ניתוח שוק הנדל"ן מבוסס על נתונים מ-msgr.ru

לאחרונה נתקלתי בבעיה של בחירת דירה וכמובן שהדבר הראשון שהחלטתי לעשות הוא לברר מה קורה בשוק הנדל"ן וכפי שקורה בדרך כלל, חצי מהמומחים עם youtube.com אומרים שהנדל"ן יעלה, אחרים אומרים שלהפך המחיר יירד. בסוף החלטתי להבין את זה בעצמי, וזה מה שיצא מזה.

© עוצב על ידי upklyak / Freepik

על מנת להבין כיצד השתנה המחיר לאחרונה, היה צורך למצוא את מחירי המכירה האמיתיים של הנדל"ן. מחירים מאתרי יעד כמו cian.ru או avito.ru לא מתאימות, מכיוון שהדירות שם נמכרות בדרך כלל בהנחה ולא ניתן לברר את מחיר המכירה האמיתי, אז שמתי לב לאתר נדל"ן שבו ניתן היה לראות את המחיר האמיתי עבורו נקנתה הדירה. אנחנו מדברים על האתר, כמובן. msgr.ru, תוכל לקרוא על כך עוד ב זה סקירה. בקצרה, ניתן לומר שארגון זה עוסק במכירת דירות במסגרת הסכם שכירות מבוצע במכירה פומבית.

כדי לברר באילו מחוזות במוסקבה מהם המחירים, וגם יהיה מעניין לבדוק באילו דירות נסחרות יותר, באילו מחוזות קונים קרוב יותר למחיר ההתחלתי, ובהם המחיר יכול להשתנות הרבה. לשם כך ניתחתי תחילה את הנתונים מהאתר msgr.ru, הנתונים הללו מתחלקים לשני סוגים: מכרזים קודמים וכושלים, ודירות שלא נמכרו יכולות להיות בשני מקומות בו זמנית.

הכנסתי את הנתונים המנתחים לטבלה לשם הבהירות:

הטבלה מציגה נתונים עבור 10 המכירות הפומביות האחרונות.

בטבלה למעלה, עמודה 'א' מכילה מידע על דירות במכירה פומבית (כתובות ללא רווחים או אותיות גדולות עקב הבדלי איות בנתוני המקור), השורה הראשונה מציינת את תאריכי המכרזים העתידיים והקודמים. דירות שנמכרו ממלאות בשורה 'xxx' (הדבר נעשה על מנת להבין אילו דירות עשויות להיות זמינות במכירות פומביות שטרם פורסמו), המחיר ההתחלתי מצוין בשורה העליונה של התא. מחיר מכירה בשורה התחתונה, בתאים של מכרזים עתידיים יש קישור עם תיאור הדירה.

גם בטבלה זו ניתן לראות כמה דפוסים מעניינים, למשל, ככלל, אם דירה לא נמכרת בשני מכרזים, אז במכירה הפומבית השלישית המחיר יופחת, וכן הלאה כל שני מכרזים, אם כי אם תסתכל במדגם גדול יותר, אז יש חריגים לכלל זה והדירה הופכת לזולה יותר כבר במכירה הפומבית הבאה, אם לא נמכרה בהתחלה.

כדי להבין באילו אזורים ובאילו קבוצות דירות יש עוד עסקאות, שמתי את כל הכתובות על המפה:

קישור למלא כרטיס.

במפה מופיעות כתובות של דירות שנמכרו או יימכרו, כותרת התג מציינת את מחיר המכירה (לא מכירה/מכרז), שנת המכירה והתאריך בו נמכרה הדירה. המספר בתווית מציג את מספר החדרים בדירה. תיאור התג מכיל מידע על מכירות פומביות בעבר ובעתיד וכן כתובת (כתובות ללא רווחים או אותיות גדולות עקב הבדלי איות בנתוני המקור) ומידע נוסף על הדירה.

בזכות המפה תוכלו לראות כיצד המחיר באזור השתנה עם הזמן, וכמה מסחר יש באופציות דומות. דבר מעניין לציין הוא שהקרן החדשה, כלומר. דירות בבניינים חדשים, גם באזורים עם נגישות תחבורתית לקויה, נמכרות לרוב במיקוח, אך דירות בבניינים ישנים ניתן לקנות במחיר התחלתי או במיקוח קטן. באמצעות המפה, אתה יכול לעשות תחזית משוערת למכירה הפומבית, בהתחשב בדירות שנמכרו בעבר הממוקמות מסביב לדירה המוצעת למכירה פומבית.

אמנם זה לא לגמרי נכון להשוות בין דירות מהמלאי הישן והחדש, ודירות במכירות פומביות מוטות מאוד למלאי הישן בגלל הפרט msgr.ru, אבל עדיין שקול כמה היסטוגרמות עם הנחות אלה.

היסטוגרמה של מחירים ממוצעים לדירות לפי שנה ומספר חדרים:

סה"כ דירות: 397

זה לא לגמרי נכון להתייחס למחירים ממוצעים במנותק מהאזור בו הם נמצאים, ולכן נשקול דירות בכל אזור בנפרד (רק אזורים בתוך כביש הטבעת של מוסקבה נחשבים).

היסטוגרמה של מחירים ממוצעים לדירות חדר, מחולקות לפי אזור ושנה:

סה"כ דירות חדר: 218

היסטוגרמה של מחירים ממוצעים לדירות שני חדרים, בחלוקה לפי אזור ושנה:

סה"כ דירות שני חדרים: 159

למרבה הצער, יש מעט מדי דירות בנות שלושה חדרים, ולכן לא ניתן לבנות היסטוגרמה קצת נכונה.

סה"כ דירות שלושה חדרים: 20

בהתחשב בהנחות המפורטות לעיל (שוב, בזמן כתיבת שורות אלה, נערכה רק מכירה פומבית אחת בשנת 2020), עדיין ניתן להסיק כמה מסקנות; אם תסתכל על התפלגות המחירים לפי אזורים, תבחין כי באופן כללי המחיר עולה, אבל זה כבר היפוך, אז המחירים באזורים מסוימים מתחילים להתהפך, בעוד שבאחרים הצמיחה מתחילה להאט (מה שבאופן כללי מצביע על כך שהמחירים המקסימליים הושגו, וככל הנראה, בעקבותיהם. יְרִידָה).

קוד מקור עבור github.com

מקור: www.habr.com