સાન ફ્રાન્સિસ્કો બાંધકામ ઉદ્યોગના ઉતાર-ચઢાવ. બાંધકામ પ્રવૃત્તિના વિકાસના વલણો અને ઇતિહાસ

લેખોની આ શ્રેણી સિલિકોન વેલીના મુખ્ય શહેર - સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં બાંધકામ પ્રવૃત્તિના અભ્યાસ માટે સમર્પિત છે. સાન ફ્રાન્સિસ્કો એ આપણા વિશ્વનું તકનીકી "મોસ્કો" છે, જે તેના ઉદાહરણનો ઉપયોગ કરીને (ખુલ્લા ડેટાની મદદથી) મોટા શહેરો અને રાજધાનીઓમાં બાંધકામ ઉદ્યોગના વિકાસનું અવલોકન કરે છે.

આલેખ અને ગણતરીઓનું નિર્માણ XNUMX માં કરવામાં આવ્યું હતું જ્યુપીટર નોટબુક (Kaggle.com પ્લેટફોર્મ પર).

સાન ફ્રાન્સિસ્કો બિલ્ડિંગ ડિપાર્ટમેન્ટ તરફથી એક મિલિયનથી વધુ બિલ્ડિંગ પરમિટ (બે ડેટાસેટમાં રેકોર્ડ) પરનો ડેટા - પરવાનગી આપે છે શહેરમાં માત્ર બાંધકામ પ્રવૃતિનું જ વિશ્લેષણ કરો, પણ વિવેચનાત્મક રીતે ધ્યાનમાં લો છેલ્લા 40 વર્ષોમાં બાંધકામ ઉદ્યોગના વિકાસનો નવીનતમ વલણો અને ઇતિહાસ, 1980 અને 2019 ની વચ્ચે.

ઓપન ડેટા અન્વેષણ કરવાનું શક્ય બનાવે છે મુખ્ય પરિબળો જે બાંધકામ ઉદ્યોગના વિકાસને પ્રભાવિત કરે છે અને પ્રભાવિત કરશે શહેરમાં, તેમને "બાહ્ય" (આર્થિક તેજી અને કટોકટી) અને "આંતરિક" (રજાઓ અને મોસમી-વાર્ષિક ચક્રનો પ્રભાવ) માં વિભાજિત કરીને.

અનુક્રમણિકા

ઓપન ડેટા અને પ્રારંભિક પરિમાણોનું વિહંગાવલોકન
સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં વાર્ષિક બાંધકામ પ્રવૃત્તિ
ખર્ચ અંદાજ તૈયાર કરતી વખતે અપેક્ષા અને વાસ્તવિકતા
વર્ષની સિઝનના આધારે બાંધકામ પ્રવૃત્તિ
સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં કુલ રિયલ એસ્ટેટ રોકાણ
છેલ્લા 40 વર્ષોમાં તેઓએ કયા ક્ષેત્રોમાં રોકાણ કર્યું છે?
શહેર જિલ્લા દ્વારા અરજીની સરેરાશ અંદાજિત કિંમત
મહિના અને દિવસ દ્વારા અરજીઓની કુલ સંખ્યાના આંકડા
સાન ફ્રાન્સિસ્કોના બાંધકામ ઉદ્યોગનું ભવિષ્ય

ડેટા ખોલો અને બેઝલાઇન પેરામીટર્સની સમીક્ષા કરો.

આ લેખનો અનુવાદ નથી. હું LinkedIn પર લખું છું અને ઘણી ભાષાઓમાં ગ્રાફિક્સ ન બનાવવા માટે, બધા ગ્રાફિક્સ અંગ્રેજીમાં છે. અંગ્રેજી સંસ્કરણની લિંક: સાન ફ્રાન્સિસ્કો કન્સ્ટ્રક્શન ઇન્ડસ્ટ્રીના અપ્સ એન્ડ ડાઉન્સ. વલણો અને બાંધકામનો ઇતિહાસ.

બીજા ભાગની લિંક:
હાઇપ બાંધકામ ક્ષેત્રો અને મોટા શહેરમાં કામની કિંમત. સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં ફુગાવો અને વૃદ્ધિ તપાસો

સિટી ઓફ સાન ફ્રાન્સિસ્કો બિલ્ડિંગ પરમિટ ડેટા - ઓપન ડેટા પોર્ટલથી - data.sfgov.org. પોર્ટલમાં બાંધકામના વિષય પર અનેક ડેટાસેટ્સ છે. આવા બે ડેટાસેટ્સ શહેરમાં વસ્તુઓના બાંધકામ અથવા સમારકામ માટે જારી કરાયેલ પરમિટ પરના ડેટાને સંગ્રહિત અને અપડેટ કરે છે:

• 1980-2013ના સમયગાળામાં બાંધકામની પરવાનગી (850 હજાર રેકોર્ડ)
• 2013 પછી બાંધકામની પરવાનગી (280 હજાર રેકોર્ડ્સ, ડેટા સાપ્તાહિક ડાઉનલોડ અને અપડેટ થાય છે)

આ ડેટાસેટ્સમાં જે ઑબ્જેક્ટ માટે પરમિટ જારી કરવામાં આવે છે તેની વિવિધ લાક્ષણિકતાઓ સાથે જારી કરાયેલ બાંધકામ પરમિટ વિશેની માહિતી હોય છે. પ્રાપ્ત થયેલી એન્ટ્રીઓની કુલ સંખ્યા (પરવાનગીઓ) 1980-2019ના સમયગાળામાં - 1 પરમિટ.

આ ડેટાસેટના મુખ્ય પરિમાણો જેનો ઉપયોગ વિશ્લેષણ માટે કરવામાં આવ્યો હતો:

• પરવાનગી_નિર્માણ_તારીખ - એપ્લિકેશન બનાવવાની તારીખ (હકીકતમાં, જે દિવસે બાંધકામ કાર્ય શરૂ થાય છે)
• વર્ણન - એપ્લિકેશનનું વર્ણન (બાંધકામ પ્રોજેક્ટ (કાર્ય)નું વર્ણન કરતા બે અથવા ત્રણ કીવર્ડ્સ જેના માટે પરમિટ બનાવવામાં આવી હતી)
• અંદાજિત_ખર્ચ - બાંધકામ કાર્યની અંદાજિત (અંદાજિત) કિંમત
• સુધારેલ_ખર્ચ - સુધારેલી કિંમત (પુનઃમૂલ્યાંકન પછી કામની કિંમત, એપ્લિકેશનના પ્રારંભિક વોલ્યુમમાં વધારો અથવા ઘટાડો)
• વર્તમાન_ઉપયોગ - આવાસનો પ્રકાર (એક-, બે-પરિવારનું ઘર, એપાર્ટમેન્ટ્સ, ઓફિસો, ઉત્પાદન, વગેરે)
• પિનકોડ, સ્થાન - પોસ્ટલ કોડ અને ઑબ્જેક્ટ કોઓર્ડિનેટ્સ

સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં વાર્ષિક બાંધકામ પ્રવૃત્તિ

નીચેનો ગ્રાફ પરિમાણો બતાવે છે અંદાજિત_ખર્ચ и સુધારેલ_ખર્ચ મહિના દ્વારા કામના કુલ ખર્ચના વિતરણ તરીકે રજૂ કરવામાં આવે છે.

data_cost_m = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='M')).sum()

માસિક "આઉટલિયર્સ" ઘટાડવા માટે, માસિક ડેટાને વર્ષ દ્વારા જૂથબદ્ધ કરવામાં આવે છે. વર્ષ દ્વારા રોકાણ કરેલ નાણાંની રકમનો આલેખ વધુ તાર્કિક અને પૃથ્થકરણ કરી શકાય તેવું સ્વરૂપ પ્રાપ્ત થયું છે.

data_cost_y = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='Y')).sum()

શહેરની સુવિધાઓમાં ખર્ચના સરવાળા (વર્ષ માટેની તમામ પરવાનગીઓ)ની વાર્ષિક હિલચાલના આધારે 1980 થી 2019 સુધી પ્રભાવિત થયેલા આર્થિક પરિબળો સ્પષ્ટપણે જોઈ શકાય છે બાંધકામ પ્રોજેક્ટ્સની સંખ્યા અને કિંમત પર અથવા અન્યથા સાન ફ્રાન્સિસ્કો રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ પર.

છેલ્લા 40 વર્ષોમાં બિલ્ડીંગ પરમિટની સંખ્યા (બાંધકામની નોકરીઓની સંખ્યા અથવા રોકાણોની સંખ્યા) સિલિકોન વેલીમાં આર્થિક પ્રવૃત્તિ સાથે ગાઢ સંબંધ ધરાવે છે.

બાંધકામ પ્રવૃત્તિનું પ્રથમ શિખર ખીણમાં 80 ના દાયકાના મધ્યમાં ઇલેક્ટ્રોનિક્સ હાઇપ સાથે સંકળાયેલું હતું. 1985માં આવનારી ઈલેક્ટ્રોનિક્સ અને બેંકિંગ મંદીએ પ્રાદેશિક રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટને એવા ઘટાડામાં મોકલ્યું કે જેમાંથી તે લગભગ એક દાયકા સુધી પુનઃપ્રાપ્ત થયું ન હતું.

તે પછી, ડોટકોમ બબલના પતન અને તાજેતરના વર્ષોની તકનીકી તેજી પહેલાં વધુ બે વખત (1993-2000 અને 2009-2016) સાન ફ્રાન્સિસ્કોના બાંધકામ ઉદ્યોગે કેટલાક હજાર ટકાની પેરાબોલિક વૃદ્ધિનો અનુભવ કર્યો છે..

મધ્યવર્તી શિખરો અને ચાટ દૂર કરીને અને દરેક આર્થિક ચક્ર માટે લઘુત્તમ અને મહત્તમ મૂલ્યો છોડીને, તે સ્પષ્ટ થાય છે કે છેલ્લા 40 વર્ષોમાં બજારની વધઘટએ ઉદ્યોગને કેવી રીતે પીડિત કર્યો છે.

બાંધકામમાં રોકાણમાં સૌથી મોટો વધારો ડોટ-કોમ બૂમ દરમિયાન થયો હતો, જ્યારે 1993 અને 2001 ની વચ્ચે રિનોવેશન અને બાંધકામમાં $10 બિલિયન અથવા દર વર્ષે અંદાજે $1 બિલિયનનું રોકાણ કરવામાં આવ્યું હતું. જો આપણે ચોરસ મીટરમાં ગણતરી કરીએ (1માં 1995 m²ની કિંમત $3000 છે), તો આ 350થી શરૂ કરીને 000 વર્ષ માટે આશરે 2 m10 પ્રતિ વર્ષ છે.

આ સમયગાળા દરમિયાન વાર્ષિક કુલ રોકાણોની વૃદ્ધિ 1215% જેટલી હતી.

આ સમયગાળા દરમિયાન બાંધકામના સાધનો ભાડે આપતી કંપનીઓ સોનાના ધસારામાં (19મી સદીના મધ્યમાં સમાન પ્રદેશમાં) પાવડા વેચતી કંપનીઓ જેવી જ હતી. ફક્ત પાવડોને બદલે, 2000 ના દાયકામાં નવી રચાયેલી બાંધકામ કંપનીઓ માટે પહેલેથી જ ક્રેન્સ અને કોંક્રિટ પંપ હતા જે બાંધકામની તેજી પર પૈસા કમાવવા માંગતી હતી.

બાંધકામ ઉદ્યોગે વર્ષોથી અનુભવેલી અનેક કટોકટીમાંથી દરેક પછી, કટોકટી પછીના બે વર્ષોમાં રોકાણ (પરમિટ માટે અરજીઓની રકમ) બાંધકામ માટે દર વખતે ઓછામાં ઓછો 50% ઘટ્યો.

સાન ફ્રાન્સિસ્કો બાંધકામ ઉદ્યોગમાં સૌથી મોટી કટોકટી 90 ના દાયકામાં આવી હતી. જ્યાં, 5 વર્ષની અવધિ સાથે, ઉદ્યોગ કાં તો ઘટ્યો (85-1983ના સમયગાળામાં -1986%), પછી ફરી વધ્યો (895-1988ના સમયગાળામાં +1992%), 1981, 1986, 1988માં વાર્ષિક ધોરણે બાકી રહ્યો. , 1993 - સમાન સ્તરે.

1993 પછી, બાંધકામ ઉદ્યોગમાં અનુગામી તમામ ઘટાડા 50% કરતા વધુ ન હતા. પણ આર્થિક કટોકટી નજીક (COVID-19 ને કારણે) બાંધકામ ઉદ્યોગમાં રેકોર્ડ કટોકટી સર્જી શકે છે 2017-2021ના સમયગાળામાં, જેમાંથી પહેલાથી જ 2017-2019ના સમયગાળામાં ઘટાડો કુલ 60% કરતાં વધુ છે.

સાન ફ્રાન્સિસ્કો વસ્તી વૃદ્ધિ 1980-1993ના સમયગાળામાં પણ ગતિશીલતા લગભગ ઘાતાંકીય વૃદ્ધિ દર્શાવે છે. સિલિકોન વેલીની આર્થિક શક્તિ અને નવીન ઉર્જા એ નક્કર પાયો હતો કે જેના પર નવી અર્થવ્યવસ્થા, અમેરિકન પુનરુજ્જીવન અને ડોટ-કોમ્સનું હાઇપરબોલે બાંધવામાં આવ્યું હતું. તે નવી અર્થવ્યવસ્થાનું કેન્દ્ર હતું. પરંતુ રિયલ એસ્ટેટ રોકાણમાં થયેલા વધારાથી વિપરીત, ડોટ-કોમ પીક પછી, વસ્તી વાસ્તવમાં ઉચ્ચ સ્તરે આવી.

2001માં ડોટ-કોમ પીક પહેલા, 1950 થી વાર્ષિક વસ્તી વૃદ્ધિ આશરે 1% પ્રતિ વર્ષ હતી. પછી, બબલના પતન પછી, નવી વસ્તીનો પ્રવાહ ધીમો પડ્યો અને 2001 થી દર વર્ષે માત્ર 0.2 ટકા રહ્યો છે.

2019 માં (1950 પછી પ્રથમ વખત), વૃદ્ધિ ગતિશીલતાએ સાન ફ્રાન્સિસ્કો શહેરમાંથી વસ્તીનો પ્રવાહ (-0.21% અથવા 7000 લોકો) દર્શાવ્યો હતો.

ખર્ચ અંદાજ તૈયાર કરતી વખતે અપેક્ષા અને વાસ્તવિકતા

ઉપયોગમાં લેવાતા ડેટાસેટ્સમાં, બાંધકામ પ્રોજેક્ટ માટે પરવાનગીની કિંમતનો ડેટા આમાં વિભાજિત કરવામાં આવ્યો છે:

• મૂળ અંદાજિત કિંમત (અંદાજિત_ખર્ચ)
• પુનઃમૂલ્યાંકન પછી કામની કિંમત (સુધારેલ_ખર્ચ)

તેજીના સમયમાં, પુનઃમૂલ્યાંકનનો મુખ્ય હેતુ પ્રારંભિક ખર્ચમાં વધારો કરવાનો છે, જ્યારે રોકાણકાર (બાંધકામ ગ્રાહક) બાંધકામની શરૂઆત પછી ભૂખ દર્શાવે છે.
કટોકટી દરમિયાન, તેઓ અંદાજિત ખર્ચ કરતાં વધી ન જવાનો પ્રયાસ કરે છે, અને પ્રારંભિક અંદાજમાં વર્ચ્યુઅલ રીતે કોઈ ફેરફાર થતો નથી. (1989ના ભૂકંપ સિવાય).

પુનઃમૂલ્યાંકન અને અંદાજિત કિંમત (સુધારેલ_કિંમત - અંદાજિત_કિંમત) વચ્ચેના તફાવત પર બનેલા ગ્રાફ અનુસાર, તે અવલોકન કરી શકાય છે કે:

બાંધકામના કામના જથ્થાનું પુનઃમૂલ્યાંકન કરતી વખતે ખર્ચમાં વધારો થવાનો સીધો આધાર આર્થિક તેજીના ચક્ર પર રહેલો છે

data_spread = data_cost.assign(spread = (data_cost.revised_cost-data_cost.estimated_cost))

ઝડપી આર્થિક વૃદ્ધિના સમયગાળા દરમિયાન, કામના ગ્રાહકો (રોકાણકારો) તેમના ભંડોળનો ખૂબ ઉદારતાપૂર્વક ખર્ચ કરે છે, કામની શરૂઆત પછી તેમની વિનંતીઓમાં વધારો કરે છે.

ગ્રાહક (રોકાણકાર), નાણાકીય રીતે આત્મવિશ્વાસ અનુભવતા, બાંધકામ કોન્ટ્રાક્ટર અથવા આર્કિટેક્ટને પહેલેથી જ જારી કરાયેલ બિલ્ડિંગ પરમિટને લંબાવવા માટે કહે છે. આ પૂલની પ્રારંભિક લંબાઈ વધારવા અથવા ઘરનો વિસ્તાર વધારવાનો નિર્ણય હોઈ શકે છે (કામની શરૂઆત અને બિલ્ડિંગ પરમિટ જારી કર્યા પછી).

ડોટ-કોમ યુગની ટોચ પર, આવા "વધારાના" ખર્ચ દર વર્ષે "વધારાની" 1 બિલિયન સુધી પહોંચી ગયા.

જો તમે આ કોષ્ટકને પહેલાથી જ ટકાવારીમાં ફેરફારમાં જુઓ છો, તો અંદાજમાં સૌથી વધુ વધારો (100% અથવા મૂળ અંદાજિત ખર્ચ કરતાં 2 ગણો) શહેરની નજીક 1989માં આવેલા ભૂકંપના એક વર્ષમાં થયો હતો. હું માનું છું કે ધરતીકંપ પછી, 1988 માં શરૂ થયેલા બાંધકામ પ્રોજેક્ટ્સને, 1989 માં ભૂકંપ પછી, અમલીકરણ માટે વધુ સમય અને ભંડોળની જરૂર હતી.

તેનાથી વિપરિત, ભૂકંપના ઘણા વર્ષો પહેલા અંદાજિત ખર્ચ (જે 1980 થી 2019ના સમયગાળા દરમિયાન માત્ર એક જ વાર આવી હતી)નું નીચું પુનરાવર્તન સંભવતઃ એ હકીકતને કારણે છે કે 1986-1987માં શરૂ કરાયેલા કેટલાક પ્રોજેક્ટ્સ અટકી ગયા હતા અથવા આ પ્રોજેક્ટ્સમાં રોકાણ કાપવામાં આવ્યું હતું. નીચે અનુસૂચિ પ્રમાણે 1987 માં શરૂ થયેલા દરેક પ્રોજેક્ટ માટે સરેરાશ - અંદાજિત ખર્ચમાં ઘટાડો મૂળ યોજનાના -20% હતો.

data_spred_percent = data_cost_y.assign(spred = ((data_cost_y.revised_cost-data_cost_y.estimated_cost)/data_cost_y.estimated_cost*100))

પ્રારંભિક અંદાજિત ખર્ચમાં 40% થી વધુનો વધારો દર્શાવેલ છે અથવા સંભવતઃ નાણાકીય અને ત્યારબાદ બાંધકામ બજારમાં નજીક આવતા બબલનું પરિણામ હતું.

2007 પછી અંદાજિત અને સુધારેલા ખર્ચ વચ્ચે સ્પ્રેડ (તફાવત)માં ઘટાડો થવાનું કારણ શું છે?

કદાચ રોકાણકારોએ સંખ્યાઓને કાળજીપૂર્વક જોવાનું શરૂ કર્યું (20 વર્ષમાં સરેરાશ રકમ $100 હજારથી વધીને $2 મિલિયન થઈ) અથવા કદાચ બાંધકામ વિભાગ, રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં ઉભરતા પરપોટાને અટકાવવા અને અટકાવવા, સંભવિત મેનીપ્યુલેશન્સને ઘટાડવા માટે નવા નિયમો અને નિયંત્રણો રજૂ કર્યા. અને સંભવિત જોખમો જે કટોકટીના વર્ષો દરમિયાન ઉદ્ભવશે.

વર્ષની સિઝનના આધારે બાંધકામ પ્રવૃત્તિ

વર્ષના કેલેન્ડર અઠવાડિયા (54 અઠવાડિયા) દ્વારા ડેટાને જૂથબદ્ધ કરીને, તમે મોસમ અને વર્ષના સમયના આધારે સાન ફ્રાન્સિસ્કો શહેરમાં બાંધકામ પ્રવૃત્તિનું અવલોકન કરી શકો છો.

ક્રિસમસ સુધીમાં, તમામ બાંધકામ સંસ્થાઓ સમયસર નવા "મોટા" પ્રોજેક્ટ્સ માટે પરવાનગી મેળવવાનો પ્રયાસ કરી રહી છે. (તે જ સમયે! આ જ મહિનામાં પરમિટની સંખ્યા! સમગ્ર વર્ષ દરમિયાન સમાન સ્તરે છે). રોકાણકારો, આવતા વર્ષની અંદર તેમની મિલકત મેળવવાની યોજના બનાવી રહ્યા છે, શિયાળાના મહિનાઓમાં કરારો કરવા માટે, મોટા ડિસ્કાઉન્ટ પર ગણતરી કરી રહ્યા છે (કારણ કે ઉનાળાના કરારો, મોટાભાગે, વર્ષના અંત સુધીમાં સમાપ્ત થઈ રહ્યા છે અને બાંધકામ કંપનીઓ રસ ધરાવે છે. નવી અરજીઓ મેળવવામાં).

ક્રિસમસ પહેલા સૌથી વધુ અરજીઓ સબમિટ કરવામાં આવે છે (દર મહિને સરેરાશ 1-1,5 બિલિયનથી વધીને માત્ર ડિસેમ્બરમાં 5 બિલિયન થઈ જશે). તે જ સમયે, મહિના દ્વારા અરજીઓની કુલ સંખ્યા સમાન સ્તરે રહે છે (નીચેનો વિભાગ જુઓ: મહિના અને દિવસ પ્રમાણે અરજીઓની કુલ સંખ્યાના આંકડા)

શિયાળાની રજાઓ પછી, બાંધકામ ઉદ્યોગ સક્રિયપણે "ક્રિસમસ" ઓર્ડર્સનું આયોજન અને અમલીકરણ કરી રહ્યું છે (પરમિટની સંખ્યામાં લગભગ કોઈ વધારો થયો નથી) જેથી વર્ષના મધ્ય સુધીમાં (સ્વતંત્રતા દિવસની રજા પહેલા) સંસાધનો મુક્ત કરી શકાય. ઉનાળાના કરારની લહેર જૂનની રજાઓ પછી તરત જ શરૂ થાય છે.

data_month_year = data_month_year.assign(week_year = data_month_year.permit_creation_date.dt.week)
data_month_year = data_month_year.groupby(['week_year'])['estimated_cost'].sum()

સમાન ટકાવારી ડેટા (ઓરેન્જ લાઇન) એ પણ દર્શાવે છે કે ઉદ્યોગ આખા વર્ષ દરમિયાન "સરળતાથી" ચાલે છે, પરંતુ રજાઓ પહેલા અને પછી, પરમિટ પરની પ્રવૃત્તિ સપ્તાહ 150-20 (સ્વતંત્રતા દિવસ પહેલા) વચ્ચેના સમયગાળામાં વધીને 24% થઈ જાય છે, અને -70% સુધી રજા પછી તરત જ ઘટે છે.

હેલોવીન અને ક્રિસમસ પહેલાં, સાન ફ્રાન્સિસ્કો બાંધકામ ઉદ્યોગમાં 43-44 અઠવાડિયા દરમિયાન (નીચેથી ટોચ સુધી) પ્રવૃત્તિ 150% વધે છે અને પછી રજાઓ દરમિયાન ઘટીને શૂન્ય થઈ જાય છે.

આમ, ઉદ્યોગ છ મહિનાના ચક્રમાં છે, જે રજાઓ "યુએસ સ્વતંત્રતા દિવસ" (અઠવાડિયું 20) અને "ક્રિસમસ" (52 અઠવાડિયું) દ્વારા અલગ પડે છે.

સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં કુલ રિયલ એસ્ટેટ રોકાણ

શહેરમાં બિલ્ડિંગ પરમિટના ડેટાના આધારે:

સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં 1980 થી 2019 સુધી બાંધકામ પ્રોજેક્ટ્સમાં કુલ રોકાણ $91,5 બિલિયન છે.

sf_worth = data_location_lang_long.cost.sum()

સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં તમામ રહેણાંક રિયલ એસ્ટેટનું કુલ બજાર મૂલ્ય મિલકત કર દ્વારા આકારણી કરવામાં આવે છે (તમામ રિયલ એસ્ટેટ અને સાન ફ્રાન્સિસ્કોની માલિકીની તમામ વ્યક્તિગત મિલકતનું મૂલ્યાંકન મૂલ્ય હોવાથી) 2016માં $208 બિલિયન સુધી પહોંચી.

છેલ્લા 40 વર્ષોમાં સાન ફ્રાન્સિસ્કોના કયા ક્ષેત્રોમાં રોકાણ કર્યું છે?

ફોલિયમ લાઇબ્રેરીનો ઉપયોગ કરીને, ચાલો જોઈએ કે પ્રદેશ દ્વારા આ $91,5 બિલિયનનું રોકાણ ક્યાં કરવામાં આવ્યું હતું. આ કરવા માટે, પિન કોડ દ્વારા ડેટાને જૂથબદ્ધ કર્યા પછી, અમે વર્તુળોનો ઉપયોગ કરીને પરિણામી મૂલ્યોનું પ્રતિનિધિત્વ કરીશું (ફોલિયમ લાઇબ્રેરીમાંથી વર્તુળ કાર્ય).

import folium
from folium import Circle
from folium import Marker
from folium.features import DivIcon

# map folium display
lat = data_location_lang_long.lat.mean()
long = data_location_lang_long.long.mean()
map1 = folium.Map(location = [lat, long], zoom_start = 12)

for i in range(0,len(data_location_lang_long)):
    Circle(
        location = [data_location_lang_long.iloc[i]['lat'], data_location_lang_long.iloc[i]['long']],
        radius= [data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/20000000],
        fill = True, fill_color='#cc0000',color='#cc0000').add_to(map1)
    Marker(
    [data_location_mean.iloc[i]['lat'], data_location_mean.iloc[i]['long']],
    icon=DivIcon(
        icon_size=(6000,3336),
        icon_anchor=(0,0),
        html='<div style="font-size: 14pt; text-shadow: 0 0 10px #fff, 0 0 10px #fff;; color: #000";"">%s</div>'
        %("$ "+ str((data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/1000000000).round()) + ' mlrd.'))).add_to(map1)
map1

તે પ્રદેશો પરથી સ્પષ્ટ છે કે મોટાભાગના પાઇ તાર્કિક રીતે ડાઉનટાઉન ગયા. શહેરના કેન્દ્ર સુધીના અંતર અને શહેરના કેન્દ્ર સુધી પહોંચવામાં જે સમય લાગે છે તેના આધારે તમામ વસ્તુઓના જૂથને સરળ બનાવ્યા પછી (અલબત્ત, મોંઘા મકાનો પણ દરિયાકિનારે બાંધવામાં આવી રહ્યા છે), તમામ પરમિટોને 4 જૂથોમાં વહેંચવામાં આવી હતી: 'ડાઉનટાઉન' , '<0.5H ડાઉનટાઉન', '< 1H ડાઉનટાઉન', 'SF બહાર'.

from geopy.distance import vincenty
def distance_calc (row):
    start = (row['lat'], row['long'])
    stop = (37.7945742, -122.3999445)

    return vincenty(start, stop).meters/1000

df_pr['distance'] = df_pr.apply (lambda row: distance_calc (row),axis=1)

def downtown_proximity(dist):
    '''
    < 2 -> Near Downtown,  >= 2, <4 -> <0.5H Downtown
    >= 4, <6 -> <1H Downtown, >= 8 -> Outside SF
    '''
    if dist < 2:
        return 'Downtown'
    elif dist < 4:
        return  '<0.5H Downtown'
    elif dist < 6:
        return '<1H Downtown'
    elif dist >= 6:
        return 'Outside SF'
df_pr['downtown_proximity'] = df_pr.distance.apply(downtown_proximity)

શહેરમાં રોકાણ કરાયેલા 91,5 બિલિયનમાંથી લગભગ 70 બિલિયન (તમામ રોકાણના 75%) સમારકામ અને બાંધકામમાં રોકાણ શહેરના કેન્દ્રમાં છે (ગ્રીન ઝોન) અને 2 કિમીની ત્રિજ્યામાં શહેરના વિસ્તાર સુધી. કેન્દ્રમાંથી (વાદળી ઝોન).

શહેર જિલ્લા દ્વારા બાંધકામ અરજીની સરેરાશ અંદાજિત કિંમત

તમામ ડેટા, રોકાણની કુલ રકમની જેમ, પિન કોડ દ્વારા જૂથબદ્ધ કરવામાં આવ્યો હતો. ફક્ત આ કિસ્સામાં પિન કોડ દ્વારા એપ્લિકેશનની સરેરાશ (.મીન()) અંદાજિત કિંમત સાથે.

data_location_mean = data_location.groupby(['zipcode'])['lat','long','estimated_cost'].mean()

શહેરના સામાન્ય વિસ્તારોમાં (શહેરના કેન્દ્રથી 2 કિમીથી વધુ) - બાંધકામ એપ્લિકેશનની સરેરાશ અંદાજિત કિંમત $50 હજાર છે.

શહેરના કેન્દ્ર વિસ્તારમાં સરેરાશ અંદાજિત ખર્ચ લગભગ ત્રણ ગણો વધારે છે ($150 હજાર થી $400 હજાર) અન્ય વિસ્તારો કરતા ($30-50 હજાર).

જમીનની કિંમત ઉપરાંત, ત્રણ પરિબળો ઘરના બાંધકામની કુલ કિંમત નક્કી કરે છે: મજૂર, સામગ્રી અને સરકારી ફી. આ ત્રણ ઘટકો કેલિફોર્નિયામાં દેશના અન્ય ભાગો કરતાં વધુ છે. કેલિફોર્નિયાના બિલ્ડીંગ કોડને દેશમાં સૌથી વધુ વ્યાપક અને કડક ગણવામાં આવે છે (ભૂકંપ અને પર્યાવરણીય નિયમોને કારણે), ઘણી વખત વધુ ખર્ચાળ સામગ્રી અને શ્રમની જરૂર પડે છે.

ઉદાહરણ તરીકે, સરકાર બિલ્ડરોને ઉચ્ચ ઉર્જા કાર્યક્ષમતા ધોરણો હાંસલ કરવા માટે ઉચ્ચ ગુણવત્તાની બાંધકામ સામગ્રી (વિંડોઝ, ઇન્સ્યુલેશન, હીટિંગ અને કૂલિંગ સિસ્ટમ્સ) નો ઉપયોગ કરવા માંગે છે.

પરમિટ અરજીની સરેરાશ કિંમતના સામાન્ય આંકડાઓ પરથી, બે સ્થાનો અલગ પડે છે:

• ખજાનાનો ટાપુ - સાન ફ્રાન્સિસ્કો ખાડીમાં એક કૃત્રિમ ટાપુ. બિલ્ડિંગ પરમિટની સરેરાશ અંદાજિત કિંમત $6,5 મિલિયન છે.
• મિશન બે — (વસ્તી 2926) બિલ્ડિંગ પરમિટની સરેરાશ અંદાજિત કિંમત $1,5 મિલિયન છે.

હકીકતમાં, આ બે ક્ષેત્રોમાં ઉચ્ચ સરેરાશ એપ્લિકેશન સંબંધિત છે આ પોસ્ટલ સ્થાનો માટે ઓછામાં ઓછી સંખ્યામાં અરજીઓ સાથે (અનુક્રમે 145 અને 3064, ટાપુ પર બાંધકામ ખૂબ મર્યાદિત છે), જ્યારે બાકીના પોસ્ટલ કોડ માટે - XNUMXઅને 1980-2019ના સમયગાળામાં દર વર્ષે આશરે 1300 અરજીઓ મળી (સમગ્ર સમયગાળા માટે સરેરાશ 30 -50 હજાર અરજીઓ).

"એપ્લિકેશનની સંખ્યા" પેરામીટર અનુસાર, સમગ્ર શહેરમાં પોસ્ટલ કોડ દીઠ અરજીઓની સંખ્યાનું સંપૂર્ણ સમાન વિતરણ નોંધનીય છે.

મહિના અને દિવસ દ્વારા અરજીઓની કુલ સંખ્યાના આંકડા

1980 અને 2019 ની વચ્ચે અઠવાડિયાના મહિના અને દિવસ દ્વારા અરજીઓની કુલ સંખ્યાના એકંદર આંકડા દર્શાવે છે કે બાંધકામ વિભાગ માટે સૌથી શાંત મહિના વસંત અને શિયાળાના મહિનાઓ છે. તે જ સમયે, એપ્લિકેશન્સમાં ઉલ્લેખિત રોકાણોની રકમ મોટા પ્રમાણમાં બદલાય છે અને સમયાંતરે મહિનાથી મહિને અલગ પડે છે (વધુમાં "સિઝનના આધારે બાંધકામ પ્રવૃત્તિ" જુઓ). અઠવાડિયાના દિવસોમાં, સોમવારે વિભાગ પરનો ભાર અઠવાડિયાના અન્ય દિવસો કરતાં લગભગ 20% ઓછો હોય છે.

months = [ 'January', 'February', 'March', 'April', 'May','June', 'July', 'August', 'September', 'October', 'November', 'December' ]
data_month_count  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).count().reindex(months) 

જ્યારે જૂન અને જુલાઈ અરજીઓની સંખ્યાના સંદર્ભમાં વ્યવહારીક રીતે સમાન છે, કુલ અંદાજિત ખર્ચની દ્રષ્ટિએ તફાવત 100% સુધી પહોંચે છે (મે અને જુલાઈમાં 4,3 અબજ અને જૂનમાં 8,2 અબજ).

data_month_sum  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).sum().reindex(months) 

સાન ફ્રાન્સિસ્કો બાંધકામ ઉદ્યોગનું ભાવિ, પેટર્ન દ્વારા પ્રવૃત્તિની આગાહી કરે છે.

છેલ્લે, ચાલો સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં બાંધકામ પ્રવૃત્તિ ચાર્ટની તુલના બિટકોઈન કિંમત ચાર્ટ (2015-2018) અને સોનાની કિંમત ચાર્ટ (1940 - 1980) સાથે કરીએ.

પેટર્ન (અંગ્રેજી પેટર્નમાંથી - મોડેલ, નમૂના) - તકનીકી વિશ્લેષણમાં કિંમત, વોલ્યુમ અથવા સૂચક ડેટાના સ્થિર પુનરાવર્તિત સંયોજનો કહેવામાં આવે છે. પેટર્ન વિશ્લેષણ તકનીકી વિશ્લેષણના એક સિદ્ધાંત પર આધારિત છે: "ઇતિહાસ પોતાને પુનરાવર્તિત કરે છે" - એવું માનવામાં આવે છે કે ડેટાના પુનરાવર્તિત સંયોજનો સમાન પરિણામ તરફ દોરી જાય છે.

વાર્ષિક પ્રવૃત્તિ ચાર્ટ પર જોઈ શકાય તેવી મુખ્ય પેટર્ન છે આ એક "હેડ એન્ડ શોલ્ડર્સ" ટ્રેન્ડ રિવર્સલ પેટર્ન છે. તેથી નામ આપવામાં આવ્યું છે કારણ કે ચાર્ટ માનવ માથા (શિખર) અને બાજુઓ પરના ખભા (ઓછા શિખરો) જેવો દેખાય છે. જ્યારે કિંમત ચાટને જોડતી લાઇનને તોડે છે, ત્યારે પેટર્નને સંપૂર્ણ માનવામાં આવે છે અને હલનચલન નીચે તરફ જવાની શક્યતા છે.

સાન ફ્રાન્સિસ્કો બાંધકામ ઉદ્યોગમાં ગતિવિધિઓ લગભગ સંપૂર્ણપણે સોના અને બિટકોઈનના ભાવમાં થયેલા વધારા સાથે સુસંગત છે. આ ત્રણ કિંમત અને પ્રવૃત્તિ ચાર્ટનું ઐતિહાસિક પ્રદર્શન નોંધપાત્ર સમાનતા દર્શાવે છે.

ભવિષ્યમાં બાંધકામ બજારના વર્તનની આગાહી કરવામાં સમર્થ થવા માટે, સહસંબંધ ગુણાંકની ગણતરી કરવી જરૂરી છે આ બે વલણો દરેક સાથે.

બે રેન્ડમ ચલોને સહસંબંધિત કહેવામાં આવે છે જો તેમની સહસંબંધ ક્ષણ (અથવા સહસંબંધ ગુણાંક) શૂન્યથી અલગ હોય; અને જો તેમની સહસંબંધ ક્ષણ શૂન્ય હોય તો તેને અસંબંધિત માત્રા કહેવામાં આવે છે.

જો પરિણામી મૂલ્ય 0 કરતા 1 ની નજીક છે, તો સ્પષ્ટ પેટર્ન વિશે વાત કરવાનો કોઈ અર્થ નથી. આ એક જટિલ ગાણિતિક સમસ્યા છે, જે આ વિષયમાં રસ ધરાવતા જૂના સાથીઓ દ્વારા લેવામાં આવી શકે છે.

જો! અવૈજ્ઞાનિક! સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં બાંધકામ ઉદ્યોગના વધુ વિકાસનો વિષય જુઓ: જો પેટર્ન બિટકોઈનની કિંમત સાથે સુસંગત રહે છે, તો પછી આ નિરાશાવાદી વિકલ્પ અનુસાર - સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં બાંધકામ ઉદ્યોગમાં કટોકટીમાંથી બહાર નીકળવું કટોકટી પછીના તાત્કાલિક સમયગાળામાં સરળ રહેશે નહીં.

વધુ "આશાવાદી" વિકલ્પ સાથે વિકાસ, બાંધકામ ઉદ્યોગમાં પુનરાવર્તિત ઘાતાંકીય વૃદ્ધિ શક્ય છે જો અહીં પ્રવૃત્તિ "ગોલ્ડ પ્રાઇસ" દૃશ્યને અનુસરે છે. આ કિસ્સામાં, 20-30 વર્ષોમાં (સંભવતઃ 10 માં), બાંધકામ ક્ષેત્રે રોજગાર અને વિકાસમાં નવા ઉછાળાનો સામનો કરવો પડશે.

આગળના ભાગમાં હું બાંધકામના વ્યક્તિગત ક્ષેત્રો (છત, રસોડા, સીડી, બાથરૂમનું બાંધકામ, જો તમારી પાસે ઉદ્યોગો અથવા અન્ય ડેટા વિશે કોઈ સૂચનો હોય તો - કૃપા કરીને ટિપ્પણીઓમાં લખો) પર નજીકથી નજર રાખીશ અને વ્યક્તિગત પ્રકારના કામ માટે ફુગાવાની તુલના કરીશ. ગીરો લોન પર નિશ્ચિત દરો અને સરકારી યુએસ બોન્ડની નફાકારકતા (ફિક્સ્ડ મોર્ટગેજ દરો અને યુએસ ટ્રેઝરી યીલ્ડ).

બીજા ભાગની લિંક:
હાઇપ બાંધકામ ક્ષેત્રો અને મોટા શહેરમાં કામની કિંમત. સાન ફ્રાન્સિસ્કોમાં ફુગાવો અને વૃદ્ધિ તપાસો

જ્યુપીટર નોટબુકની લિંક: સાન ફ્રાન્સિસ્કો. બિલ્ડિંગ સેક્ટર 1980-2019.
કૃપા કરીને, જેઓ કાગલ સાથે છે, તેમને નોટબુકને એક વત્તા આપો (આભાર!).
(કોડની ટિપ્પણીઓ અને સ્પષ્ટતાઓ પછીથી નોટબુકમાં ઉમેરવામાં આવશે)

અંગ્રેજી સંસ્કરણની લિંક: સાન ફ્રાન્સિસ્કો કન્સ્ટ્રક્શન ઇન્ડસ્ટ્રીના અપ્સ એન્ડ ડાઉન્સ. વલણો અને બાંધકામનો ઇતિહાસ.

જો તમે મારી સામગ્રીનો આનંદ માણો, તો કૃપા કરીને મને કોફી ખરીદવાનું વિચારો.
સહારો આપવા બદલ આપનો આભાર! લેખક માટે કોફી ખરીદો

ફક્ત નોંધાયેલા વપરાશકર્તાઓ જ સર્વેમાં ભાગ લઈ શકે છે. સાઇન ઇન કરો, મહેરબાની કરીને.

સાન ફ્રાન્સિસ્કોના બાંધકામ ઉદ્યોગ માટે ભાવિ શું ધરાવે છે?

• 66,7%બાંધકામ ક્ષેત્ર બિટકોઇન 2 ના માર્ગને અનુસરે તેવી શક્યતા વધુ છે

• 0,0%બાંધકામ ક્ષેત્ર સોનાના ભાવના માર્ગે ચાલી શકે છે

• 0,0%સેક્ટર આગામી 10 વર્ષમાં હાઇપની અપેક્ષા રાખે છે

• 33,3%સેક્ટરનો વિકાસ પેટર્ન 1 મુજબ થઈ રહ્યો નથી

3 વપરાશકર્તાઓએ મત ​​આપ્યો. 6 વપરાશકર્તાઓ દૂર રહ્યા.

સોર્સ: www.habr.com