Récemment, j'ai été confronté à un problème de choix d'appartement et, comme c'est souvent le cas, j'ai d'abord voulu savoir ce qui se passait sur le marché immobilier et, comme cela arrive souvent, la moitié des experts disent que l'immobilier va augmenter, tandis que l'autre affirme que, au contraire, le prix va baisser. Au final, j'ai décidé de me renseigner par moi-même, et voilà ce qui en est ressorti.
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Pour comprendre comment les prix ont évolué récemment, il était nécessaire de trouver des prix de vente réels. Les prix des sites ciblés comme ou ne conviennent pas, car les appartements y sont généralement vendus avec une remise et il est impossible de connaître le prix de vente réel. C'est alors que j'ai remarqué un site de vente immobilière où il était possible de voir le prix véritable auquel un appartement a été acheté. Il s'agit bien sûr du site , dont vous pouvez lire plus en détail dans la revue. En deux mots, on peut dire que cette organisation s'occupe de la vente d'appartements selon un contrat de rente immobilière aux enchères.
Pour savoir dans quels quartiers de Moscou les prix sont pratiqués, et il serait également intéressant de voir quels appartements sont les plus négociés, quels quartiers se vendent plus près du prix de départ, et dans lesquels les prix peuvent beaucoup fluctuer. Pour cela, j'ai d'abord récupéré des données du site , ces données se divisent en deux types : les enchères passées et non passées, et les appartements qui n'ont pas été vendus peuvent figurent à deux endroits à la fois.
J'ai consolidé les données récupérées dans un tableau pour plus de clarté :
Le tableau présente les données des 10 dernières enchères.
Dans le tableau ci-dessus, la colonne 'A' indique des informations sur les appartements aux enchères (adresses sans espaces et minuscules en raison des différences d'écriture dans les données sources), la première ligne indique les dates des enchères futures et passées. Les appartements vendus sont remplis avec 'xxx' par ligne (cela a été fait pour comprendre quels appartements pourraient être disponibles lors des enchères non encore annoncées), dans la ligne supérieure des cellules est indiqué le prix de départ, et en dessous le prix de vente, dans les cellules des enchères futures, il y a un lien avec la description de l'appartement.
Dans ce tableau, il est également possible d'observer certaines curiosités, par exemple, généralement si un appartement ne se vend pas lors de deux enchères, le prix sera réduit lors de la troisième enchère et ce, tous les deux enchères, bien que si l'on regarde un échantillon plus large, on constate qu'il existe des exceptions à cette règle et que l'appartement peut déjà être proposé à un prix inférieur lors de la prochaine enchère s'il n'a pas été vendu lors de la première.
Pour comprendre dans quels quartiers et pour quels groupes d'appartements il y a le plus d'enchères, j'ai placé toutes les adresses sur la carte :
Lien vers la version complète .
Sur la carte, les adresses des appartements qui ont été ou seront vendus sont marquées, dans le titre des balises est indiquée le prix de vente (et non pas le prix de vente aux enchères), l'année de vente et le nombre d'enchères nécessaires pour vendre l'appartement. Le chiffre sur la balise indique le nombre de pièces dans l'appartement. Dans la description de la balise se trouvent des informations sur les enchères passées et futures, ainsi que l'adresse (adresses sans espaces et en minuscules en raison des différences d'écriture dans les données sources) et d'autres informations sur l'appartement.
Grâce à la carte, on peut voir comment le prix dans le quartier a évolué au fil du temps, combien d'enchères sont effectuées pour des options similaires. Il est intéressant de noter que le nouveau parc immobilier, c'est-à-dire les appartements dans de nouveaux bâtiments, même dans des quartiers avec un mauvais accès aux transports, sont généralement vendus avec négociation, tandis que les appartements anciens peuvent être achetés au prix de départ ou avec une petite négociation. La carte permet de faire une estimation des enchères en considérant déjà les appartements vendus précédemment situés autour de l'appartement mis aux enchères.
Bien qu'il ne soit pas tout à fait correct de comparer les appartements anciens et nouveaux, et que les appartements aux enchères soient fortement biaisés vers le parc ancien en raison de leur nature spécifique, , nous allons tout de même examiner certains histogrammes avec ces hypothèses.
Histogramme des prix moyens des appartements par années et par nombre de pièces :
Nombre total d'appartements : 397
Il n'est pas tout à fait correct de considérer les prix moyens indépendamment de la zone, c'est pourquoi nous allons examiner les appartements dans chaque quartier séparément (seuls les quartiers à l'intérieur du périphérique de Moscou sont considérés).
Histogramme des prix moyens des appartements d'une chambre, séparés par quartiers et par année :
Nombre total d'appartements d'une chambre : 218
Histogramme des prix moyens des appartements de deux chambres, séparés par quartiers et par année :
Nombre total d'appartements de deux chambres : 159
Malheureusement, il y a trop peu d'appartements de trois chambres, ce qui rend impossible de construire un histogramme valide.
Nombre total d'appartements de trois chambres : 20
Compte tenu des hypothèses exposées ci-dessus (encore une fois, au moment de la rédaction de cet article en 2020, il n'y a eu qu'une seule enchère), on peut néanmoins tirer quelques conclusions. En regardant la répartition des prix par district, on peut observer qu'en général, le prix augmente, mais on commence déjà à voir un retournement, car les prix dans certains districts commencent à se retourner, tandis que dans d'autres, la hausse commence à ralentir (ce qui témoigne d'atteindre des prix maximaux et probablement d'une baisse suivante).
Code source sur
Source : habr.com
