Di recente mi sono trovato di fronte al problema di scegliere un appartamento e, come accade spesso, la prima cosa che ho fatto è stata informarmi su cosa stesse succedendo nel mercato immobiliare e, come di consueto, metà degli esperti sostiene che i prezzi degli immobili aumenteranno, mentre l'altra parte afferma che i prezzi caleranno. Alla fine ho deciso di approfondire personalmente la questione, ecco cosa ho scoperto.
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Per capire come siano cambiati i prezzi recentemente, ho dovuto trovare i reali prezzi di vendita degli immobili. I prezzi sui siti mirati come o non sono adeguati, poiché di solito gli appartamenti vengono venduti con sconti e non si può conoscere il reale prezzo di vendita. Qui ho notato un sito di vendita immobiliare dove era possibile vedere il prezzo effettivo per cui un appartamento era stato acquistato. Si tratta ovviamente del sito , di cui si può leggere maggiori dettagli in una recensione. In poche parole, si può dire che quest'organizzazione si occupa della vendita di appartamenti tramite contratto di affitto a lungo termine all'asta.
Per scoprire in quali distretti di Mosca ci sono quali prezzi e per vedere quali appartamenti sono più richiesti, quali zone comprano più vicine al prezzo di partenza e in quali il prezzo può variare significativamente. A tal fine, ho innanzitutto estratto i dati dal sito. , questi dati sono divisi in due categorie: aste concluse e aste non concluse, con appartamenti che non sono stati venduti che possono apparire in entrambe le categorie.
Ho organizzato i dati estratti in una tabella per una migliore visibilità:
Nella tabella sono presenti i dati delle ultime 10 aste.
Nella tabella sopra, la colonna 'A' mostra le informazioni sugli appartamenti messi all'asta (indirizzi senza spazi e lettere maiuscole a causa delle differenze nella scrittura dei dati originali), nella prima riga sono indicate le date delle aste future e passate. Gli appartamenti venduti sono contrassegnati con 'xxx' per riga (questo è stato fatto per capire quali appartamenti potrebbero essere disponibili in aste non ancora annunciate), nella riga superiore della cella è indicato il prezzo di partenza e nella riga inferiore il prezzo di vendita, nelle celle delle aste future è presente un link con la descrizione dell'appartamento.
In questa tabella è possibile osservare alcune curiosità, come ad esempio che, di norma, se un appartamento non viene venduto dopo due aste, al terzo tentativo il prezzo verrà abbassato e così via ogni due aste; tuttavia, se si guarda a un campione più ampio, ci sono delle eccezioni a questa regola, e l'appartamento può diminuire di prezzo già alla successiva asta, se non è stato venduto alla prima.
Per capire in quali zone e su quali gruppi di appartamenti ci siano più offerte, ho posizionato tutti gli indirizzi sulla mappa:
Link alla versione completa .
Sulla mappa sono segnati gli indirizzi degli appartamenti che sono stati o saranno venduti; nell'intestazione delle etichette è indicato il prezzo di vendita (non di vendita/asta), l'anno di vendita e il numero del tentativo in cui l'appartamento è stato venduto. Il numero sull'etichetta indica il numero di stanze nell'appartamento. Nella descrizione dell'etichetta si trovano informazioni sulle aste passate e future, così come gli indirizzi (senza spazi e lettere maiuscole, a causa delle differenze nella scrittura nei dati di origine) e ulteriori informazioni sull'appartamento.
Grazie alla mappa, è possibile vedere come è cambiato il prezzo nell'area nel tempo e quanto vengono trattati varianti simili. Un dato interessante è che le nuove costruzioni, cioè gli appartamenti nei nuovi edifici, anche in aree con scarsa accessibilità ai mezzi pubblici, di solito vengono venduti con trattativa, mentre gli appartamenti degli edifici più datati possono essere acquistati al prezzo di partenza o con un leggero sconto. Dalla mappa si può fare una previsione approssimativa sulle trattative, considerando gli appartamenti già venduti in precedenza situati attorno all'appartamento messo all'asta.
Sebbene non sia del tutto corretto confrontare appartamenti di epoche diverse, e gli appartamenti all'asta siano fortemente orientati verso quelli più datati a causa della loro specificità, , tuttavia, esaminiamo alcuni istogrammi con queste presunzioni.
Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti per anno e numero di stanze:
Numero totale di appartamenti: 397
Non è del tutto corretto considerare i prezzi medi al di fuori del contesto del quartiere, quindi esamineremo gli appartamenti in ciascun quartiere separatamente (sono stati considerati solo i quartieri all'interno del MKAD).
Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti monolocali, suddivisi per quartiere e anno:
Numero totale di appartamenti monolocali: 218
Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti bilocali, suddivisi per quartieri e anni:
Numero totale di appartamenti bilocali: 159
Purtroppo, ci sono troppo pochi appartamenti trilocali, pertanto non è possibile costruire un istogramma sufficientemente preciso.
Numero totale di appartamenti trilocali: 20
Considerando le assunzioni espresse sopra (ancora, al momento della scrittura dell'articolo, nel 2020 si è svolta solo un'asta), possiamo comunque trarre alcune conclusioni: osservando la distribuzione dei prezzi per quartiere, si può notare che in generale i prezzi stanno aumentando; tuttavia, già ora si intravede un'inversione, poiché i prezzi in alcuni quartieri iniziano a girare mentre in altri la crescita sembra rallentare (ciò indica in generale che si stanno raggiungendo i prezzi massimi e probabilmente si assisterà a un successivo abbassamento).
Codice sorgente su
Fonte: habr.com
