Recentemente mi sono trovato di fronte al problema della scelta di un appartamento e ovviamente la prima cosa che ho deciso di fare è stata scoprire cosa stava succedendo nel mercato immobiliare e, come di solito accade, metà degli esperti con dicono che il settore immobiliare aumenterà, altri dicono che, al contrario, il prezzo diminuirà. Alla fine, ho deciso di capirlo da solo, e questo è ciò che ne è venuto fuori.
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Per capire come è cambiato il prezzo negli ultimi tempi, è stato necessario trovare i prezzi reali di vendita degli immobili. Prezzi da siti target come o non sono adatti, dato che gli appartamenti lì di solito vengono venduti a prezzo scontato e non è possibile conoscere il prezzo di vendita reale, quindi ho notato un sito immobiliare dove si poteva vedere il prezzo effettivo a cui è stato acquistato l'appartamento. Stiamo parlando del sito, ovviamente. , puoi leggere di più a riguardo in revisione. In poche parole, possiamo dire che questa organizzazione è impegnata nella vendita di appartamenti con contratto di affitto stipulato all'asta.
Per sapere in quali quartieri di Mosca quali sono i prezzi, sarebbe anche interessante vedere quali appartamenti vengono scambiati di più, in quali quartieri si acquistano più vicini al prezzo di partenza e in quali il prezzo può cambiare molto. Per fare ciò, ho prima analizzato i dati dal sito , questi dati sono divisi in due tipologie: aste passate e fallite e gli appartamenti che non sono stati venduti possono trovarsi in due posti contemporaneamente.
Ho inserito i dati analizzati in una tabella per chiarezza:
La tabella mostra i dati delle ultime 10 aste.
Nella tabella sopra, la colonna "A" contiene informazioni sugli appartamenti all'asta (indirizzi senza spazi o lettere maiuscole a causa di differenze di ortografia nei dati di origine), la prima riga indica le date delle aste future e passate. Gli appartamenti venduti vengono compilati con 'xxx' nella riga (questo serve per capire quali appartamenti potrebbero essere disponibili in aste non ancora annunciate), nella riga superiore della cella è indicato il prezzo di partenza, e il prezzo di vendita in basso, nelle celle delle aste future c'è un collegamento con la descrizione dell'appartamento.
Anche in questa tabella puoi vedere alcuni modelli interessanti, ad esempio, di regola, se un appartamento non viene venduto in due aste, alla terza asta il prezzo verrà ridotto, e così via ogni due aste, anche se se guardi su un campione più ampio, ci sono eccezioni a questa regola e l'appartamento diventa più economico già all'asta successiva, se non è stato venduto alla prima.
Per capire in quali zone e in quali gruppi di appartamenti sono presenti più attività commerciali, ho inserito tutti gli indirizzi sulla mappa:
Link completo .
Sulla mappa sono riportati gli indirizzi degli appartamenti che sono stati o saranno venduti, il titolo del tag indica il prezzo di vendita (non vendita/asta), l'anno di vendita e la data in cui l'appartamento è stato venduto. Il numero nell'etichetta indica il numero di stanze dell'appartamento. La descrizione del tag contiene informazioni sulle aste passate e future, nonché l'indirizzo (indirizzi senza spazi o lettere maiuscole a causa delle differenze di ortografia nei dati di origine) e altre informazioni sull'appartamento.
Grazie alla mappa puoi vedere come è cambiato il prezzo nella zona nel tempo e quanti scambi ci sono per opzioni simili. Una cosa interessante da notare è che il nuovo fondo, vale a dire Gli appartamenti nei nuovi edifici, anche in zone con scarsa accessibilità ai trasporti, vengono solitamente venduti mediante contrattazione, ma gli appartamenti nei vecchi edifici possono essere acquistati al prezzo di partenza o con una piccola contrattazione. Utilizzando la mappa è possibile fare una previsione approssimativa dell'asta, considerando gli appartamenti precedentemente venduti situati intorno all'appartamento messo all'asta.
Sebbene non sia del tutto corretto confrontare gli appartamenti del vecchio e del nuovo stock, gli appartamenti all'asta sono fortemente sbilanciati verso il vecchio stock a causa delle specificità , ma considera comunque alcuni istogrammi con questi presupposti.
Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti per anno e numero di camere:
Numero totale di appartamenti: 397
Non è del tutto corretto considerare i prezzi medi separatamente dall'area in cui si trovano, quindi considereremo gli appartamenti in ciascuna area separatamente (vengono prese in considerazione solo le aree all'interno della tangenziale di Mosca).
Istogramma dei prezzi medi dei monolocali, suddivisi per regione e anno:
Numero totale di monolocali: 218
Istogramma dei prezzi medi dei bilocali, suddivisi per regione e anno:
Numero totale di bilocali: 159
Purtroppo gli appartamenti trilocali sono troppo pochi e quindi non è possibile costruire un istogramma abbastanza corretto.
Numero totale di trilocali: 20
Tenendo conto delle ipotesi sopra esposte (anche nel momento in cui scriviamo, nel 2020 si è tenuta una sola asta), è ancora possibile trarre alcune conclusioni; se si osserva la distribuzione dei prezzi per regione, si noterà che in generale il prezzo è in aumento, ma è già in atto un’inversione, per cui in alcune zone i prezzi cominciano a invertire, mentre in altre la crescita comincia a rallentare (il che, in generale, indica che sono stati raggiunti i prezzi massimi e, molto probabilmente, il loro successivo declino).
Codice sorgente per
Fonte: habr.com