სან-ფრანცისკოს სამშენებლო ინდუსტრიის აღმავლობა და ვარდნა. სამშენებლო საქმიანობის განვითარების ტენდენციები და ისტორია

სტატიების ეს სერია ეძღვნება სამშენებლო საქმიანობის შესწავლას სილიკონის ველის მთავარ ქალაქში - სან ფრანცისკოში. სან-ფრანცისკო არის ჩვენი სამყაროს ტექნოლოგიური "მოსკოვი", რომელიც იყენებს მის მაგალითს (ღია მონაცემების დახმარებით) დიდ ქალაქებსა და დედაქალაქებში სამშენებლო ინდუსტრიის განვითარებაზე დასაკვირვებლად.

გრაფიკებისა და გამოთვლების აგება განხორციელდა ქ იუპიტერის რვეული (Kaggle.com პლატფორმაზე).

მონაცემები მილიონზე მეტი სამშენებლო ნებართვის შესახებ (ჩანაწერები ორ მონაცემთა ნაკრებში) სან-ფრანცისკოს სამშენებლო დეპარტამენტიდან - იძლევა საშუალებას გააანალიზეთ არა მარტო სამშენებლო საქმიანობა ქალაქში, არამედ კრიტიკულად განიხილოს ბოლო 40 წლის განმავლობაში სამშენებლო ინდუსტრიის განვითარების უახლესი ტენდენციები და ისტორია, 1980-დან 2019 წლამდე.

ღია მონაცემები შესაძლებელს ხდის შესწავლას ძირითადი ფაქტორები, რომლებმაც გავლენა მოახდინა და გავლენას მოახდენს სამშენებლო ინდუსტრიის განვითარებაზე ქალაქში, მათი დაყოფა "გარე" (ეკონომიკური ბუმი და კრიზისი) და "შინაგანი" (დღესასწაულების და სეზონურ-წლიური ციკლების გავლენა).

ინფორმაციის

გახსენით მონაცემები და საწყისი პარამეტრების მიმოხილვა
ყოველწლიური სამშენებლო საქმიანობა სან ფრანცისკოში
მოლოდინი და რეალობა ხარჯთაღრიცხვის მომზადებისას
სამშენებლო აქტივობა წელიწადის სეზონის მიხედვით
უძრავი ქონების მთლიანი ინვესტიცია სან ფრანცისკოში
რომელ სფეროებში გააკეთეს ინვესტიცია ბოლო 40 წლის განმავლობაში?
განაცხადის საშუალო სავარაუდო ღირებულება ქალაქის რაიონის მიხედვით
სტატისტიკა განაცხადების საერთო რაოდენობის შესახებ თვეებისა და დღეების მიხედვით
სან ფრანცისკოს სამშენებლო ინდუსტრიის მომავალი

ღია მონაცემები და საბაზისო პარამეტრების მიმოხილვა.

ეს არ არის სტატიის თარგმანი. ვწერ LinkedIn-ზე და იმისთვის, რომ რამდენიმე ენაზე გრაფიკა არ შეიქმნას, ყველა გრაფიკა ინგლისურადაა. ბმული ინგლისურ ვერსიაზე: სან-ფრანცისკოს სამშენებლო ინდუსტრიის აღმავლობა და ვარდნა. ტენდენციები და მშენებლობის ისტორია.

მეორე ნაწილის ლინკი:
ჰიპ სამშენებლო სექტორები და სამუშაოს ღირებულება დიდ ქალაქში. ინფლაცია და შეამოწმეთ ზრდა სან-ფრანცისკოში

ქალაქ სან-ფრანცისკოს მშენებლობის ნებართვის მონაცემები - ღია მონაცემთა პორტალიდან - data.sfgov.org. პორტალს აქვს რამდენიმე მონაცემთა ნაკრები მშენებლობის თემაზე. ორი ასეთი მონაცემთა ნაკრები ინახავს და განაახლებს მონაცემებს ქალაქში ობიექტების მშენებლობის ან შეკეთების მიზნით გაცემული ნებართვების შესახებ:

• მშენებლობის ნებართვები 1980-2013 წლებში (850 ათასი ჩანაწერი)
• მშენებლობის ნებართვა 2013 წლის შემდეგ (280 ათასი ჩანაწერი, მონაცემები იტვირთება და ახლდება ყოველკვირეულად)

ეს მონაცემთა ნაკრები შეიცავს ინფორმაციას გაცემული სამშენებლო ნებართვების შესახებ, იმ ობიექტის სხვადასხვა მახასიათებლებით, რომელზედაც გაიცემა ნებართვა. მიღებული ჩანაწერების (ნებართვების) საერთო რაოდენობა 1980-2019 წლებში - 1 137 695 ნებართვა.

ძირითადი პარამეტრები ამ მონაცემთა ნაკრებიდან, რომლებიც გამოიყენეს ანალიზისთვის:

• ნებართვის_შექმნის_თარიღი - განაცხადის შექმნის თარიღი (ფაქტობრივად, დღე, როდესაც იწყება სამშენებლო სამუშაოები)
• აღწერა - განაცხადის აღწერა (ორი ან სამი საკვანძო სიტყვა, რომელიც აღწერს სამშენებლო პროექტს (სამუშაოს), რომლისთვისაც შეიქმნა ნებართვა)
• სავარაუდო ფასი — სამშენებლო სამუშაოების სავარაუდო (სავარაუდო) ღირებულება
• შესწორებული_ღირებულება - შესწორებული ღირებულება (სამუშაოს ღირებულება გადაფასების შემდეგ, განაცხადის საწყისი მოცულობების გაზრდა ან შემცირება)
• არსებული_გამოყენება - საცხოვრებლის ტიპი (ერთი, ოროჯახიანი სახლი, ბინები, ოფისები, წარმოება და ა.შ.)
• საფოსტო კოდი, ადგილმდებარეობა - საფოსტო კოდი და ობიექტის კოორდინატები

ყოველწლიური სამშენებლო საქმიანობა სან ფრანცისკოში

ქვემოთ მოცემული გრაფიკი აჩვენებს პარამეტრებს სავარაუდო ფასი и შესწორებული_ღირებულება წარმოდგენილი სამუშაოს მთლიანი ღირებულების განაწილების სახით თვეების მიხედვით.

data_cost_m = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='M')).sum()

ყოველთვიური „აღკვეთილების“ შესამცირებლად, თვიური მონაცემები ჯგუფდება წლის მიხედვით. უფრო ლოგიკური და გასაანალიზებელი ფორმა მიიღო წლების მიხედვით დაბანდებული თანხის ოდენობის გრაფიკმა.

data_cost_y = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='Y')).sum()

ხარჯების ჯამის (წლის ყველა ნებართვის) წლიური გადაადგილების საფუძველზე ქალაქის ობიექტებზე აშკარად ჩანს ეკონომიკური ფაქტორები, რომლებმაც გავლენა მოახდინეს 1980 წლიდან 2019 წლამდე სამშენებლო პროექტების რაოდენობასა და ღირებულებაზე, ან სხვაგვარად სან-ფრანცისკოს უძრავ ქონებაში ინვესტიციებზე.

მშენებლობის ნებართვების რაოდენობა (სამშენებლო სამუშაო ადგილების რაოდენობა ან ინვესტიციების რაოდენობა) ბოლო 40 წლის განმავლობაში მჭიდრო კავშირშია სილიკონის ველის ეკონომიკურ აქტივობასთან.

სამშენებლო საქმიანობის პირველი პიკი დაკავშირებული იყო 80-იანი წლების შუა ხანებში ელექტრონიკის აჟიოტაჟთან ხეობაში. 1985 წელს, ელექტრონიკის და საბანკო რეცესიის შემდეგ, უძრავი ქონების რეგიონალური ბაზარი ვარდნაში გადაიზარდა, საიდანაც იგი თითქმის ათი წლის განმავლობაში არ გამოჯანმრთელდა.

ამის შემდეგ კიდევ ორჯერ (1993-2000 და 2009-2016 წლებში) Dotcom-ის ბუშტის დაშლამდე და ბოლო წლების ტექნოლოგიურ ბუმამდე. სან-ფრანცისკოს სამშენებლო ინდუსტრიამ განიცადა პარაბოლური ზრდა რამდენიმე ათასი პროცენტით..

შუალედური მწვერვალების მოხსნით და თითოეული ეკონომიკური ციკლისთვის მინიმალური და მაქსიმალური მნიშვნელობების დატოვებით, ცხადია, რამდენად დიდი ბაზრის რყევები აწუხებდა ინდუსტრიას ბოლო 40 წლის განმავლობაში.

მშენებლობაში ინვესტიციების ყველაზე დიდი ზრდა მოხდა dot-com-ის ბუმის დროს, როდესაც 1993-2001 წლებში 10 მილიარდი დოლარის ინვესტიცია განხორციელდა რემონტსა და მშენებლობაში, ანუ დაახლოებით $1 მილიარდი წელიწადში. თუ ჩავთვლით კვადრატულ მეტრებში (1 წელს 1995 მ² ღირებულება 3000 აშშ დოლარია), ეს არის დაახლოებით 350 მ000 წელიწადში 2 წლის განმავლობაში, 10 წლიდან.

წლიური ჯამური ინვესტიციების ზრდამ ამ პერიოდში 1215% შეადგინა.

კომპანიები, რომლებიც ამ პერიოდში ქირაობდნენ სამშენებლო აღჭურვილობას, მსგავსი იყო იმ კომპანიების, რომლებიც ყიდდნენ ნიჩბებს ოქროს ციებ-ცხელების დროს (იმავე რეგიონში მე-19 საუკუნის შუა ხანებში). მხოლოდ ნიჩბების ნაცვლად, 2000-იან წლებში უკვე იყო ამწეები და ბეტონის ტუმბოები ახლად ჩამოყალიბებული სამშენებლო კომპანიებისთვის, რომლებსაც სურდათ ფულის გამომუშავება სამშენებლო ბუმზე.

ყოველი მრავალი კრიზისის შემდეგ, რაც სამშენებლო ინდუსტრიამ განიცადა წლების განმავლობაში, მომდევნო ორი პოსტკრიზისული წლის განმავლობაში ინვესტიციები (ნებართვების მისაღებად განაცხადების რაოდენობა) მშენებლობაზე ყოველ ჯერზე დაეცა მინიმუმ 50%-ით.

ყველაზე დიდი კრიზისები სან-ფრანცისკოს სამშენებლო ინდუსტრიაში 90-იან წლებში მოხდა. სადაც, 5 წლის პერიოდულობით, მრეწველობა ან დაეცა (-85% 1983-1986 წლებში), შემდეგ კვლავ გაიზარდა (+895% 1988-1992 წლებში), წლიური თვალსაზრისით დარჩა 1981, 1986, 1988 წლებში. , 1993 - იმავე დონეზე.

1993 წლის შემდეგ, სამშენებლო ინდუსტრიაში ყველა შემდგომი ვარდნა შეადგენდა არაუმეტეს 50%. მაგრამ ახლოვდება ეკონომიკური კრიზისი (COVID-19-ის გამო) შეიძლება რეკორდული კრიზისი შექმნას სამშენებლო ინდუსტრიაში 2017-2021 წლებში, რომლის კლება უკვე 2017-2019 წლებში ჯამში 60%-ზე მეტს შეადგენს.

სან-ფრანცისკოს მოსახლეობის ზრდა დინამიკა 1980-1993 წლებშიც აჩვენა თითქმის ექსპონენციალური ზრდა. სილიკონის ველის ეკონომიკური სიძლიერე და ინოვაციური ენერგია იყო მყარი საფუძველი, რომელზედაც აშენდა ახალი ეკონომიკის, ამერიკული რენესანსისა და დოტ-კომების ჰიპერბოლა. ეს იყო ახალი ეკონომიკის ეპიცენტრი. მაგრამ უძრავი ქონების ინვესტიციების ზრდისგან განსხვავებით, დოტ-კომის პიკის შემდეგ მოსახლეობა ფაქტობრივად დაეცა.

2001 წელს დოტ-კომის პიკამდე, 1950 წლიდან მოყოლებული მოსახლეობის წლიური ზრდა იყო დაახლოებით 1% წელიწადში. შემდეგ, ბუშტის დაშლის შემდეგ, ახალი მოსახლეობის შემოდინება შენელდა და 2001 წლიდან მხოლოდ 0.2 პროცენტი იყო წელიწადში.

2019 წელს (პირველად 1950 წლის შემდეგ), ზრდის დინამიკამ აჩვენა მოსახლეობის გადინება (-0.21% ან 7000 ადამიანი) ქალაქ სან-ფრანცისკოდან.

მოლოდინი და რეალობა ხარჯთაღრიცხვის მომზადებისას

გამოყენებული მონაცემთა ნაკრების მონაცემები სამშენებლო პროექტის ნებართვის ღირებულების შესახებ იყოფა:

• საწყისი სავარაუდო ღირებულება (სავარაუდო ფასი)
• სამუშაოს ღირებულება გადაფასების შემდეგ (შესწორებული_ღირებულება)

ბუმის დროს გადაფასების მთავარი მიზანი არის საწყისი ღირებულების გაზრდა, როდესაც ინვესტორი (მშენებლობის მომხმარებელი) ავლენს მადას მშენებლობის დაწყების შემდეგ.
კრიზისის დროს ისინი ცდილობენ არ გადააჭარბონ სავარაუდო ხარჯებს და საწყისი შეფასებები პრაქტიკულად არ იცვლება (გარდა 1989 წლის მიწისძვრისა).

გადაფასებულ და სავარაუდო ღირებულებას შორის სხვაობაზე აგებული გრაფიკის მიხედვით (შემოწმებული_ღირებულება - სავარაუდო_ღირებულება), შეიძლება დაფიქსირდეს, რომ:

სამშენებლო სამუშაოების მოცულობის გადაფასებისას ხარჯების ზრდა პირდაპირ დამოკიდებულია ეკონომიკური ბუმის ციკლებზე

data_spread = data_cost.assign(spread = (data_cost.revised_cost-data_cost.estimated_cost))

სწრაფი ეკონომიკური ზრდის პერიოდში, სამუშაოს მომხმარებლები (ინვესტორები) საკმაოდ გულუხვად ხარჯავენ ფულს, ზრდის მათ მოთხოვნას მუშაობის დაწყების შემდეგ.

დამკვეთი (ინვესტორი) ფინანსურად დარწმუნებული სთხოვს სამშენებლო კონტრაქტორს ან არქიტექტორს, გააგრძელოს უკვე გაცემული სამშენებლო ნებართვა. ეს შეიძლება იყოს გადაწყვეტილება აუზის საწყისი სიგრძის გაზრდის ან სახლის ფართობის გაზრდის შესახებ (სამუშაოს დაწყებისა და მშენებლობის ნებართვის გაცემის შემდეგ).

დოტ-კომის ეპოქის მწვერვალზე, ასეთი "დამატებითი" ხარჯები აღწევდა "ზედმეტ" 1 მილიარდს წელიწადში.

თუ გადავხედავთ ამ ცხრილს უკვე პროცენტულ ცვლილებაში, მაშინ შეფასების პიკური ზრდა (100% ან 2-ჯერ თავდაპირველ სავარაუდო ღირებულებაზე) მოხდა 1989 წელს ქალაქთან ახლოს მომხდარი მიწისძვრის წინა წელში. ვვარაუდობ, რომ მიწისძვრის შემდეგ 1988 წელს დაწყებული სამშენებლო პროექტები, 1989 წლის მიწისძვრის შემდეგ, უფრო მეტ დროს და სახსრებს მოითხოვდა განსახორციელებლად.

პირიქით, მიწისძვრამდე რამდენიმე წლით ადრე სავარაუდო ღირებულების ქვევით გადახედვა (რაც მოხდა მხოლოდ ერთხელ 1980 წლიდან 2019 წლამდე) სავარაუდოდ გამოწვეულია იმით, რომ 1986-1987 წლებში დაწყებული ზოგიერთი პროექტი გაიყინა ან ამ პროექტებში ინვესტიციები შემცირდა. ქვემოთ. გრაფიკით საშუალოდ 1987 წელს დაწყებული თითოეული პროექტისთვის - სავარაუდო ღირებულების შემცირება იყო თავდაპირველი გეგმის -20%..

data_spred_percent = data_cost_y.assign(spred = ((data_cost_y.revised_cost-data_cost_y.estimated_cost)/data_cost_y.estimated_cost*100))

საწყისი სავარაუდო ღირებულების 40%-ზე მეტი ზრდა მიუთითებდა ან შესაძლოა შედეგი იყო ფინანსურ და შემდგომ სამშენებლო ბაზარზე ბუშტის მოახლოების შედეგად.

რა არის 2007 წლის შემდეგ სავარაუდო და შესწორებულ ხარჯებს შორის სპრედის (განსხვავების) შემცირების მიზეზი?

შესაძლოა, ინვესტორებმა დაიწყეს ციფრების გულდასმით დათვალიერება (საშუალო თანხა 20 წლის განმავლობაში გაიზარდა 100 ათასი დოლარიდან 2 მილიონ დოლარამდე) ან შესაძლოა სამშენებლო განყოფილებამ, უძრავი ქონების ბაზარზე წარმოქმნილი ბუშტების თავიდან აცილება და დათრგუნვა, შემოიღო ახალი წესები და შეზღუდვები შესაძლო მანიპულაციების შესამცირებლად. და შესაძლო რისკები, რომლებიც წარმოიქმნება კრიზისულ წლებში.

სამშენებლო აქტივობა წელიწადის სეზონის მიხედვით

მონაცემების დაჯგუფებით წლის კალენდარული კვირების მიხედვით (54 კვირა), შეგიძლიათ დააკვირდეთ სამშენებლო აქტივობებს ქალაქ სან-ფრანცისკოში სეზონურობისა და წელიწადის დროის მიხედვით.

შობისთვის ყველა სამშენებლო ორგანიზაცია ცდილობს დროულად მიიღოს ახალი „დიდი“ პროექტების ნებართვა. (ამავდროულად! ამ თვეებში ნებართვების რაოდენობა მთელი წლის განმავლობაში ერთნაირია). ინვესტორები, რომლებიც აპირებენ თავიანთი ქონების მიღებას მომავალ წელს, აფორმებენ კონტრაქტებს ზამთრის თვეებში, დიდი ფასდაკლებების გათვალისწინებით (რადგან ზაფხულის კონტრაქტები, უმეტესწილად, სრულდება წლის ბოლომდე და დაინტერესებულია სამშენებლო კომპანიები. ახალი აპლიკაციების მიღებისას).

შობამდე ყველაზე მეტი განაცხადები იგზავნება (თვეში საშუალოდ 1-1,5 მილიარდიდან მხოლოდ დეკემბერში 5 მილიარდამდე გაზრდა). ამასთან, თვეების მიხედვით განაცხადების საერთო რაოდენობა იგივე დონეზე რჩება (იხილეთ ქვემოთ სექცია: სტატისტიკა განაცხადების საერთო რაოდენობის შესახებ თვეებისა და დღის მიხედვით)

ზამთრის არდადეგების შემდეგ სამშენებლო ინდუსტრია აქტიურად გეგმავს და ახორციელებს „საშობაო“ შეკვეთებს (ნებართვების რაოდენობის თითქმის გაზრდის გარეშე), რათა გაათავისუფლოს რესურსები წლის შუა რიცხვებისთვის (დამოუკიდებლობის დღესასწაულამდე) ახალი საზაფხულო კონტრაქტების ტალღა იწყება ივნისის არდადეგებისთანავე.

data_month_year = data_month_year.assign(week_year = data_month_year.permit_creation_date.dt.week)
data_month_year = data_month_year.groupby(['week_year'])['estimated_cost'].sum()

იგივე პროცენტული მონაცემი (ნარინჯისფერი ხაზი) ​​ასევე აჩვენებს, რომ ინდუსტრია „გამართულად“ მუშაობს მთელი წლის განმავლობაში, მაგრამ არდადეგების დაწყებამდე და მის შემდეგ, ნებართვების აქტივობა 150%-მდე იზრდება 20-24 კვირას შორის (დამოუკიდებლობის დღემდე) და მცირდება დასვენებისთანავე -70%-მდე.

ჰელოუინამდე და შობამდე, სან-ფრანცისკოს სამშენებლო ინდუსტრიაში აქტივობა იზრდება 43%-ით 44-150 კვირის განმავლობაში (ქვემოდან მწვერვალამდე) და შემდეგ ნულამდე მცირდება არდადეგების დროს.

ამრიგად, ინდუსტრია ექვსთვიან ციკლშია, რომელიც გამოყოფილია არდადეგებით "აშშ-ის დამოუკიდებლობის დღე" (კვირა 20) და "შობა" (კვირა 52).

უძრავი ქონების მთლიანი ინვესტიცია სან ფრანცისკოში

ქალაქში სამშენებლო ნებართვების მონაცემებზე დაყრდნობით:

მთლიანი ინვესტიცია სან-ფრანცისკოში სამშენებლო პროექტებში 1980 წლიდან 2019 წლამდე არის 91,5 მილიარდი დოლარი.

sf_worth = data_location_lang_long.cost.sum()

სან-ფრანცისკოში ყველა საცხოვრებელი უძრავი ქონების ჯამური საბაზრო ღირებულება შეფასებული ქონების გადასახადით (ეს არის ყველა უძრავი ქონების და ყველა პირადი ქონების შეფასებული ღირებულება, რომელიც ეკუთვნის სან ფრანცისკოს) 2016 წელს 208 მილიარდ დოლარს მიაღწია.

სან-ფრანცისკოს რომელ რაიონებში განხორციელდა ინვესტიცია ბოლო 40 წლის განმავლობაში?

ფოლიუმის ბიბლიოთეკის გამოყენებით ვნახოთ, სად ჩაიდო ეს 91,5 მილიარდი დოლარი რეგიონების მიხედვით. ამისათვის, მონაცემთა საფოსტო კოდის მიხედვით დაჯგუფების შემდეგ, ჩვენ წარმოვადგენთ მიღებულ მნიშვნელობებს წრეების გამოყენებით (Circle ფუნქცია Folium ბიბლიოთეკიდან).

import folium
from folium import Circle
from folium import Marker
from folium.features import DivIcon

# map folium display
lat = data_location_lang_long.lat.mean()
long = data_location_lang_long.long.mean()
map1 = folium.Map(location = [lat, long], zoom_start = 12)

for i in range(0,len(data_location_lang_long)):
    Circle(
        location = [data_location_lang_long.iloc[i]['lat'], data_location_lang_long.iloc[i]['long']],
        radius= [data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/20000000],
        fill = True, fill_color='#cc0000',color='#cc0000').add_to(map1)
    Marker(
    [data_location_mean.iloc[i]['lat'], data_location_mean.iloc[i]['long']],
    icon=DivIcon(
        icon_size=(6000,3336),
        icon_anchor=(0,0),
        html='<div style="font-size: 14pt; text-shadow: 0 0 10px #fff, 0 0 10px #fff;; color: #000";"">%s</div>'
        %("$ "+ str((data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/1000000000).round()) + ' mlrd.'))).add_to(map1)
map1

რეგიონებიდან ირკვევა, რომ ღვეზელის უმეტესი ნაწილი ლოგიკურად წავიდა DownTown-ში. გამარტივდა ყველა ობიექტის დაჯგუფება ქალაქის ცენტრამდე მანძილისა და ქალაქის ცენტრამდე მისასვლელად დროის მიხედვით (რა თქმა უნდა, ძვირადღირებული სახლები შენდება სანაპიროზე), ყველა ნებართვა დაიყო 4 ჯგუფად: "Downtown" , '<0.5H Downtown', '< 1H Downtown', 'Outside SF'.

from geopy.distance import vincenty
def distance_calc (row):
    start = (row['lat'], row['long'])
    stop = (37.7945742, -122.3999445)

    return vincenty(start, stop).meters/1000

df_pr['distance'] = df_pr.apply (lambda row: distance_calc (row),axis=1)

def downtown_proximity(dist):
    '''
    < 2 -> Near Downtown,  >= 2, <4 -> <0.5H Downtown
    >= 4, <6 -> <1H Downtown, >= 8 -> Outside SF
    '''
    if dist < 2:
        return 'Downtown'
    elif dist < 4:
        return  '<0.5H Downtown'
    elif dist < 6:
        return '<1H Downtown'
    elif dist >= 6:
        return 'Outside SF'
df_pr['downtown_proximity'] = df_pr.distance.apply(downtown_proximity)

ქალაქში ჩადებული 91,5 მილიარდი ინვესტიციიდან, თითქმის 70 მილიარდი (მთლიანი ინვესტიციების 75%) რემონტში და მშენებლობაში ჩადებულია ქალაქის ცენტრში. (მწვანე ზონა) და ქალაქის ტერიტორიამდე 2 კმ რადიუსში. ცენტრიდან (ლურჯი ზონა).

სამშენებლო განაცხადის საშუალო სავარაუდო ღირებულება ქალაქის რაიონის მიხედვით

ყველა მონაცემი, ისევე როგორც მთლიანი ინვესტიციის ოდენობა, დაჯგუფდა საფოსტო კოდის მიხედვით. მხოლოდ ამ შემთხვევაში განაცხადის საშუალო (.mean()) სავარაუდო ღირებულება საფოსტო კოდის მიხედვით.

data_location_mean = data_location.groupby(['zipcode'])['lat','long','estimated_cost'].mean()

ქალაქის ჩვეულებრივ რაიონებში (ქალაქის ცენტრიდან 2 კმ-ზე მეტი) - სამშენებლო განაცხადის საშუალო სავარაუდო ღირებულება $50 ათასია.

საშუალო სავარაუდო ღირებულება ქალაქის ცენტრში დაახლოებით სამჯერ მეტია ($150 ათასიდან $400 ათასამდე), ვიდრე სხვა სფეროებში ($30-50 ათასი).

მიწის ღირებულების გარდა, სამი ფაქტორი განსაზღვრავს სახლის მშენებლობის მთლიან ღირებულებას: შრომა, მასალები და სახელმწიფო გადასახადი. ეს სამი კომპონენტი უფრო მაღალია კალიფორნიაში, ვიდრე დანარჩენ ქვეყანაში. კალიფორნიის სამშენებლო კოდები ითვლება ერთ-ერთ ყველაზე ყოვლისმომცველ და მკაცრ ქვეყანაში (მიწისძვრისა და გარემოსდაცვითი რეგულაციების გამო), რომელიც ხშირად მოითხოვს უფრო ძვირიან მასალებს და შრომას.

მაგალითად, მთავრობა მოითხოვს მშენებლებს გამოიყენონ უმაღლესი ხარისხის სამშენებლო მასალები (ფანჯრები, საიზოლაციო, გათბობის და გაგრილების სისტემები) მაღალი ენერგოეფექტურობის სტანდარტების მისაღწევად.

ნებართვის განაცხადის საშუალო ღირებულების ზოგადი სტატისტიკიდან ორი ადგილი გამოირჩევა:

• Treasure Island - ხელოვნური კუნძული სან-ფრანცისკოს ყურეში. მშენებლობის ნებართვის საშუალო სავარაუდო ღირებულება 6,5 მილიონი დოლარია.
• მისიის ბეი — (მოსახლეობა 2926) მშენებლობის ნებართვის საშუალო სავარაუდო ღირებულება 1,5 მილიონი დოლარია.

სინამდვილეში, ამ ორ სფეროში მაღალი საშუალო განაცხადი დაკავშირებულია ამ საფოსტო მდებარეობებისთვის განაცხადების ყველაზე მცირე რაოდენობით (შესაბამისად 145 და 3064, კუნძულზე მშენებლობა ძალიან შეზღუდულია), ხოლო დანარჩენი საფოსტო კოდებისთვის - XNUMX.ხოლო 1980-2019 წლებში წელიწადში დაახლოებით 1300 განაცხადი იღებდა (საშუალოდ 30 -50 ათასი განაცხადი მთელი პერიოდის განმავლობაში).

„განცხადებების რაოდენობა“ პარამეტრის მიხედვით, შესამჩნევია თითო საფოსტო კოდზე განაცხადების რაოდენობის შესანიშნავად თანაბარი განაწილება მთელ ქალაქში.

სტატისტიკა განაცხადების საერთო რაოდენობის შესახებ თვეებისა და დღეების მიხედვით

საერთო სტატისტიკა განაცხადების მთლიანი რაოდენობის შესახებ 1980-დან 2019 წლამდე კვირის თვეების და დღის მიხედვით აჩვენებს, რომ სამშენებლო განყოფილებისთვის ყველაზე მშვიდი თვეებია გაზაფხული და ზამთრის თვეები. ამავდროულად, განაცხადებში მითითებული ინვესტიციების ოდენობა მნიშვნელოვნად განსხვავდება და განსხვავდება თვიდან თვემდე. (იხილეთ დამატებით „სამშენებლო საქმიანობა სეზონის მიხედვით“). კვირის დღეებს შორის ორშაბათს განყოფილებაში დატვირთვა დაახლოებით 20%-ით ნაკლებია, ვიდრე კვირის სხვა დღეებში.

months = [ 'January', 'February', 'March', 'April', 'May','June', 'July', 'August', 'September', 'October', 'November', 'December' ]
data_month_count  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).count().reindex(months) 

მიუხედავად იმისა, რომ ივნისი და ივლისი განაცხადების რაოდენობის მიხედვით პრაქტიკულად ერთნაირია, საერთო სავარაუდო ღირებულების მხრივ განსხვავება 100%-ს აღწევს (4,3 მილიარდი მაისში და ივლისში და 8,2 მილიარდი ივნისში).

data_month_sum  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).sum().reindex(months) 

სან-ფრანცისკოს სამშენებლო ინდუსტრიის მომავალი, აქტივობის პროგნოზირება შაბლონების მიხედვით.

და ბოლოს, მოდით შევადაროთ სან-ფრანცისკოში სამშენებლო აქტივობის სქემა ბიტკოინის ფასების დიაგრამას (2015-2018) და ოქროს ფასის სქემას (1940 - 1980 წწ.).

ნიმუში (ინგლისური ნიმუშიდან - მოდელი, ნიმუში) - ტექნიკურ ანალიზში ეწოდება ფასის, მოცულობის ან ინდიკატორის მონაცემების სტაბილური განმეორებითი კომბინაციები. ნიმუშის ანალიზი ეფუძნება ტექნიკური ანალიზის ერთ-ერთ აქსიომას: „ისტორია მეორდება“ - ითვლება, რომ მონაცემთა განმეორებითი კომბინაციები მსგავს შედეგამდე მიგვიყვანს.

ძირითადი ნიმუში, რომელიც ჩანს წლიური აქტივობის სქემაზე არის ეს არის "თავი და მხრები" ტენდენციის შებრუნების ნიმუში. ასე დასახელებულია, რადგან სქემა ჰგავს ადამიანის თავს (მწვერვალს) და მხრებს გვერდებზე (მცირე მწვერვალები). როდესაც ფასი არღვევს ღეროების დამაკავშირებელ ხაზს, ნიმუში ითვლება დასრულებულად და მოძრაობა სავარაუდოდ დაღმავალი იქნება.

სან-ფრანცისკოს სამშენებლო ინდუსტრიაში აქტივობის მოძრაობა თითქმის მთლიანად ემთხვევა ოქროსა და ბიტკოინის ფასის ზრდას. ამ სამი ფასისა და აქტივობის სქემის ისტორიული მაჩვენებლები შესამჩნევ მსგავსებებს აჩვენებს.

რათა შეძლოს სამომავლოდ სამშენებლო ბაზრის ქცევის პროგნოზირება, აუცილებელია კორელაციის კოეფიციენტის გამოთვლა თითოეული ამ ორი ტენდენციით.

ორ შემთხვევით ცვლადს კორელაციური ეწოდება, თუ მათი კორელაციის მომენტი (ან კორელაციის კოეფიციენტი) განსხვავდება ნულისაგან; და უწოდებენ შეუსაბამო სიდიდეებს, თუ მათი კორელაციის მომენტი ნულია.

თუ მიღებული მნიშვნელობა უფრო ახლოს არის 0-თან, ვიდრე 1-თან, მაშინ აზრი არ აქვს ლაპარაკს მკაფიო ნიმუშზე. ეს არის რთული მათემატიკური პრობლემა, რომელიც შეიძლება აიღოს უფროსმა ამხანაგებმა, რომლებიც შეიძლება დაინტერესებულნი იყვნენ ამ თემით.

თუ! არამეცნიერული! გადახედეთ სამშენებლო ინდუსტრიის შემდგომი განვითარების თემას სან-ფრანცისკოში: თუ ნიმუში კვლავ ემთხვევა ბიტკოინის ფასს, მაშინ ამ პესიმისტური ვარიანტის მიხედვით — სან-ფრანცისკოში სამშენებლო ინდუსტრიის კრიზისიდან გამოსვლა ადვილი არ იქნება უახლოეს კრიზისის შემდგომ პერიოდში.

უფრო "ოპტიმისტური" ვარიანტით განვითარება, სამშენებლო ინდუსტრიის განმეორებითი ექსპონენციალური ზრდა შესაძლებელია, თუ აქ აქტივობა მიჰყვება „ოქროს ფასის“ სცენარს. ამ შემთხვევაში, 20-30 წელიწადში (შესაძლოა 10-ში) სამშენებლო სექტორი დასაქმების და განვითარების ახალი ტალღის წინაშე აღმოჩნდება.

შემდეგ ნაწილში მე უფრო დეტალურად განვიხილავ მშენებლობის ცალკეულ სექტორებს (სახურავების შეკეთება, სამზარეულოები, კიბეების მშენებლობა, სველი წერტილები, თუ გაქვთ რაიმე შემოთავაზება მრეწველობის ან სხვა მონაცემების შესახებ - გთხოვთ დაწეროთ კომენტარებში) და შევადაროთ ინფლაცია სამუშაოს ცალკეული ტიპებისთვის. იპოთეკური სესხების ფიქსირებული განაკვეთები და აშშ-ს სახელმწიფო ობლიგაციების მომგებიანობა (ფიქსირებული იპოთეკური განაკვეთები და აშშ სახაზინო სარგებელი).

მეორე ნაწილის ლინკი:
ჰიპ სამშენებლო სექტორები და სამუშაოს ღირებულება დიდ ქალაქში. ინფლაცია და შეამოწმეთ ზრდა სან-ფრანცისკოში

ბმული Jupyter Notebook-თან: Სან ფრანცისკო. სამშენებლო სექტორი 1980-2019 წწ.
გთხოვთ, ვისაც კაგლთან ერთად ხართ, ნოუთბუკს პლიუსი მიეცით (მადლობა!).
(კოდის კომენტარები და განმარტებები მოგვიანებით დაემატება ნოუთბუქში)

ბმული ინგლისურ ვერსიაზე: სან-ფრანცისკოს სამშენებლო ინდუსტრიის აღმავლობა და ვარდნა. ტენდენციები და მშენებლობის ისტორია.

თუ მოგწონთ ჩემი შინაარსი, გთხოვთ იყიდოთ ჩემთვის ყავა.
გმადლობთ მხარდაჭერისთვის! იყიდე ყავა ავტორს

გამოკითხვაში მონაწილეობა შეუძლიათ მხოლოდ დარეგისტრირებულ მომხმარებლებს. Შებრძანდითგთხოვთ

რა მომავალი ელის სან-ფრანცისკოს სამშენებლო ინდუსტრიას?

• 66,7%სამშენებლო სექტორი უფრო სავარაუდოა, რომ Bitcoin2-ის გზას მიჰყვება

• 0,0%სამშენებლო სექტორი შესაძლოა ოქროს ფასების გზას გაჰყვეს0

• 0,0%სექტორი ელის ჰიპს მომდევნო 10 წლის განმავლობაში0

• 33,3%სექტორის განვითარება შაბლონების მიხედვით არ მიმდინარეობს1

მისცა ხმა 3 მომხმარებელმა. 6 მომხმარებელმა თავი შეიკავა.

წყარო: www.habr.com