{"id":56281,"date":"2020-02-09T00:00:00","date_gmt":"2020-02-08T21:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/prohoster.info\/blog\/blog_prohoster\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru"},"modified":"2020-02-18T14:04:32","modified_gmt":"2020-02-18T11:04:32","slug":"analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prohoster.info\/it\/blog\/novosti-interneta\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","title":{"rendered":"Analisi del mercato immobiliare basata sui dati di msgr.ru","gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"text"}]},"content":{"rendered":"

Di recente mi sono trovato di fronte al problema di scegliere un appartamento e, come accade spesso, la prima cosa che ho fatto \u00e8 stata informarmi su cosa stesse succedendo nel mercato immobiliare e, come di consueto, met\u00e0 degli esperti youtube.com<\/a><\/noindex> sostiene che i prezzi degli immobili aumenteranno, mentre l'altra parte afferma che i prezzi caleranno. Alla fine ho deciso di approfondire personalmente la questione, ecco cosa ho scoperto.<\/p>\n

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\"Analisi
\n© Progettato da upklyak \/ Freepik<\/a><\/noindex><\/em><\/p>\n

<\/a><\/noindex><\/p>\n

Per capire come siano cambiati i prezzi recentemente, ho dovuto trovare i reali prezzi di vendita degli immobili. I prezzi sui siti mirati come cian.ru<\/a><\/noindex> o avito.ru<\/a><\/noindex> non sono adeguati, poich\u00e9 di solito gli appartamenti vengono venduti con sconti e non si pu\u00f2 conoscere il reale prezzo di vendita. Qui ho notato un sito di vendita immobiliare dove era possibile vedere il prezzo effettivo per cui un appartamento era stato acquistato. Si tratta ovviamente del sito msgr.ru<\/a><\/noindex>, di cui si pu\u00f2 leggere maggiori dettagli in questo<\/a><\/noindex> una recensione. In poche parole, si pu\u00f2 dire che quest'organizzazione si occupa della vendita di appartamenti tramite contratto di affitto a lungo termine all'asta.<\/p>\n

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Per scoprire in quali distretti di Mosca ci sono quali prezzi e per vedere quali appartamenti sono pi\u00f9 richiesti, quali zone comprano pi\u00f9 vicine al prezzo di partenza e in quali il prezzo pu\u00f2 variare significativamente. A tal fine, ho innanzitutto estratto i dati dal sito. msgr.ru<\/a><\/noindex>, questi dati sono divisi in due categorie: aste concluse e aste non concluse, con appartamenti che non sono stati venduti che possono apparire in entrambe le categorie.<\/p>\n

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Ho organizzato i dati estratti in una tabella per una migliore visibilit\u00e0:<\/p>\n

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\"Analisi
\nNella tabella sono presenti i dati delle ultime 10 aste.<\/em><\/p>\n

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Nella tabella sopra, nella colonna ‘A’, \u00e8 riportata informazioni sugli appartamenti all'asta (gli indirizzi sono senza spazi e lettere maiuscole a causa delle differenze nella scrittura dei dati di origine). Nella prima riga sono indicate le date delle aste future e passate. Gli appartamenti venduti sono contrassegnati con ‘xxx’ per riga (questo \u00e8 fatto per capire quali appartamenti potrebbero essere disponibili in aste non ancora annunciate). Nella parte superiore delle celle \u00e8 indicato il prezzo di partenza, mentre nella parte inferiore il prezzo di vendita; nelle celle delle aste future \u00e8 presente un link con la descrizione dell'appartamento.<\/p>\n

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In questa tabella \u00e8 possibile osservare alcune curiosit\u00e0, come ad esempio che, di norma, se un appartamento non viene venduto dopo due aste, al terzo tentativo il prezzo verr\u00e0 abbassato e cos\u00ec via ogni due aste; tuttavia, se si guarda a un campione pi\u00f9 ampio, ci sono delle eccezioni a questa regola, e l'appartamento pu\u00f2 diminuire di prezzo gi\u00e0 alla successiva asta, se non \u00e8 stato venduto alla prima.<\/p>\n

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Per capire in quali zone e su quali gruppi di appartamenti ci siano pi\u00f9 offerte, ho posizionato tutti gli indirizzi sulla mappa:<\/p>\n

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\"Analisi
\nLink alla versione completa una mappa<\/a><\/noindex>.<\/em><\/p>\n

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Sulla mappa sono segnati gli indirizzi degli appartamenti che sono stati o saranno venduti; nell'intestazione delle etichette \u00e8 indicato il prezzo di vendita (non di vendita\/asta), l'anno di vendita e il numero del tentativo in cui l'appartamento \u00e8 stato venduto. Il numero sull'etichetta indica il numero di stanze nell'appartamento. Nella descrizione dell'etichetta si trovano informazioni sulle aste passate e future, cos\u00ec come gli indirizzi (senza spazi e lettere maiuscole, a causa delle differenze nella scrittura nei dati di origine) e ulteriori informazioni sull'appartamento.<\/p>\n

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\"Analisi<\/p>\n

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Grazie alla mappa, \u00e8 possibile vedere come \u00e8 cambiato il prezzo nell'area nel tempo e quanto vengono trattati varianti simili. Un dato interessante \u00e8 che le nuove costruzioni, cio\u00e8 gli appartamenti nei nuovi edifici, anche in aree con scarsa accessibilit\u00e0 ai mezzi pubblici, di solito vengono venduti con trattativa, mentre gli appartamenti degli edifici pi\u00f9 datati possono essere acquistati al prezzo di partenza o con un leggero sconto. Dalla mappa si pu\u00f2 fare una previsione approssimativa sulle trattative, considerando gli appartamenti gi\u00e0 venduti in precedenza situati attorno all'appartamento messo all'asta.<\/p>\n

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Sebbene non sia del tutto corretto confrontare appartamenti di epoche diverse, e gli appartamenti all'asta siano fortemente orientati verso quelli pi\u00f9 datati a causa della loro specificit\u00e0, msgr.ru<\/a><\/noindex>, tuttavia, esaminiamo alcuni istogrammi con queste presunzioni.<\/p>\n

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Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti per anno e numero di stanze:<\/p>\n

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\"Analisi
\nNumero totale di appartamenti: 397<\/em><\/p>\n

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Non \u00e8 del tutto corretto considerare i prezzi medi al di fuori del contesto del quartiere, quindi esamineremo gli appartamenti in ciascun quartiere separatamente (sono stati considerati solo i quartieri all'interno del MKAD).<\/p>\n

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Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti monolocali, suddivisi per quartiere e anno:<\/p>\n

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\"Analisi
\nNumero totale di appartamenti monolocali: 218<\/em><\/p>\n

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Istogramma dei prezzi medi degli appartamenti bilocali, suddivisi per quartieri e anni:<\/p>\n

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\"Analisi
\nNumero totale di appartamenti bilocali: 159<\/em><\/p>\n

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Purtroppo, ci sono troppo pochi appartamenti trilocali, pertanto non \u00e8 possibile costruire un istogramma sufficientemente preciso.<\/p>\n

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\"Analisi
\nNumero totale di appartamenti trilocali: 20<\/em><\/p>\n

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Considerando le assunzioni espresse sopra (ancora, al momento della scrittura dell'articolo, nel 2020 si \u00e8 svolta solo un'asta), possiamo comunque trarre alcune conclusioni: osservando la distribuzione dei prezzi per quartiere, si pu\u00f2 notare che in generale i prezzi stanno aumentando; tuttavia, gi\u00e0 ora si intravede un'inversione, poich\u00e9 i prezzi in alcuni quartieri iniziano a girare mentre in altri la crescita sembra rallentare (ci\u00f2 indica in generale che si stanno raggiungendo i prezzi massimi e probabilmente si assister\u00e0 a un successivo abbassamento).<\/p>\n

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Codice sorgente su github.com<\/a><\/noindex><\/p>\n

Fonte: habr.com<\/a><\/p>","protected":false,"gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"html"}]},"excerpt":{"rendered":"

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