Greining á fasteignamarkaði byggt á gögnum frá msgr.ru

Nýlega stóð ég frammi fyrir því vandamáli að velja íbúð og auðvitað var það fyrsta sem ég ákvað að gera að komast að því hvað væri að gerast á fasteignamarkaði og eins og venjulega gerist helmingur sérfræðinga með youtube.com þeir segja að fasteignir muni hækka, aðrir segja að þvert á móti muni verðið lækka. Á endanum ákvað ég að finna út úr því sjálfur og þetta er það sem kom út úr því.

© Hannað af upklyak / Freepik

Til þess að átta sig á því hvernig verðið hefur breyst að undanförnu þurfti að finna raunverulegt útsöluverð fasteigna. Verð frá marksíðum eins og cian.ru eða avito.ru henta ekki þar sem íbúðir þar eru yfirleitt seldar með afslætti og ekki er hægt að finna út raunverulegt söluverð þannig að ég tók eftir fasteignavef þar sem hægt var að sjá raunverulegt verð sem íbúðin var keypt fyrir. Við erum auðvitað að tala um vefsíðuna. msgr.ru, þú getur lesið meira um það í þetta endurskoðun. Í hnotskurn má segja að þessi samtök stundi sölu á íbúðum samkvæmt framkvæmdum leigusamningi á uppboði.

Til að komast að því í hvaða hverfum Moskvu hvert verðið er, og einnig væri áhugavert að skoða hvaða íbúðir eru verslað meira, í hvaða hverfum þeir eru að kaupa nær upphafsverðinu og í hvaða verði getur það breyst mikið. Til að gera þetta greindi ég fyrst gögnin af síðunni msgr.ru, þessum gögnum er skipt í tvær tegundir: fyrri og misheppnuð uppboð og íbúðir sem ekki seldust geta verið á tveimur stöðum í einu.

Ég setti þáttuð gögn í töflu til glöggvunar:

Taflan sýnir gögn fyrir síðustu 10 uppboðin.

Í töflunni hér að ofan, dálkur 'A' inniheldur upplýsingar um uppboðsíbúðir (heimilisföng án bils eða hástafa vegna stafsetningarmunar á upprunagögnum), fyrsta línan gefur til kynna dagsetningar framtíðar og fyrri uppboða. Seldar íbúðir eru fylltar út með „xxx“ í línunni (þetta er gert til að átta sig á hvaða íbúðir gætu verið lausar á uppboðum sem ekki hafa enn verið tilkynnt), upphafsverð er gefið upp í efstu línu reitsins, og söluverð í botnlínunni, í hólfum framtíðaruppboða er hlekkur með lýsingu á íbúðinni.

Einnig í þessari töflu má sjá nokkur áhugaverð mynstur, til dæmis, að jafnaði, ef íbúð er ekki seld á tveimur uppboðum, þá mun verðið lækka á þriðja uppboði og svo framvegis á tveggja uppboðum, þó ef þú skoðar við stærra úrtak, þá eru undantekningar frá þessari reglu og íbúðin verður ódýrari þegar á næsta uppboði, ef hún var ekki seld í fyrsta lagi.

Til að skilja á hvaða svæðum og hvaða hópa íbúða það eru fleiri viðskipti setti ég öll heimilisföngin á kortinu:

Tengill á fullt kort.

Kortið sýnir heimilisföng íbúða sem hafa verið eða verða seldar, titill miðans gefur til kynna söluverð (ekki sölu/uppboð), söluár og söludag íbúðarinnar. Númerið á miðanum sýnir fjölda herbergja í íbúðinni. Merkislýsingin inniheldur upplýsingar um fyrri og komandi uppboð, auk heimilisfangs (heimilisföng án bils eða hástafa vegna mismunar á stafsetningu á upprunagögnum) og aðrar upplýsingar um íbúðina.

Þökk sé kortinu geturðu séð hvernig verðið á svæðinu hefur breyst í gegnum tíðina og hversu mikil viðskipti eru með svipaða valkosti. Athyglisvert er að nýi sjóðurinn, þ.e. Íbúðir í nýjum byggingum, jafnvel á svæðum með lélegt samgönguaðgengi, eru venjulega seldar með samningum, en íbúðir í gömlum byggingum er hægt að kaupa á byrjunarverði eða með smá samningum. Með því að nota kortið er hægt að gera áætlaða spá fyrir uppboðið, miðað við áður seldar íbúðir sem staðsettar eru í kringum íbúðina sem boðið er upp á.

Þó að það sé ekki alveg rétt að bera saman íbúðir af gamla og nýja stofninum, og uppboðsíbúðir hallast mjög að gamla stofninum vegna sérstöðu. msgr.ru, en íhugaðu samt nokkur súlurit með þessum forsendum.

Sölurit yfir meðalverð íbúða eftir árum og herbergjafjölda:

Heildarfjöldi íbúða: 397

Það er ekki alveg rétt að líta á meðalverð í einangrun frá svæðinu þar sem þau eru staðsett, þannig að við munum skoða íbúðir á hverju svæði fyrir sig (aðeins svæði innan Moskvu hringvegarins koma til greina).

Sölurit meðalverðs fyrir eins herbergja íbúðir, skipt eftir svæðum og ári:

Heildarfjöldi eins herbergja íbúða: 218

Sölurit meðalverðs fyrir tveggja herbergja íbúðir, skipt eftir svæðum og ári:

Heildarfjöldi tveggja herbergja íbúða: 159

Því miður eru of fáar þriggja herbergja íbúðir og því er ekki hægt að búa til nokkuð rétta sögurit.

Heildarfjöldi þriggja herbergja íbúða: 20

Að teknu tilliti til þeirra forsendna sem settar eru fram hér að ofan (aftur, þegar þetta er skrifað var aðeins eitt uppboð haldið árið 2020), er enn hægt að draga nokkrar ályktanir; ef litið er á dreifingu verðs eftir landshlutum sérðu að almennt er verðið að hækka, en það er nú þegar viðsnúningur, þannig að verð á sumum svæðum byrjar að snúast við, en á öðrum fer að hægja á vexti (sem almennt bendir til þess að hámarksverði hafi verið náð og líklega síðari hnignun).

Frumkóði fyrir Github.com

Heimild: www.habr.com