Di recente ho affrontato il problema della scelta di un appartamento e, ovviamente, la prima cosa che ho fatto è stata informarmi su cosa stesse succedendo nel mercato immobiliare e, come spesso accade, metà degli esperti dice che il prezzo degli immobili aumenterà, l'altra metà sostiene che al contrario i prezzi scenderanno. Alla fine ho deciso di approfondire da solo e ecco cosa ne è venuto fuori.
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Per capire come i prezzi siano cambiati di recente, era necessario trovare i prezzi reali di vendita degli immobili. I prezzi dei siti mirati come o non sono affidabili, poiché lì gli appartamenti di solito vengono venduti con sconti e non è possibile conoscere il prezzo reale di vendita; qui ho notato un sito che vende immobili dove è possibile vedere il prezzo effettivo per cui un appartamento è stato comprato. Si tratta ovviamente del sito , di cui si può leggere più in dettaglio in recensione. In breve, questa organizzazione si occupa della vendita di appartamenti secondo un contratto di affitto esecutivo all'asta.
Per scoprire quali sono i prezzi nei vari quartieri di Mosca, sarebbe interessante anche vedere quali appartamenti vengono battuti più frequentemente, in quali quartieri si acquistano più vicino al prezzo di partenza e in quali i prezzi possono variare notevolmente. A tal fine, ho prima di tutto estratto i dati dal sito , questi dati sono divisi in due categorie: aste passate e non passate, con appartamenti non venduti che possono trovarsi in due posti contemporaneamente.
I dati estratti li ho riassunti in una tabella per chiarezza:
Nella tabella sono riportati i dati delle ultime 10 aste.
Nella tabella sopra, nella colonna ‘A’ è riportata l'informazione sugli appartamenti all'asta (indirizzi senza spazi e lettere maiuscole a causa delle differenze nella scrittura nei dati di origine), nella prima riga sono indicate le date delle aste future e passate. Gli appartamenti venduti sono contrassegnati con ‘xxx’ per riga (questo è stato fatto per capire quali appartamenti potrebbero essere disponibili nelle aste ancora non annunciate), nella parte superiore delle celle è indicato il prezzo di partenza, mentre nella parte inferiore il prezzo di vendita; nelle celle delle aste future è presente un link con la descrizione dell'appartamento.
In questa tabella si possono anche osservare alcune interessanti tendenze, ad esempio, se un appartamento non viene venduto dopo due aste, è probabile che alla terza asta il prezzo venga ridotto, e così via ogni due aste. Tuttavia, se si guarda a un campione più ampio, ci sono eccezioni a questa regola e l'appartamento può già essere svalutato alla successiva asta se non è stato venduto alla prima.
Per capire in quali quartieri e quali gruppi di appartamenti siano più negoziabili, ho posizionato tutti gli indirizzi sulla mappa:
Link alla mappa completa .
Sulla mappa sono contrassegnati gli indirizzi degli appartamenti che sono stati o saranno venduti. Nel titolo dell'etichetta è indicato il prezzo di vendita (non di vendita / asta), l'anno di vendita e il numero di volte che l'appartamento è stato venduto. Il numero nell'etichetta mostra il numero di stanze nell'appartamento. Nella descrizione dell'etichetta si trovano informazioni sulle aste passate e future, così come l'indirizzo (gli indirizzi senza spazi e lettere maiuscole a causa delle differenze nella scrittura nei dati di origine) e ulteriori informazioni sull'appartamento.
Grazie alla mappa, è possibile vedere come i prezzi nel quartiere siano cambiati nel tempo e quanto siano trattati varianti simili. È interessante notare che i nuovi fondi, cioè gli appartamenti in nuovi edifici, anche in aree con scarsa accessibilità ai mezzi pubblici, tendono a essere venduti con trattativa, mentre gli appartamenti vecchi possono essere acquistati al prezzo iniziale o con una leggera trattativa. Dalla mappa è possibile fare una stima dei futuri affari, esaminando gli appartamenti già venduti nelle vicinanze di quello in asta.
Sebbene non sia del tutto corretto confrontare appartamenti di fondi vecchi e nuovi, e le aste per appartamenti siano decisamente orientate verso il fondo vecchio a causa delle specificità , esaminiamo comunque alcuni istogrammi con queste assunzioni.
Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti per anno e numero di stanze:
Numero totale di appartamenti: 397
Non è del tutto corretto considerare i prezzi medi in isolamento dal quartiere di appartenenza, quindi esamineremo gli appartamenti in ogni quartiere separatamente (considerati solo i quartieri all'interno del MKAD).
Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti con una stanza, suddivisi per quartieri e anno:
Numero totale di appartamenti con una stanza: 218
Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti con due stanze, suddivisi per quartieri e anno:
Numero totale di appartamenti con due stanze: 159
Sfortunatamente ci sono troppo pochi appartamenti con tre stanze, per cui non è possibile costruire un istogramma correttamente.
Numero totale di appartamenti con tre stanze: 20
Considerando le assunzioni sopra esposte (ancora una volta, al momento della scrittura dell'articolo nel 2020 si è tenuto solo un'asta), è comunque possibile fare alcune conclusioni; osservando la distribuzione dei prezzi per quartiere si può notare che in generale i prezzi stanno aumentando, tuttavia già ora si intravede un'inversione, poiché i prezzi in alcuni quartieri iniziano a invertire la tendenza, mentre in altri la crescita inizia a rallentare (cosa che indica che sono stati raggiunti i prezzi massimi e probabilmente seguirà una diminuzione).
Codice sorgente su
Fonte: habr.com
