सैन फ्रांसिस्को निर्माण उद्योग के उतार-चढ़ाव। निर्माण गतिविधि के विकास के रुझान और इतिहास

लेखों की यह श्रृंखला सिलिकॉन वैली के मुख्य शहर - सैन फ्रांसिस्को में निर्माण गतिविधि के अध्ययन के लिए समर्पित है। सैन फ्रांसिस्को हमारी दुनिया का तकनीकी "मॉस्को" है, बड़े शहरों और राजधानियों में निर्माण उद्योग के विकास का निरीक्षण करने के लिए इसके उदाहरण (खुले डेटा की मदद से) का उपयोग किया जाता है।

ग्राफ़ और गणनाओं का निर्माण किया गया था जुपीटर नोटबुक (Kaggle.com प्लेटफॉर्म पर)।

सैन फ्रांसिस्को बिल्डिंग डिपार्टमेंट से दस लाख से अधिक बिल्डिंग परमिट (दो डेटासेट में रिकॉर्ड) पर डेटा - अनुमति देता है शहर में न केवल निर्माण गतिविधि का विश्लेषण करें, लेकिन गंभीर रूप से विचार भी करें पिछले 40 वर्षों में निर्माण उद्योग के विकास के नवीनतम रुझान और इतिहास, 1980 और 2019 के बीच।

खुला डेटा अन्वेषण करना संभव बनाता है मुख्य कारक जिन्होंने निर्माण उद्योग के विकास को प्रभावित किया है और प्रभावित करेंगे शहर में, उन्हें "बाहरी" (आर्थिक उछाल और संकट) और "आंतरिक" (छुट्टियों और मौसमी-वार्षिक चक्रों का प्रभाव) में विभाजित किया गया है।

सामग्री

डेटा खोलें और प्रारंभिक मापदंडों का अवलोकन करें
सैन फ्रांसिस्को में वार्षिक निर्माण गतिविधि
लागत अनुमान तैयार करते समय अपेक्षा और वास्तविकता
वर्ष के मौसम के आधार पर निर्माण गतिविधि
सैन फ्रांसिस्को में कुल रियल एस्टेट निवेश
पिछले 40 वर्षों में उन्होंने किन क्षेत्रों में निवेश किया है?
शहर जिले के अनुसार एक आवेदन की औसत अनुमानित लागत
महीने और दिन के अनुसार आवेदनों की कुल संख्या पर आंकड़े
सैन फ्रांसिस्को के निर्माण उद्योग का भविष्य

डेटा खोलें और बेसलाइन मापदंडों की समीक्षा करें।

यह लेख का अनुवाद नहीं है. मैं लिंक्डइन पर लिखता हूं और कई भाषाओं में ग्राफिक्स न बनाने के लिए, सभी ग्राफिक्स अंग्रेजी में हैं। अंग्रेजी संस्करण से लिंक: सैन फ्रांसिस्को निर्माण उद्योग के उतार-चढ़ाव। निर्माण के रुझान और इतिहास।

दूसरे भाग का लिंक:
प्रचार निर्माण क्षेत्र और बड़े शहर में काम की लागत। सैन फ्रांसिस्को में मुद्रास्फीति और विकास पर रोक

सैन फ़्रांसिस्को शहर बिल्डिंग परमिट डेटा - ओपन डेटा पोर्टल से - data.sfgov.org. पोर्टल में निर्माण के विषय पर कई डेटासेट हैं। ऐसे दो डेटासेट शहर में वस्तुओं के निर्माण या मरम्मत के लिए जारी किए गए परमिट पर डेटा संग्रहीत और अपडेट करते हैं:

• 1980-2013 की अवधि में निर्माण परमिट (850 हजार रिकॉर्ड)
• 2013 के बाद निर्माण की अनुमति (280 हजार रिकॉर्ड, डेटा डाउनलोड किया जाता है और साप्ताहिक रूप से अपडेट किया जाता है)

इन डेटासेट में जारी किए गए निर्माण परमिट के बारे में जानकारी होती है, जिसमें उस वस्तु की विभिन्न विशेषताएं होती हैं जिसके लिए परमिट जारी किया जाता है। प्राप्त प्रविष्टियों (अनुमतियों) की कुल संख्या 1980-2019 की अवधि में - 1 परमिट.

इस डेटासेट के मुख्य पैरामीटर जिनका उपयोग विश्लेषण के लिए किया गया था:

• परमिट_निर्माण_तिथि — आवेदन निर्माण की तिथि (वास्तव में, वह दिन जिस दिन निर्माण कार्य शुरू होता है)
• विवरण - आवेदन का विवरण (निर्माण परियोजना (कार्य) का वर्णन करने वाले दो या तीन कीवर्ड जिसके लिए परमिट बनाया गया था)
• अनुमानित लागत — निर्माण कार्य की अनुमानित (अनुमानित) लागत
• संशोधित_लागत - संशोधित लागत (पुनर्मूल्यांकन के बाद काम की लागत, आवेदन की प्रारंभिक मात्रा में वृद्धि या कमी)
• मौजूदा_उपयोग - आवास का प्रकार (एक-, दो-परिवार का घर, अपार्टमेंट, कार्यालय, उत्पादन, आदि)
• ज़िपकोड, स्थान - डाक कोड और वस्तु निर्देशांक

सैन फ्रांसिस्को में वार्षिक निर्माण गतिविधि

नीचे दिया गया ग्राफ़ पैरामीटर दिखाता है अनुमानित लागत и संशोधित_लागत महीने के हिसाब से काम की कुल लागत के वितरण के रूप में प्रस्तुत किया गया।

data_cost_m = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='M')).sum()

मासिक "आउटलेर्स" को कम करने के लिए, मासिक डेटा को वर्ष के अनुसार समूहीकृत किया जाता है। वर्ष दर वर्ष निवेश की गई धनराशि के ग्राफ को अधिक तार्किक और विश्लेषणात्मक रूप प्राप्त हुआ है।

data_cost_y = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='Y')).sum()

शहर की सुविधाओं के लिए लागत के योग (वर्ष के लिए सभी परमिट) के वार्षिक संचलन के आधार पर 1980 से 2019 तक प्रभावित करने वाले आर्थिक कारक स्पष्ट रूप से दिखाई दे रहे हैं निर्माण परियोजनाओं की संख्या और लागत पर, या अन्यथा सैन फ्रांसिस्को रियल एस्टेट में निवेश पर।

पिछले 40 वर्षों में बिल्डिंग परमिट की संख्या (निर्माण कार्यों की संख्या या निवेश की संख्या) का सिलिकॉन वैली में आर्थिक गतिविधि से गहरा संबंध रहा है।

निर्माण गतिविधि का पहला शिखर घाटी में 80 के दशक के मध्य में इलेक्ट्रॉनिक्स प्रचार से जुड़ा था। 1985 में आगामी इलेक्ट्रॉनिक्स और बैंकिंग मंदी ने क्षेत्रीय रियल एस्टेट बाजार को गिरावट में डाल दिया, जिससे वह लगभग एक दशक तक उबर नहीं पाया।

उसके बाद, डॉटकॉम बुलबुले के ढहने और हाल के वर्षों की प्रौद्योगिकी उछाल से पहले दो बार (1993-2000 और 2009-2016 में) सैन फ्रांसिस्को के निर्माण उद्योग ने कई हजार प्रतिशत की परवलयिक वृद्धि का अनुभव किया है।.

मध्यवर्ती चोटियों और गर्तों को हटाकर और प्रत्येक आर्थिक चक्र के लिए न्यूनतम और अधिकतम मूल्यों को छोड़कर, यह स्पष्ट है कि पिछले 40 वर्षों में बाजार में बड़े उतार-चढ़ाव ने उद्योग को कितना परेशान किया है।

निर्माण में निवेश में सबसे बड़ी वृद्धि डॉट-कॉम बूम के दौरान हुई, जब 1993 और 2001 के बीच नवीनीकरण और निर्माण में 10 अरब डॉलर या प्रति वर्ष लगभग 1 अरब डॉलर का निवेश किया गया था। यदि हम वर्ग मीटर में गिनती करें (1 में 1995 वर्ग मीटर की लागत $3000 है), तो 350 से शुरू होकर, 000 वर्षों के लिए यह लगभग 2 वर्ग मीटर प्रति वर्ष है।

इस अवधि के दौरान वार्षिक कुल निवेश की वृद्धि 1215% रही।

इस अवधि के दौरान निर्माण उपकरण किराए पर लेने वाली कंपनियां उन कंपनियों के समान थीं जो सोने की भीड़ के दौरान फावड़े बेचती थीं (19 वीं शताब्दी के मध्य में उसी क्षेत्र में)। केवल फावड़ियों के बजाय, 2000 के दशक में नवगठित निर्माण कंपनियों के लिए पहले से ही क्रेन और कंक्रीट पंप थे जो निर्माण बूम पर पैसा कमाना चाहते थे।

पिछले कुछ वर्षों में निर्माण उद्योग ने जिन अनेक संकटों का अनुभव किया है, उनमें से प्रत्येक के बाद, संकट के बाद के अगले दो वर्षों में, निवेश (परमिट के लिए आवेदनों की राशि) निर्माण के लिए हर बार कम से कम 50% की गिरावट आई.

सैन फ्रांसिस्को निर्माण उद्योग में सबसे बड़ा संकट 90 के दशक में आया। जहां, 5 वर्षों की आवधिकता के साथ, उद्योग या तो गिर गया (85-1983 की अवधि में -1986%), फिर फिर से बढ़ गया (895-1988 की अवधि में +1992%), 1981, 1986, 1988 में वार्षिक शर्तों में शेष रहा। , 1993 - समान स्तर पर।

1993 के बाद, निर्माण उद्योग में बाद की सभी गिरावटें 50% से अधिक नहीं थीं। लेकिन आर्थिक संकट आ रहा है (कोविड-19 के कारण) निर्माण उद्योग में रिकॉर्ड संकट पैदा हो सकता है 2017-2021 की अवधि में, 2017-2019 की अवधि में पहले से ही गिरावट कुल 60% से अधिक है।

सैन फ्रांसिस्को जनसंख्या वृद्धि 1980-1993 की अवधि में भी गतिशीलता लगभग घातांकीय वृद्धि देखी गई. सिलिकॉन वैली की आर्थिक ताकत और नवीन ऊर्जा वह ठोस आधार थी जिस पर नई अर्थव्यवस्था, अमेरिकी पुनर्जागरण और डॉट-कॉम की अतिशयोक्ति का निर्माण किया गया था। यह नई अर्थव्यवस्था का केंद्र था। लेकिन रियल एस्टेट निवेश में वृद्धि के विपरीत, डॉट-कॉम शिखर के बाद, जनसंख्या वास्तव में स्थिर हो गई।

2001 में डॉट-कॉम शिखर से पहले, 1950 के बाद से वार्षिक जनसंख्या वृद्धि लगभग 1% प्रति वर्ष रही है। फिर, बुलबुले के ढहने के बाद, नई आबादी का आगमन धीमा हो गया और 2001 के बाद से प्रति वर्ष केवल 0.2 प्रतिशत रहा है।

2019 में (1950 के बाद पहली बार), विकास की गतिशीलता ने सैन फ्रांसिस्को शहर से जनसंख्या का बहिर्वाह (-0.21% या 7000 लोग) दिखाया।

लागत अनुमान तैयार करते समय अपेक्षा और वास्तविकता

उपयोग किए गए डेटासेट में, एक निर्माण परियोजना के लिए परमिट की लागत पर डेटा को विभाजित किया गया है:

• मूल अनुमानित लागत (अनुमानित लागत)
• पुनर्मूल्यांकन के बाद काम की लागत (संशोधित_लागत)

तेजी के समय में, पुनर्मूल्यांकन का मुख्य उद्देश्य प्रारंभिक लागत में वृद्धि करना होता है, जब निवेशक (निर्माण ग्राहक) निर्माण शुरू होने के बाद भूख दिखाता है।
संकट के दौरान, वे अनुमानित लागत से अधिक नहीं होने का प्रयास करते हैं, और प्रारंभिक अनुमानों में वस्तुतः कोई बदलाव नहीं होता है (1989 के भूकंप को छोड़कर)।

पुनर्मूल्यांकित और अनुमानित लागत (संशोधित_लागत - अनुमानित_लागत) के बीच अंतर पर बनाए गए ग्राफ़ के अनुसार, यह देखा जा सकता है कि:

निर्माण कार्य की मात्रा का पुनर्मूल्यांकन करते समय लागत में वृद्धि की मात्रा सीधे आर्थिक उछाल चक्र पर निर्भर करती है

data_spread = data_cost.assign(spread = (data_cost.revised_cost-data_cost.estimated_cost))

तीव्र आर्थिक विकास की अवधि के दौरान, काम के ग्राहक (निवेशक) अपना धन काफी उदारता से खर्च करते हैं, जिससे काम शुरू होने के बाद उनके अनुरोध बढ़ जाते हैं।

ग्राहक (निवेशक), आर्थिक रूप से आश्वस्त महसूस करते हुए, निर्माण ठेकेदार या वास्तुकार से पहले से जारी बिल्डिंग परमिट को बढ़ाने के लिए कहता है। यह पूल की शुरुआती लंबाई बढ़ाने या घर का क्षेत्रफल बढ़ाने (काम शुरू होने और बिल्डिंग परमिट जारी होने के बाद) का निर्णय हो सकता है।

डॉट-कॉम युग के चरम पर, ऐसे "अतिरिक्त" खर्च प्रति वर्ष "अतिरिक्त" 1 बिलियन तक पहुंच गए।

यदि आप इस तालिका को पहले से ही प्रतिशत परिवर्तन में देखते हैं, तो अनुमान में चरम वृद्धि (100% या मूल अनुमानित लागत का 2 गुना) 1989 में शहर के पास आए भूकंप से पहले हुई थी। मेरा मानना ​​है कि 1988 में शुरू हुए भूकंप के बाद, 1989 में आए भूकंप के बाद, कार्यान्वयन के लिए अधिक समय और धन की आवश्यकता थी।

इसके विपरीत, भूकंप से कई साल पहले अनुमानित लागत में गिरावट (जो कि 1980 से 2019 की अवधि के दौरान केवल एक बार हुई) संभवतः इस तथ्य के कारण है कि 1986-1987 में शुरू की गई कुछ परियोजनाएं रुकी हुई थीं या इन परियोजनाओं में निवेश में कटौती की गई थी नीचे। समय पर 1987 में शुरू की गई प्रत्येक परियोजना के लिए औसतन - अनुमानित लागत में कमी मूल योजना का -20% थी.

data_spred_percent = data_cost_y.assign(spred = ((data_cost_y.revised_cost-data_cost_y.estimated_cost)/data_cost_y.estimated_cost*100))

प्रारंभिक अनुमानित लागत में 40% से अधिक की वृद्धि का संकेत मिलता है या संभवतः यह वित्तीय और उसके बाद निर्माण बाजार में आने वाले बुलबुले का परिणाम था।

2007 के बाद अनुमानित और संशोधित लागत के बीच प्रसार (अंतर) में कमी का क्या कारण है?

शायद निवेशकों ने संख्याओं को ध्यान से देखना शुरू कर दिया (20 वर्षों में औसत राशि 100 हजार डॉलर से बढ़कर 2 मिलियन डॉलर हो गई) या शायद निर्माण विभाग ने, रियल एस्टेट बाजार में उभरते बुलबुले को रोकने और बाधित करने के लिए, संभावित हेरफेर को कम करने के लिए नए नियम और प्रतिबंध पेश किए। और संभावित जोखिम जो संकट के वर्षों के दौरान उत्पन्न होंगे।

वर्ष के मौसम के आधार पर निर्माण गतिविधि

वर्ष के कैलेंडर सप्ताहों (54 सप्ताह) के अनुसार डेटा को समूहीकृत करके, आप मौसम और वर्ष के समय के आधार पर सैन फ्रांसिस्को शहर में निर्माण गतिविधि का निरीक्षण कर सकते हैं।

क्रिसमस तक, सभी निर्माण संगठन नई "बड़ी" परियोजनाओं के लिए समय पर अनुमति प्राप्त करने का प्रयास कर रहे हैं। (एक ही समय में! इन्हीं महीनों में परमिट की संख्या! पूरे वर्ष समान स्तर पर है)। निवेशक, अगले वर्ष के भीतर अपनी संपत्ति प्राप्त करने की योजना बना रहे हैं, सर्दियों के महीनों में अनुबंध में प्रवेश करते हैं, बड़ी छूट पर भरोसा करते हैं (चूंकि ग्रीष्मकालीन अनुबंध, अधिकांश भाग के लिए, वर्ष के अंत तक समाप्त हो रहे हैं और निर्माण कंपनियां रुचि रखती हैं नए आवेदन प्राप्त करने में)।

क्रिसमस से पहले सबसे अधिक संख्या में आवेदन जमा किये जाते हैं (प्रति माह औसतन 1-1,5 बिलियन से बढ़कर अकेले दिसंबर में 5 बिलियन हो गया)। वहीं, महीने के हिसाब से आवेदनों की कुल संख्या समान स्तर पर बनी हुई है (नीचे अनुभाग देखें: महीने और दिन के अनुसार आवेदनों की कुल संख्या पर आंकड़े)

सर्दियों की छुट्टियों के बाद, निर्माण उद्योग सक्रिय रूप से "क्रिसमस" ऑर्डर की योजना बना रहा है और उन्हें लागू कर रहा है (परमिट की संख्या में लगभग कोई वृद्धि नहीं) ताकि नए साल के मध्य तक (स्वतंत्रता दिवस की छुट्टी से पहले) संसाधनों को मुक्त किया जा सके। जून की छुट्टियों के तुरंत बाद ग्रीष्मकालीन अनुबंधों की लहर शुरू हो जाती है।

data_month_year = data_month_year.assign(week_year = data_month_year.permit_creation_date.dt.week)
data_month_year = data_month_year.groupby(['week_year'])['estimated_cost'].sum()

समान प्रतिशत डेटा (नारंगी रेखा) यह भी दर्शाता है कि उद्योग पूरे वर्ष "सुचारू रूप से" संचालित होता है, लेकिन छुट्टियों से पहले और बाद में, सप्ताह 150-20 (स्वतंत्रता दिवस से पहले) के बीच की अवधि में परमिट पर गतिविधि 24% तक बढ़ जाती है, और छुट्टी के तुरंत बाद -70% तक घट जाती है।

हैलोवीन और क्रिसमस से पहले, सैन फ्रांसिस्को निर्माण उद्योग में गतिविधि 43-44 सप्ताह (नीचे से शिखर तक) के दौरान 150% बढ़ जाती है और फिर छुट्टियों के दौरान घटकर शून्य हो जाती है।

इस प्रकार, उद्योग छह महीने के चक्र में है, जो छुट्टियों "यूएस स्वतंत्रता दिवस" ​​(सप्ताह 20) और "क्रिसमस" (सप्ताह 52) से अलग होता है।

सैन फ्रांसिस्को में कुल रियल एस्टेट निवेश

शहर में भवन निर्माण परमिट के आंकड़ों के आधार पर:

1980 से 2019 तक सैन फ्रांसिस्को में निर्माण परियोजनाओं में कुल निवेश 91,5 बिलियन डॉलर है।

sf_worth = data_location_lang_long.cost.sum()

सैन फ्रांसिस्को में सभी आवासीय अचल संपत्ति का संपत्ति कर द्वारा मूल्यांकन किया गया कुल बाजार मूल्य (सैन फ्रांसिस्को के स्वामित्व वाली सभी अचल संपत्ति और सभी व्यक्तिगत संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य) 2016 में 208 बिलियन डॉलर तक पहुंच गया.

पिछले 40 वर्षों में सैन फ्रांसिस्को के किन क्षेत्रों में निवेश किया गया है?

फोलियम लाइब्रेरी का उपयोग करते हुए, आइए देखें कि क्षेत्र द्वारा इस $91,5 बिलियन का निवेश कहाँ किया गया था। ऐसा करने के लिए, डेटा को ज़िप कोड द्वारा समूहीकृत करके, हम मंडलियों (फोलियम लाइब्रेरी से सर्कल फ़ंक्शन) का उपयोग करके परिणामी मानों का प्रतिनिधित्व करेंगे।

import folium
from folium import Circle
from folium import Marker
from folium.features import DivIcon

# map folium display
lat = data_location_lang_long.lat.mean()
long = data_location_lang_long.long.mean()
map1 = folium.Map(location = [lat, long], zoom_start = 12)

for i in range(0,len(data_location_lang_long)):
    Circle(
        location = [data_location_lang_long.iloc[i]['lat'], data_location_lang_long.iloc[i]['long']],
        radius= [data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/20000000],
        fill = True, fill_color='#cc0000',color='#cc0000').add_to(map1)
    Marker(
    [data_location_mean.iloc[i]['lat'], data_location_mean.iloc[i]['long']],
    icon=DivIcon(
        icon_size=(6000,3336),
        icon_anchor=(0,0),
        html='<div style="font-size: 14pt; text-shadow: 0 0 10px #fff, 0 0 10px #fff;; color: #000";"">%s</div>'
        %("$ "+ str((data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/1000000000).round()) + ' mlrd.'))).add_to(map1)
map1

क्षेत्रों से यह स्पष्ट है कि अधिकांश पाई तार्किक रूप से डाउनटाउन में चली गई। शहर के केंद्र से दूरी और शहर के केंद्र तक पहुंचने में लगने वाले समय के आधार पर सभी वस्तुओं के समूह को सरल बनाने के बाद (बेशक, तट पर महंगे घर भी बनाए जा रहे हैं), सभी परमिटों को 4 समूहों में विभाजित किया गया था: 'डाउनटाउन' , '<0.5एच डाउनटाउन', '<1एच डाउनटाउन', 'एसएफ के बाहर'।

from geopy.distance import vincenty
def distance_calc (row):
    start = (row['lat'], row['long'])
    stop = (37.7945742, -122.3999445)

    return vincenty(start, stop).meters/1000

df_pr['distance'] = df_pr.apply (lambda row: distance_calc (row),axis=1)

def downtown_proximity(dist):
    '''
    < 2 -> Near Downtown,  >= 2, <4 -> <0.5H Downtown
    >= 4, <6 -> <1H Downtown, >= 8 -> Outside SF
    '''
    if dist < 2:
        return 'Downtown'
    elif dist < 4:
        return  '<0.5H Downtown'
    elif dist < 6:
        return '<1H Downtown'
    elif dist >= 6:
        return 'Outside SF'
df_pr['downtown_proximity'] = df_pr.distance.apply(downtown_proximity)

शहर में निवेश किए गए 91,5 बिलियन में से, लगभग 70 बिलियन (सभी निवेशों का 75%) मरम्मत और निर्माण में निवेश किया गया है जो शहर के केंद्र में है। (ग्रीन जोन) और 2 किमी के दायरे में शहरी क्षेत्र के लिए। केंद्र से (नीला क्षेत्र)।

शहर जिले के अनुसार निर्माण आवेदन की औसत अनुमानित लागत

कुल निवेश राशि के साथ-साथ सभी डेटा को ज़िप कोड द्वारा समूहीकृत किया गया था। केवल इस मामले में ज़िप कोड द्वारा एप्लिकेशन की औसत (.मीन()) अनुमानित लागत के साथ।

data_location_mean = data_location.groupby(['zipcode'])['lat','long','estimated_cost'].mean()

शहर के सामान्य क्षेत्रों में (शहर के केंद्र से 2 किमी से अधिक) - एक निर्माण आवेदन की औसत अनुमानित लागत $50 हजार है।

शहर के केंद्र क्षेत्र में औसत अनुमानित लागत लगभग तीन गुना अधिक है अन्य क्षेत्रों ($150-400 हजार) की तुलना में ($30 हजार से $50 हजार)।

भूमि की लागत के अलावा, तीन कारक घर निर्माण की कुल लागत निर्धारित करते हैं: श्रम, सामग्री और सरकारी शुल्क। ये तीन घटक देश के बाकी हिस्सों की तुलना में कैलिफ़ोर्निया में अधिक हैं। कैलिफ़ोर्निया के बिल्डिंग कोड देश में सबसे व्यापक और कड़े माने जाते हैं (भूकंप और पर्यावरण नियमों के कारण), जिसके लिए अक्सर अधिक महंगी सामग्री और श्रम की आवश्यकता होती है।

उदाहरण के लिए, सरकार को उच्च ऊर्जा दक्षता मानकों को प्राप्त करने के लिए बिल्डरों से उच्च गुणवत्ता वाली निर्माण सामग्री (खिड़कियाँ, इन्सुलेशन, हीटिंग और कूलिंग सिस्टम) का उपयोग करने की आवश्यकता है।

परमिट आवेदन की औसत लागत के सामान्य आंकड़ों से, दो स्थान सामने आते हैं:

• खजाना द्वीप - सैन फ्रांसिस्को खाड़ी में एक कृत्रिम द्वीप। बिल्डिंग परमिट की औसत अनुमानित लागत $6,5 मिलियन है।
• मिशन बे — (जनसंख्या 2926) बिल्डिंग परमिट की औसत अनुमानित लागत $1,5 मिलियन है।

दरअसल, इन दोनों क्षेत्रों में उच्च औसत आवेदन संबंधित है इन डाक स्थानों के लिए सबसे कम आवेदन प्राप्त हुए (क्रमशः 145 और 3064, द्वीप पर निर्माण बहुत सीमित है), जबकि बाकी पोस्टल कोड के लिए - XNUMXऔर 1980-2019 की अवधि में प्रति वर्ष लगभग 1300 आवेदन प्राप्त हुए (पूरी अवधि के लिए कुल औसतन 30-50 हजार आवेदन)।

"आवेदन की संख्या" पैरामीटर के अनुसार, पूरे शहर में प्रति पोस्टल कोड पर आवेदनों की संख्या का बिल्कुल समान वितरण ध्यान देने योग्य है।

महीने और दिन के अनुसार आवेदनों की कुल संख्या पर आंकड़े

1980 और 2019 के बीच महीने और सप्ताह के दिन के अनुसार आवेदनों की कुल संख्या के समग्र आंकड़े बताते हैं कि निर्माण विभाग के लिए सबसे शांत महीने वसंत और सर्दियों के महीने हैं। साथ ही, आवेदनों में निर्दिष्ट निवेश की राशि बहुत भिन्न होती है और कई बार महीने-दर-महीने भिन्न होती है (इसके अतिरिक्त "मौसम के आधार पर निर्माण गतिविधि" देखें)। सप्ताह के दिनों में सोमवार को विभाग पर सप्ताह के अन्य दिनों की तुलना में लगभग 20% कम लोड रहता है.

months = [ 'January', 'February', 'March', 'April', 'May','June', 'July', 'August', 'September', 'October', 'November', 'December' ]
data_month_count  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).count().reindex(months) 

जबकि आवेदनों की संख्या के मामले में जून और जुलाई व्यावहारिक रूप से समान हैं, कुल अनुमानित लागत के मामले में अंतर 100% (मई और जुलाई में 4,3 बिलियन और जून में 8,2 बिलियन) तक पहुंच जाता है।

data_month_sum  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).sum().reindex(months) 

सैन फ्रांसिस्को निर्माण उद्योग का भविष्य, पैटर्न द्वारा गतिविधि की भविष्यवाणी।

अंत में, आइए सैन फ्रांसिस्को में निर्माण गतिविधि चार्ट की तुलना बिटकॉइन मूल्य चार्ट (2015-2018) और सोने के मूल्य चार्ट (1940 - 1980) से करें।

पैटर्न (अंग्रेजी पैटर्न से - मॉडल, नमूना) - तकनीकी विश्लेषण में मूल्य, मात्रा या संकेतक डेटा के स्थिर दोहराव वाले संयोजन को कहा जाता है। पैटर्न विश्लेषण तकनीकी विश्लेषण के सिद्धांतों में से एक पर आधारित है: "इतिहास खुद को दोहराता है" - ऐसा माना जाता है कि डेटा के बार-बार संयोजन से समान परिणाम मिलते हैं।

वार्षिक गतिविधि चार्ट पर देखा जा सकने वाला मुख्य पैटर्न है यह एक "हेड एंड शोल्डर" ट्रेंड रिवर्सल पैटर्न है। यह नाम इसलिए दिया गया क्योंकि चार्ट एक मानव सिर (शिखर) और किनारों पर कंधे (कम शिखर) जैसा दिखता है। जब कीमत गर्तों को जोड़ने वाली रेखा को तोड़ती है, तो पैटर्न को पूर्ण माना जाता है और गति नीचे की ओर होने की संभावना होती है।

सैन फ़्रांसिस्को निर्माण उद्योग में गतिविधि की गतिविधियाँ लगभग पूरी तरह से सोने और बिटकॉइन की कीमत में वृद्धि के साथ मेल खाती हैं। इन तीन मूल्य और गतिविधि चार्ट का ऐतिहासिक प्रदर्शन उल्लेखनीय समानताएँ दर्शाता है।

भविष्य में निर्माण बाजार के व्यवहार की भविष्यवाणी करने में सक्षम होने के लिए, सहसंबंध गुणांक की गणना करना आवश्यक है इन दोनों प्रवृत्तियों में से प्रत्येक के साथ।

दो यादृच्छिक चर को सहसंबंधित कहा जाता है यदि उनका सहसंबंध क्षण (या सहसंबंध गुणांक) शून्य से भिन्न है; और असंबद्ध मात्राएं कहलाती हैं यदि उनका सहसंबंध क्षण शून्य है।

यदि परिणामी मान 0 की तुलना में 1 के करीब है, तो स्पष्ट पैटर्न के बारे में बात करने का कोई मतलब नहीं है। यह एक जटिल गणितीय समस्या है, जिसे इस विषय में रुचि रखने वाले पुराने साथियों द्वारा लिया जा सकता है।

अगर! अवैज्ञानिक! सैन फ्रांसिस्को में निर्माण उद्योग के आगे के विकास के विषय पर नज़र डालें: यदि पैटर्न बिटकॉइन की कीमत के साथ मेल खाता रहता है, तो इस निराशावादी विकल्प के अनुसार — सैन फ्रांसिस्को में निर्माण उद्योग में संकट से बाहर निकलना संकट के तत्काल बाद की अवधि में आसान नहीं होगा।

अधिक "आशावादी" विकल्प के साथ विकास, निर्माण उद्योग में बार-बार घातीय वृद्धि संभव है यदि यहां गतिविधि "सोने की कीमत" परिदृश्य का पालन करती है। इस मामले में, 20-30 वर्षों में (संभवतः 10 में), निर्माण क्षेत्र को रोजगार और विकास में एक नए उछाल का सामना करना पड़ेगा।

अगले भाग में मैं निर्माण के अलग-अलग क्षेत्रों (छतों, रसोई की मरम्मत, सीढ़ियों, बाथरूमों का निर्माण, यदि आपके पास उद्योगों या अन्य डेटा पर कोई सुझाव है - कृपया टिप्पणियों में लिखें) पर करीब से नज़र डालूंगा और व्यक्तिगत प्रकार के काम के लिए मुद्रास्फीति की तुलना करूंगा। बंधक ऋणों पर निश्चित दरें और सरकारी अमेरिकी बांडों की लाभप्रदता (निश्चित बंधक दरें और अमेरिकी ट्रेजरी यील्ड)।

दूसरे भाग का लिंक:
प्रचार निर्माण क्षेत्र और बड़े शहर में काम की लागत। सैन फ्रांसिस्को में मुद्रास्फीति और विकास पर रोक

ज्यूपिटर नोटबुक से लिंक: सैन फ्रांसिस्को। भवन निर्माण क्षेत्र 1980-2019।
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(कोड की टिप्पणियाँ और स्पष्टीकरण बाद में नोटबुक में जोड़े जाएंगे)

अंग्रेजी संस्करण से लिंक करें: सैन फ्रांसिस्को निर्माण उद्योग के उतार-चढ़ाव। निर्माण के रुझान और इतिहास।

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सैन फ्रांसिस्को के निर्माण उद्योग का भविष्य क्या है?

• 66,7% तक निर्माण क्षेत्र के बिटकॉइन2 के मार्ग पर चलने की अधिक संभावना है

• 0,0% तक निर्माण क्षेत्र सोने की कीमतों की राह पर चल सकता है0

• 0,0% तक इस क्षेत्र को अगले 10 वर्षों में उत्साह की उम्मीद है

• 33,3% तक क्षेत्र का विकास पैटर्न1 के अनुसार नहीं हो रहा है

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स्रोत: www.habr.com