{"id":56281,"date":"2020-02-09T00:00:00","date_gmt":"2020-02-08T21:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/prohoster.info\/blog\/blog_prohoster\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru"},"modified":"2020-02-18T14:04:32","modified_gmt":"2020-02-18T11:04:32","slug":"analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prohoster.info\/fr\/blog\/news\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","title":{"rendered":"Analyse du march\u00e9 immobilier bas\u00e9e sur des donn\u00e9es de msgr.ru","gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"text"}]},"content":{"rendered":"

R\u00e9cemment, j'ai \u00e9t\u00e9 confront\u00e9 \u00e0 un probl\u00e8me de choix d'appartement et, comme c'est souvent le cas, j'ai d'abord voulu savoir ce qui se passait sur le march\u00e9 immobilier et, comme cela arrive souvent, la moiti\u00e9 des experts disent que youtube.com<\/a><\/noindex> l'immobilier va augmenter, tandis que l'autre affirme que, au contraire, le prix va baisser. Au final, j'ai d\u00e9cid\u00e9 de me renseigner par moi-m\u00eame, et voil\u00e0 ce qui en est ressorti.<\/p>\n

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\"Analyse
\n© Con\u00e7u par upklyak \/ Freepik<\/a><\/noindex><\/em><\/p>\n

<\/a><\/noindex><\/p>\n

Pour comprendre comment les prix ont \u00e9volu\u00e9 r\u00e9cemment, il \u00e9tait n\u00e9cessaire de trouver des prix de vente r\u00e9els. Les prix des sites cibl\u00e9s comme cian.ru<\/a><\/noindex> ou avito.ru<\/a><\/noindex> ne conviennent pas, car les appartements y sont g\u00e9n\u00e9ralement vendus avec une remise et il est impossible de conna\u00eetre le prix de vente r\u00e9el. C'est alors que j'ai remarqu\u00e9 un site de vente immobili\u00e8re o\u00f9 il \u00e9tait possible de voir le prix v\u00e9ritable auquel un appartement a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9. Il s'agit bien s\u00fbr du site msgr.ru<\/a><\/noindex>, dont vous pouvez lire plus en d\u00e9tail dans ce<\/a><\/noindex> la revue. En deux mots, on peut dire que cette organisation s'occupe de la vente d'appartements selon un contrat de rente immobili\u00e8re aux ench\u00e8res.<\/p>\n

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Pour savoir dans quels quartiers de Moscou les prix sont pratiqu\u00e9s, et il serait \u00e9galement int\u00e9ressant de voir quels appartements sont les plus n\u00e9goci\u00e9s, quels quartiers se vendent plus pr\u00e8s du prix de d\u00e9part, et dans lesquels les prix peuvent beaucoup fluctuer. Pour cela, j'ai d'abord r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 des donn\u00e9es du site msgr.ru<\/a><\/noindex>, ces donn\u00e9es se divisent en deux types : les ench\u00e8res pass\u00e9es et non pass\u00e9es, et les appartements qui n'ont pas \u00e9t\u00e9 vendus peuvent figurent \u00e0 deux endroits \u00e0 la fois.<\/p>\n

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J'ai consolid\u00e9 les donn\u00e9es r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es dans un tableau pour plus de clart\u00e9 :<\/p>\n

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\"Analyse
\nLe tableau pr\u00e9sente les donn\u00e9es des 10 derni\u00e8res ench\u00e8res.<\/em><\/p>\n

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Dans le tableau ci-dessus, la colonne ‘A’ contient des informations sur les appartements aux ench\u00e8res (adresses sans espaces et lettres majuscules en raison des diff\u00e9rences d'\u00e9criture dans les donn\u00e9es d'origine), la premi\u00e8re ligne indique les dates des ench\u00e8res \u00e0 venir et pass\u00e9es. Les appartements vendus sont remplis par ‘xxx’ par ligne (cela a \u00e9t\u00e9 fait pour comprendre quels appartements peuvent \u00eatre disponibles lors d'ench\u00e8res encore non annonc\u00e9es), dans la partie sup\u00e9rieure de la cellule est indiqu\u00e9e le prix de d\u00e9part, et dans la partie inf\u00e9rieure le prix de vente, dans les cellules des ench\u00e8res \u00e0 venir un lien avec la description de l'appartement.<\/p>\n

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Dans ce tableau, il est \u00e9galement possible d'observer certaines curiosit\u00e9s, par exemple, g\u00e9n\u00e9ralement si un appartement ne se vend pas lors de deux ench\u00e8res, le prix sera r\u00e9duit lors de la troisi\u00e8me ench\u00e8re et ce, tous les deux ench\u00e8res, bien que si l'on regarde un \u00e9chantillon plus large, on constate qu'il existe des exceptions \u00e0 cette r\u00e8gle et que l'appartement peut d\u00e9j\u00e0 \u00eatre propos\u00e9 \u00e0 un prix inf\u00e9rieur lors de la prochaine ench\u00e8re s'il n'a pas \u00e9t\u00e9 vendu lors de la premi\u00e8re.<\/p>\n

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Pour comprendre dans quels quartiers et pour quels groupes d'appartements il y a le plus d'ench\u00e8res, j'ai plac\u00e9 toutes les adresses sur la carte :<\/p>\n

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\"Analyse
\nLien vers la version compl\u00e8te carte<\/a><\/noindex>.<\/em><\/p>\n

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Sur la carte, les adresses des appartements qui ont \u00e9t\u00e9 ou seront vendus sont marqu\u00e9es, dans le titre des balises est indiqu\u00e9e le prix de vente (et non pas le prix de vente aux ench\u00e8res), l'ann\u00e9e de vente et le nombre d'ench\u00e8res n\u00e9cessaires pour vendre l'appartement. Le chiffre sur la balise indique le nombre de pi\u00e8ces dans l'appartement. Dans la description de la balise se trouvent des informations sur les ench\u00e8res pass\u00e9es et futures, ainsi que l'adresse (adresses sans espaces et en minuscules en raison des diff\u00e9rences d'\u00e9criture dans les donn\u00e9es sources) et d'autres informations sur l'appartement.<\/p>\n

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\"Analyse<\/p>\n

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Gr\u00e2ce \u00e0 la carte, on peut voir comment le prix dans le quartier a \u00e9volu\u00e9 au fil du temps, combien d'ench\u00e8res sont effectu\u00e9es pour des options similaires. Il est int\u00e9ressant de noter que le nouveau parc immobilier, c'est-\u00e0-dire les appartements dans de nouveaux b\u00e2timents, m\u00eame dans des quartiers avec un mauvais acc\u00e8s aux transports, sont g\u00e9n\u00e9ralement vendus avec n\u00e9gociation, tandis que les appartements anciens peuvent \u00eatre achet\u00e9s au prix de d\u00e9part ou avec une petite n\u00e9gociation. La carte permet de faire une estimation des ench\u00e8res en consid\u00e9rant d\u00e9j\u00e0 les appartements vendus pr\u00e9c\u00e9demment situ\u00e9s autour de l'appartement mis aux ench\u00e8res.<\/p>\n

<\/p>\n

Bien qu'il ne soit pas tout \u00e0 fait correct de comparer les appartements anciens et nouveaux, et que les appartements aux ench\u00e8res soient fortement biais\u00e9s vers le parc ancien en raison de leur nature sp\u00e9cifique, msgr.ru<\/a><\/noindex>, nous allons tout de m\u00eame examiner certains histogrammes avec ces hypoth\u00e8ses.<\/p>\n

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Histogramme des prix moyens des appartements par ann\u00e9es et par nombre de pi\u00e8ces :<\/p>\n

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\"Analyse
\nNombre total d'appartements : 397<\/em><\/p>\n

<\/p>\n

Il n'est pas tout \u00e0 fait correct de consid\u00e9rer les prix moyens ind\u00e9pendamment de la zone, c'est pourquoi nous allons examiner les appartements dans chaque quartier s\u00e9par\u00e9ment (seuls les quartiers \u00e0 l'int\u00e9rieur du p\u00e9riph\u00e9rique de Moscou sont consid\u00e9r\u00e9s).<\/p>\n

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Histogramme des prix moyens des appartements d'une chambre, s\u00e9par\u00e9s par quartiers et par ann\u00e9e :<\/p>\n

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\"Analyse
\nNombre total d'appartements d'une chambre : 218<\/em><\/p>\n

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Histogramme des prix moyens des appartements de deux chambres, s\u00e9par\u00e9s par quartiers et par ann\u00e9e :<\/p>\n

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\"Analyse
\nNombre total d'appartements de deux chambres : 159<\/em><\/p>\n

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Malheureusement, il y a trop peu d'appartements de trois chambres, ce qui rend impossible de construire un histogramme valide.<\/p>\n

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\"Analyse
\nNombre total d'appartements de trois chambres : 20<\/em><\/p>\n

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Compte tenu des hypoth\u00e8ses expos\u00e9es ci-dessus (encore une fois, au moment de la r\u00e9daction de cet article en 2020, il n'y a eu qu'une seule ench\u00e8re), on peut n\u00e9anmoins tirer quelques conclusions. En regardant la r\u00e9partition des prix par district, on peut observer qu'en g\u00e9n\u00e9ral, le prix augmente, mais on commence d\u00e9j\u00e0 \u00e0 voir un retournement, car les prix dans certains districts commencent \u00e0 se retourner, tandis que dans d'autres, la hausse commence \u00e0 ralentir (ce qui t\u00e9moigne d'atteindre des prix maximaux et probablement d'une baisse suivante).<\/p>\n

<\/p>\n

Code source sur github.com<\/a><\/noindex><\/p>\n

Source : habr.com<\/a><\/p>","protected":false,"gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"html"}]},"excerpt":{"rendered":"

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