Récemment, j'ai été confronté au problème du choix d'un appartement et bien sûr, la première chose que j'ai décidé de faire a été de découvrir ce qui se passait sur le marché immobilier et, comme cela arrive habituellement, la moitié des experts avec ils disent que l'immobilier va augmenter, d'autres disent qu'au contraire, le prix va baisser. En fin de compte, j’ai décidé de le découvrir moi-même, et voici ce qui en est ressorti.
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Afin de comprendre comment le prix a évolué récemment, il était nécessaire de connaître les prix de vente réels des biens immobiliers. Prix des sites cibles comme ou ne conviennent pas, car les appartements y sont généralement vendus à prix réduit et le prix de vente réel ne peut pas être connu. J'ai donc remarqué un site Web immobilier où l'on pouvait voir le prix réel auquel l'appartement a été acheté. Nous parlons bien sûr du site Web. , vous pouvez en savoir plus à ce sujet dans revoir. En un mot, nous pouvons dire que cette organisation s'occupe de la vente d'appartements aux enchères dans le cadre d'un contrat de location signé.
Pour savoir dans quels quartiers de Moscou quels sont les prix, il serait également intéressant de voir quels appartements sont les plus vendus, dans quels quartiers ils achètent plus près du prix de départ et dans lesquels le prix peut beaucoup changer. Pour ce faire, j'ai d'abord analysé les données du site , ces données sont divisées en deux types : les enchères passées et échouées, et les appartements qui n'ont pas été vendus peuvent se trouver à deux endroits à la fois.
J'ai mis les données analysées dans un tableau pour plus de clarté :
Le tableau montre les données des 10 dernières enchères.
Dans le tableau ci-dessus, la colonne « A » contient des informations sur les appartements aux enchères (adresses sans espaces ni majuscules en raison des différences orthographiques dans les données sources), la première ligne indique les dates des enchères futures et passées. Les appartements vendus sont remplis avec « xxx » sur la ligne (ceci est fait afin de comprendre quels appartements peuvent être disponibles aux enchères qui n'ont pas encore été annoncés), le prix de départ est indiqué dans la ligne supérieure de la cellule, et le prix de vente en fin de compte, dans les cellules des futures enchères il y a un lien avec une description de l'appartement .
Également dans ce tableau, vous pouvez voir des modèles intéressants, par exemple, en règle générale, si un appartement n'est pas vendu lors de deux enchères, alors lors de la troisième vente aux enchères, le prix sera réduit, et ainsi de suite toutes les deux enchères, bien que si vous regardez sur un échantillon plus large, il y a des exceptions à cette règle et l'appartement devient déjà moins cher lors de la prochaine vente aux enchères, s'il n'a pas été vendu lors de la première.
Pour comprendre dans quelles zones et quels groupes d'appartements il y a le plus de commerces, j'ai placé toutes les adresses sur le plan :
Lien vers l'intégralité .
La carte indique les adresses des appartements qui ont été ou seront vendus, le titre du tag indique le prix de vente (pas vente/enchère), l'année de vente et la date à laquelle l'appartement a été vendu. Le numéro sur l'étiquette indique le nombre de pièces de l'appartement. La description de la balise contient des informations sur les enchères passées et futures, ainsi que l'adresse (adresses sans espaces ni majuscules en raison des différences d'orthographe dans les données sources) et d'autres informations sur l'appartement.
Grâce à la carte, vous pouvez voir comment le prix dans la zone a changé au fil du temps et combien d'échanges il y a pour des options similaires. Une chose intéressante à noter est que le nouveau fonds, c'est-à-dire Les appartements situés dans des immeubles neufs, même dans les zones mal desservies par les transports, sont généralement vendus par négociation, mais les appartements situés dans des immeubles anciens peuvent être achetés au prix de départ ou avec un peu de négociation. À l'aide de la carte, vous pouvez faire une prévision approximative de la vente aux enchères, en tenant compte des appartements précédemment vendus situés autour de l'appartement mis aux enchères.
Bien qu'il ne soit pas tout à fait correct de comparer les appartements de l'ancien et du nouveau stock, les appartements aux enchères sont fortement orientés vers l'ancien stock en raison des spécificités , mais considérons quand même certains histogrammes avec ces hypothèses.
Histogramme des prix moyens des appartements par année et nombre de pièces :
Nombre total d'appartements : 397
Il n'est pas tout à fait correct de considérer les prix moyens indépendamment de la zone où ils se trouvent, nous considérerons donc les appartements dans chaque zone séparément (seules les zones situées dans le périphérique de Moscou sont prises en compte).
Histogramme des prix moyens des T1, répartis par région et année :
Nombre total d'appartements d'une pièce : 218
Histogramme des prix moyens des appartements de deux pièces, répartis par région et année :
Nombre total d'appartements de deux pièces : 159
Malheureusement, il y a trop peu d'appartements de trois pièces et il n'est donc pas possible de construire un histogramme assez correct.
Nombre total d'appartements de trois pièces : 20
Compte tenu des hypothèses avancées ci-dessus (là encore, au moment de la rédaction de cet article, une seule vente aux enchères a eu lieu en 2020), il est encore possible de tirer quelques conclusions ; si vous regardez la répartition des prix par région, vous remarquerez que en général, les prix augmentent, mais il s'agit déjà d'un renversement, de sorte que dans certaines régions, les prix commencent à s'inverser, tandis que dans d'autres, la croissance commence à ralentir (ce qui, en général, indique que les prix maximaux ont été atteints et, très probablement, leur évolution ultérieure). déclin).
Code source pour
Source: habr.com