Nemrégiben a lakásválasztással kapcsolatos problémával szembesültem, és természetesen első lépésként szerettem volna megtudni, mi történik az ingatlanpiacon, és mint általában, a szakértők fele azt mondja, hogy az ingatlanok ára nőni fog, míg mások azt állítják, hogy éppen ellenkezőleg, csökkenni fog. Végül úgy döntöttem, hogy magam járok utána, és ezt találtam.
©
Ahhoz, hogy megértsük, hogyan változott az árak az utóbbi időben, valós eladási árakat kellett találnunk. A célzott webhelyek, mint például vagy nem alkalmasak, mivel ott általában az ingatlanok kedvezménnyel kelnek el, és az igazi eladási árat nem lehet megtudni, itt észrevettem egy ingatlanértékesítési webhelyet, ahol megnézhettem a valós árat, amit a lakásért kaptak. Természetesen a webhelyről van szó, amelyről részletesebben olvashat a áttekintésben. Két szóban elmondható, hogy ez a szervezet lakások értékesítésével foglalkozik a teljesített bérleti szerződés keretein belül a licitálások során.
Ahhoz, hogy megtudjam, a moszkvai kerületekben milyenek az árak, és érdekes lenne megnézni, mely lakásokra licitálnak többet, valamint hogy mely kerületekben vásárolnak közel a kezdő árhoz, míg más helyeken az ár jelentősen változhat. Ehhez először adatokat gyűjtöttem a webhelyről , és ezek az adatok kétféle: sikeres és sikertelen aukciók, ráadásul azok a lakások, amelyek nem keltek el, egyszerre két helyen is szerepelhetnek.
A begyűjtött adatokat táblázatba foglaltam a szemléltetés érdekében:
A táblázat az utolsó 10 aukció adatait tartalmazza.
A fenti táblázat ‘A’ oszlopában az aukciós lakásokról található információ (címek szóközök és nagybetűk nélkül az eltérő írásmódok miatt), az első sorban a jövőbeli és a már lezajlott aukciók dátumai szerepelnek. Az eladott lakások sorait ‘xxx’-el töltöm ki (ez azért van, hogy megértsük, mely lakások lesznek elérhetők a még be nem jelentett aukciókon), a cellák fejléceiben a kezdő ár található, míg az alsó sorokban az eladási ár, a jövőbeli aukciók celláiban pedig a lakás leírására mutató hivatkozás.
Ezen a táblázaton láthatók bizonyos érdekes összefüggések is, például, ha egy lakás nem kel el két árverés során, akkor a harmadik árverésen az ár csökkenni fog, és ez minden második árverésnél így van. Bár ha egy nagyobb mintát nézünk, akkor vannak kivételek is, és a lakás már a következő árverésen is olcsóbbá válik, ha az elsőn nem kellett el.
Azt, hogy mely kerületekben és mely lakáscsoportokra van nagyobb kereslet, a következő térképen tüntettem fel:
A teljes .
A térképen azoknak a lakásoknak az címei vannak megjelölve, amelyek eladásra kerültek vagy eladásra kerülnek, a címkék fejlécében az eladási ár (nem az árverési ár), az eladás éve és az, hányadik alkalommal keltek el. A címkén található szám azt mutatja, hány szobás a lakás. A címke leírásában található információ a korábbi és jövőbeli árverésekről, valamint a lakás címéről (a címek szóközök és nagybetűk nélkül az eltérő írásmód miatt a forrásadatokban) és egyéb információk a lakásról.
A térkép segítségével nyomon követhető, hogyan változott az ár a környéken az idő múlásával, és mennyire keresettek a hasonló lehetőségek. Érdekes megfigyelni, hogy az újépítésű ingatlanok, tehát az új házakban lévő lakások még a rossz közlekedési kapcsolatú kerületekben is általában alkudva kelnek el, míg a régiépítésű lakásokat általában a kiindulási áron vagy kis alkudással lehet megvásárolni. A térkép alapján körülbelüli előrejelzést lehet készíteni az árverésekről, figyelembe véve azokat a már korábban eladott lakásokat, amelyek a megvásárolni kívánt árverés alatt helyezkednek el.
Bár nem teljesen helyes a régi és új építésű lakásokat összehasonlítani, és az árverési lakások is jelentősen elmozdultak a régi építésűek irányába a sajátos helyzetük miatt, , azért nézzük meg a következő hisztogramokat ezekkel a megállapításokkal.
Az ingatlanok átlagos árák hisztogramja évenként és szobák számának megfelelően:
Összes lakás száma: 397
Az átlagos árakat nem érdemes a környék figyelembevételével közelnézni, ezért nézzük meg a lakásokat minden kerületben külön-külön (csak a MKK-on belüli kerületeket vizsgáltuk).
Egyszobás lakások átlagos ára hisztogram, kerületek és év szerint különválasztva:
Összes egyszobás lakás száma: 218
Kétszobás lakások átlagos árának hisztogramja, kerületek és év szerint különválasztva:
Két hálószobás lakások összesen: 159
Sajnos a három hálószobás lakások száma túl alacsony, ezért nem lehet megfelelő hisztogramot készíteni.
Három hálószobás lakások összesen: 20
Figyelembe véve az előbb említett feltételezéseket (ismétlem, a cikk írásakor, 2020-ban, csak egy aukció zajlott), mégis lehet néhány következtetést levonni, ha megnézzük az árak eloszlását a különböző területeken, észlelhetjük, hogy az árak összességében emelkednek, azonban már most is megfigyelhető a fordulat, mivel egyes területeken az árak növekedése kezd megfordulni, másokban pedig lassulni kezd a növekedés (ami valójában a maximális árak elérését és valószínűleg a későbbi csökkenést jelzi).
Forráskód a
Forrás: habr.com
