{"id":56281,"date":"2020-02-09T00:00:00","date_gmt":"2020-02-08T21:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/prohoster.info\/blog\/blog_prohoster\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru"},"modified":"2020-02-18T14:04:32","modified_gmt":"2020-02-18T11:04:32","slug":"analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prohoster.info\/it\/blog\/news\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","title":{"rendered":"Analisi del mercato immobiliare basata sui dati di msgr.ru","gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"text"}]},"content":{"rendered":"

Di recente ho affrontato il problema della scelta di un appartamento e, ovviamente, la prima cosa che ho fatto \u00e8 stata informarmi su cosa stesse succedendo nel mercato immobiliare e, come spesso accade, met\u00e0 degli esperti dice che youtube.com<\/a><\/noindex> il prezzo degli immobili aumenter\u00e0, l'altra met\u00e0 sostiene che al contrario i prezzi scenderanno. Alla fine ho deciso di approfondire da solo e ecco cosa ne \u00e8 venuto fuori.<\/p>\n

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\"Analisi
\n© Design di upklyak \/ Freepik<\/a><\/noindex><\/em><\/p>\n

<\/a><\/noindex><\/p>\n

Per capire come i prezzi siano cambiati di recente, era necessario trovare i prezzi reali di vendita degli immobili. I prezzi dei siti mirati come cian.ru<\/a><\/noindex> o avito.ru<\/a><\/noindex> non sono affidabili, poich\u00e9 l\u00ec gli appartamenti di solito vengono venduti con sconti e non \u00e8 possibile conoscere il prezzo reale di vendita; qui ho notato un sito che vende immobili dove \u00e8 possibile vedere il prezzo effettivo per cui un appartamento \u00e8 stato comprato. Si tratta ovviamente del sito msgr.ru<\/a><\/noindex>, di cui si pu\u00f2 leggere pi\u00f9 in dettaglio in seguente<\/a><\/noindex> recensione. In breve, questa organizzazione si occupa della vendita di appartamenti secondo un contratto di affitto esecutivo all'asta.<\/p>\n

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Per scoprire quali sono i prezzi nei vari quartieri di Mosca, sarebbe interessante anche vedere quali appartamenti vengono battuti pi\u00f9 frequentemente, in quali quartieri si acquistano pi\u00f9 vicino al prezzo di partenza e in quali i prezzi possono variare notevolmente. A tal fine, ho prima di tutto estratto i dati dal sito msgr.ru<\/a><\/noindex>, questi dati sono divisi in due categorie: aste passate e non passate, con appartamenti non venduti che possono trovarsi in due posti contemporaneamente.<\/p>\n

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I dati estratti li ho riassunti in una tabella per chiarezza:<\/p>\n

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\"Analisi
\nNella tabella sono riportati i dati delle ultime 10 aste.<\/em><\/p>\n

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Nella tabella sopra, nella colonna \u2018A\u2019 \u00e8 riportata l'informazione sugli appartamenti all'asta (indirizzi scritti senza spazi e senza lettere maiuscole a causa delle differenze di scrittura nei dati di origine), nella prima riga sono indicate le date delle aste future e passate. Gli appartamenti venduti vengono contrassegnati con \u2018xxx\u2019 in riga (questo \u00e8 stato fatto per capire quali appartamenti potrebbero essere disponibili in aste non ancora annunciate), nella parte superiore della cella \u00e8 indicato il prezzo di partenza, mentre nella parte inferiore il prezzo di vendita; nelle celle delle aste future \u00e8 presente un link con la descrizione dell'appartamento.<\/p>\n

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In questa tabella si possono anche osservare alcune interessanti tendenze, ad esempio, se un appartamento non viene venduto dopo due aste, \u00e8 probabile che alla terza asta il prezzo venga ridotto, e cos\u00ec via ogni due aste. Tuttavia, se si guarda a un campione pi\u00f9 ampio, ci sono eccezioni a questa regola e l'appartamento pu\u00f2 gi\u00e0 essere svalutato alla successiva asta se non \u00e8 stato venduto alla prima.<\/p>\n

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Per capire in quali quartieri e quali gruppi di appartamenti siano pi\u00f9 negoziabili, ho posizionato tutti gli indirizzi sulla mappa:<\/p>\n

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\"Analisi
\nLink alla mappa completa mappa<\/a><\/noindex>.<\/em><\/p>\n

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Sulla mappa sono contrassegnati gli indirizzi degli appartamenti che sono stati o saranno venduti. Nel titolo dell'etichetta \u00e8 indicato il prezzo di vendita (non di vendita \/ asta), l'anno di vendita e il numero di volte che l'appartamento \u00e8 stato venduto. Il numero nell'etichetta mostra il numero di stanze nell'appartamento. Nella descrizione dell'etichetta si trovano informazioni sulle aste passate e future, cos\u00ec come l'indirizzo (gli indirizzi senza spazi e lettere maiuscole a causa delle differenze nella scrittura nei dati di origine) e ulteriori informazioni sull'appartamento.<\/p>\n

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\"Analisi<\/p>\n

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Grazie alla mappa, \u00e8 possibile vedere come i prezzi nel quartiere siano cambiati nel tempo e quanto siano trattati varianti simili. \u00c8 interessante notare che i nuovi fondi, cio\u00e8 gli appartamenti in nuovi edifici, anche in aree con scarsa accessibilit\u00e0 ai mezzi pubblici, tendono a essere venduti con trattativa, mentre gli appartamenti vecchi possono essere acquistati al prezzo iniziale o con una leggera trattativa. Dalla mappa \u00e8 possibile fare una stima dei futuri affari, esaminando gli appartamenti gi\u00e0 venduti nelle vicinanze di quello in asta.<\/p>\n

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Sebbene non sia del tutto corretto confrontare appartamenti di fondi vecchi e nuovi, e le aste per appartamenti siano decisamente orientate verso il fondo vecchio a causa delle specificit\u00e0 msgr.ru<\/a><\/noindex>, esaminiamo comunque alcuni istogrammi con queste assunzioni.<\/p>\n

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Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti per anno e numero di stanze:<\/p>\n

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\"Analisi
\nNumero totale di appartamenti: 397<\/em><\/p>\n

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Non \u00e8 del tutto corretto considerare i prezzi medi in isolamento dal quartiere di appartenenza, quindi esamineremo gli appartamenti in ogni quartiere separatamente (considerati solo i quartieri all'interno del MKAD).<\/p>\n

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Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti con una stanza, suddivisi per quartieri e anno:<\/p>\n

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\"Analisi
\nNumero totale di appartamenti con una stanza: 218<\/em><\/p>\n

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Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti con due stanze, suddivisi per quartieri e anno:<\/p>\n

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\"Analisi
\nNumero totale di appartamenti con due stanze: 159<\/em><\/p>\n

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Sfortunatamente ci sono troppo pochi appartamenti con tre stanze, per cui non \u00e8 possibile costruire un istogramma correttamente.<\/p>\n

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\"Analisi
\nNumero totale di appartamenti con tre stanze: 20<\/em><\/p>\n

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Considerando le assunzioni sopra esposte (ancora una volta, al momento della scrittura dell'articolo nel 2020 si \u00e8 tenuto solo un'asta), \u00e8 comunque possibile fare alcune conclusioni; osservando la distribuzione dei prezzi per quartiere si pu\u00f2 notare che in generale i prezzi stanno aumentando, tuttavia gi\u00e0 ora si intravede un'inversione, poich\u00e9 i prezzi in alcuni quartieri iniziano a invertire la tendenza, mentre in altri la crescita inizia a rallentare (cosa che indica che sono stati raggiunti i prezzi massimi e probabilmente seguir\u00e0 una diminuzione).<\/p>\n

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Codice sorgente su github.com<\/a><\/noindex><\/p>\n

Fonte: habr.com<\/a><\/p>","protected":false,"gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"html"}]},"excerpt":{"rendered":"

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