des informations sur Internet dans le bâtiment.
• Si le centre d'affaires dispose d'un fournisseur monopolistique, obtenez le soutien d'un opérateur de confiance et exigez qu'il soit autorisé à des conditions normales.
• Essayez de négocier la construction d'une entrée de câble séparée à vos frais.

Source: habr.com