最近、私はアパート選びという問題に直面しました。もちろん、最初にやることは、不動産市場で何が起こっているのかを調べることでした。そして、いつものように、専門家の半分は不動産市場で何が起こっているのかを調べることにしました。 不動産は上がるだろうと言う人もいるし、逆に価格は下がるだろうと言う人もいる。結局、自分で解決することにしたのですが、その結果出てきたのがこれです。
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最近の価格の推移を知るためには、実際の不動産の販売価格を調べる必要がありました。などの対象サイトの価格 または そこのアパートは通常、割引価格で販売されており、実際の販売価格を知ることができないため、アパートの実際の購入価格を確認できる不動産ウェブサイトに気づきました。もちろん、ウェブサイトについて話しています。 詳細については、こちらをご覧ください。 レビュー。一言で言えば、この団体は、賃貸借契約を締結してアパートを競売で販売する団体であると言えます。
モスクワのどの地区の価格がいくらなのかを知るには、また、どの地区のアパートがより多く取引されているのか、どの地区で開始価格に近い価格で購入されているのか、そして価格が大きく変動する可能性がある地区を調べるのも興味深いでしょう。これを行うために、まずサイトからデータを解析しました , このデータは過去の競売と失敗した競売の2種類に分かれており、売れなかったマンションは一度に2か所にある可能性があります。
わかりやすくするために、解析されたデータを表にまとめました。
表には、過去 10 件のオークションのデータが表示されます。
上の表では、列「A」にはオークションアパートメントに関する情報が含まれています（ソースデータのスペルの違いによりスペースや大文字が含まれていない住所）、最初の行は将来および過去のオークションの日付を示します。販売済みのアパートメントには行に「xxx」が入力されます (これは、どのアパートメントがまだ発表されていないオークションで入手可能であるかを理解するために行われます)。セルの一番上の行には開始価格が表示されます。一番下の行に販売価格が表示され、将来のオークションのセルにアパートの説明へのリンクがあります。
また、この表では、いくつかの興味深いパターンも見ることができます。たとえば、原則として、アパートが 2 回のオークションで落札されなかった場合、3 回目のオークションで価格が引き下げられ、2 回のオークションごとに価格が引き下げられます。より大きなサンプルでは、この規則には例外があり、アパートは最初に落札されなかった場合、次のオークションですでに安くなります。
どのエリアのどのグループのアパートに取引が多いかを理解するために、すべての住所を地図上に配置しました。
フルへのリンク .
地図には、販売済みまたは販売予定のアパートの住所が表示され、タグのタイトルには販売価格（販売/オークションではない）、販売年、およびアパートが販売された日付が示されています。ラベルの数字はアパートメントの部屋数を示します。タグの説明には、過去および将来のオークションに関する情報、住所 (ソース データのスペルの違いによりスペースや大文字が含まれていない住所)、およびアパートに関するその他の情報が含まれます。
地図のおかげで、その地域の価格が時間の経過とともにどのように変化したか、そして同様のオプションの取引がどのくらいあるのかを確認できます。注目すべき興味深い点は、新しいファンド、つまり交通の便が悪い地域であっても、新しい建物のアパートは通常、値切り交渉で販売されますが、古い建物のアパートは開始価格または少しの交渉で購入できます。地図を使用すると、競売にかけられたアパートの周囲にある以前に販売されたアパートを考慮して、競売のおおよその予測を立てることができます。
古いストックと新しいストックのアパートを比較することは完全に正しいわけではありませんが、競売マンションはその特性により古いストックに強く偏ります。 、ただし、これらの仮定を使用していくつかのヒストグラムを検討します。
年別および部屋数別のアパートの平均価格のヒストグラム:
アパート総数: 397
平均価格をアパートが所在するエリアから切り離して考えるのは完全に正しいわけではないため、各エリアのアパートを個別に検討します（モスクワ環状道路内のエリアのみを考慮します）。
ワンルームマンションの平均価格を地域別、年別にヒストグラム化したもの：
ワンルームマンション総戸数：218戸
2 ルーム アパートメントの平均価格を地域別、年別に示したヒストグラム:
159ルームアパートメント総戸数：XNUMX戸
残念ながら、3 部屋のアパートが少なすぎるため、ある程度正確なヒストグラムを作成することはできません。
20ルームアパートメント総戸数：XNUMX戸
上記の前提を考慮しても (繰り返しになりますが、この記事の執筆時点では、2020 年にオークションは XNUMX 回だけ開催されました)、ある程度の結論を導き出すことは可能です。地域ごとの価格の分布を見ると、次のことがわかります。一般的に価格は上昇しているが、すでに反転しつつあるため、一部の地域では価格が反転し始め、他の地域では成長が鈍化し始めている（これは一般に、最高価格に達し、おそらくその後の価格が上昇していることを示している）衰退）。
のソースコード
出所： habr.com