Recentemente afrontei o problema de elixir un piso e, por suposto, o primeiro que decidín foi coñecer o que pasaba no mercado inmobiliario e, como adoita suceder, a metade dos expertos con din que os inmobles subirán, outros din que, pola contra, baixará o prezo. Ao final, decidín descubrilo eu, e isto foi o que saíu.
©
Para comprender como cambiou o prezo recentemente, foi necesario atopar os prezos reais de venda dos inmobles. Prezos de sitios de destino como ou non son axeitados, xa que os pisos alí adoitan venderse con desconto e non se pode determinar o prezo real de venda, polo que notei un sitio web inmobiliario onde se podía ver o prezo real polo que se comprou o piso. Falamos da web, claro. , podes ler máis sobre el en revisión. En poucas palabras, podemos dicir que esta organización se dedica á venda de pisos baixo un contrato de aluguer executado en poxa.
Para saber en que distritos de Moscova cales son os prezos, e tamén sería interesante ver cales son os pisos que se comercializan máis, en que distritos están a comprar máis preto do prezo inicial e en que o prezo pode cambiar moito. Para iso, primeiro analizei os datos do sitio , estes datos divídense en dous tipos: poxas pasadas e fallidas, e os pisos que non foron vendidos poden estar en dous lugares á vez.
Puxen os datos analizados nunha táboa para claridade:
A táboa mostra os datos das últimas 10 poxas.
Na táboa anterior, a columna "A" contén información sobre pisos de poxas (enderezos sen espazos nin letras maiúsculas debido a diferenzas ortográficas nos datos de orixe), a primeira liña indica as datas das poxas futuras e pasadas. Os pisos vendidos enchéranse con "xxx" na liña (isto faise para entender que pisos poden estar dispoñibles en poxas que aínda non foron anunciadas), o prezo inicial indícase na liña superior da cela e o prezo de venda na liña de fondo, nas celas de futuras poxas hai unha ligazón cunha descrición do apartamento.
Tamén nesta táboa podes ver algúns patróns interesantes, por exemplo, por regra xeral, se un piso non se vende en dúas poxas, na terceira poxa o prezo reducirase, e así sucesivamente cada dúas poxas, aínda que se miras nunha mostra máis grande, entón hai excepcións a esta regra e o apartamento faise máis barato xa na próxima poxa, se non foi vendido na primeira.
Para entender en que zonas e que grupos de pisos hai máis comercios, coloquei todos os enderezos no mapa:
Ligazón ao completo .
O mapa mostra os enderezos dos pisos que foron ou serán vendidos, o título da etiqueta indica o prezo de venda (non de venda/poxa), o ano de venda e a data na que se vendeu o piso. O número da etiqueta indica o número de cuartos do apartamento. A descrición da etiqueta contén información sobre poxas pasadas e futuras, así como o enderezo (enderezos sen espazos nin letras maiúsculas debido ás diferenzas na ortografía dos datos de orixe) e outra información sobre o apartamento.
Grazas ao mapa, podes ver como cambiou o prezo na zona ao longo do tempo e canto hai comercio por opcións similares. Unha cousa interesante a destacar é que o novo fondo, é dicir. Os apartamentos en edificios novos, incluso en zonas con mala accesibilidade ao transporte, adoitan venderse mediante regateo, pero os pisos en edificios antigos pódense comprar ao prezo inicial ou cun pouco de regateo. Usando o mapa, podes facer unha previsión aproximada para a poxa, tendo en conta os pisos vendidos anteriormente situados arredor do piso posto a poxa.
Aínda que non é do todo correcto comparar pisos do antigo e do novo, e os pisos de poxa están fortemente sesgados cara ao antigo debido ás características específicas. , pero aínda considere algúns histogramas con estas suposicións.
Histograma de prezos medios dos pisos por ano e número de cuartos:
Número total de apartamentos: 397
Non é do todo correcto considerar os prezos medios illados da zona onde se atopan, polo que consideraremos os apartamentos en cada área por separado (só se consideran as áreas da circunvalación de Moscova).
Histograma de prezos medios dos pisos dunha habitación, dividido por rexión e ano:
Número total de apartamentos dunha habitación: 218
Histograma dos prezos medios dos apartamentos de dúas habitacións, dividido por rexión e ano:
Número total de apartamentos de dúas habitacións: 159
Desafortunadamente, hai moi poucos apartamentos de tres cuartos; polo tanto, non se pode construír un histograma algo correcto.
Número total de apartamentos de tres habitacións: 20
Tendo en conta os supostos anteriormente expostos (de novo, no momento de escribir este artigo, só se celebrou unha poxa en 2020), aínda é posible extraer algunhas conclusións; se observa a distribución dos prezos por rexións, notarase que en xeral o prezo está subindo, pero xa está a reversión, polo que os prezos nalgunhas zonas comezan a reverter, mentres que noutras o crecemento comeza a ralentizarse (o que, en xeral, indica que se alcanzaron os prezos máximos e, moi probablemente, os seus posteriores declive).
Código fonte para
Fonte: www.habr.com