Недавно столкнулся с проблемой выбора квартиры и конечно первым делом решил узнать, что происходит на рынке недвижимости и, как это обычно бывает, половина экспертов с
©
Для того чтобы понять как изменялась цена в последнее время, нужно было найти реальные цены продажи недвижимости. Цены с целевых сайтов типа
Чтобы узнать в каких райноах Москвы какие цены, а также любопытно было бы посмотреть на какие квартиры торгуются больше, в каких районах покупают ближе к стартовой цене, а в каких цена может сильно измениться. Для этого я в первую очередь спарсил данные с сайта
Спарсенные данные я свёл в таблицу для наглядности:
В таблице приведены данные за последние 10 аукционов.
В приведенной выше таблице в колонке ‘A’ указана информация об аукционных квартирах (адреса без пробелов и заглавных букв из-за разниц написания в исходных данных), в первой строке указаны даты будущих и прошедщих аукционов. Проданные квартиры заполняюся ‘xxx’ по строке (это сделано для того, чтобы понять какие квартиры могут быть доступны в ещё не анонсированных аукционах), в верхней строке ячейки указана стартовая цена, а в нижней цена продажи, в ячейках будущих аукционов ссылка с описанием квартиры.
Также в этой таблице можно увидеть некоторые любопытные закономерности, например как правило если квартира не продается за два аукциона, то на третьем аукционе цена будет снижена и так каждые два аукциона, хотя если посмотреть на большей выборке, то из этого правила есть исключения и квартира дешевеет уже на следующий аукцион, если не была продана на первом.
Чтобы понять в каких районах и на какие группы квартир больше торгуются я разместил все адреса на карте:
Ссылка на полную
На карте отмечены адреса квартир которые были или будут проданы, в заголовке метки указана цена продажи (не продажи / аукциона), год продажи и число, с какого раза была продана квартира. Цифра в метке показывает количество комнат в квартире. В описании метки находится информация об прошедших и будущих аукционах, а также адрес (адреса без пробелов и заглавных букв из-за разниц написания в исходных данных) и прочая информация о квартире.
Благодаря карте можно посмотреть как изменялась цена в районе со временем, насколько сильно торгуются на похожие варианты. Из интересного можно отметить, что новый фонд, т.е. квартиры в новых домах даже в районах с плохой транспортной доступностью как правило продаются с торгом, а вот квартиры старого фонда вполне можно купить по стартовой цене или с небольшим торгом. По карте можно сделать примерный прогноз по торгам, рассматривая уже проданные ранее квартиры расположенные вокруг квартиры выставленной на аукцион.
Хотя и не совсем правильно сравнивать квартиры старого и нового фонда, да и аукционные квартиры сильно смещены в сторону старого фонда в силу специфики
Гистограмма средних цен на квартиры по годам и количеству комнат:
Общее количество квартир: 397
Средние цены не совсем корректно рассматривать в отрыве от района нахождения, по-этому рассмотрим квартиры в каждом районе отдельно (рассмотренны только районы внутри МКАД).
Гистограмма средних цен на однокомнатные квартиры, разделенные по районам и году:
Общее количество однокомнатных квартир: 218
Гистограмма средних цен на двухкомнатные квартиры, разделенные по районам и году:
Общее количество двухкомнатных квартир: 159
К сожалению трёхкомнатных квартир слишком мало, в силу этого никакой сколько-нибудь корректной гистограммы построить нельзя.
Общее количество трёхкомнатных квартир: 20
Учитывая допущения изложенные выше (опять же, на момент написания статьи в 2020 году прошел только один аукцион), всё же можно сделать некоторые выводы, если посмотреть на распределение цен по районам, то можно заметить, что в целом цена растёт, однако уже сейчас намечается разворот, так цены в некоторых районах начинают разворачиваться, а в других начинает замедляться рост (что в общем-то свидетельствует о достижении максимальных цен и скорее всего последующем их снижении).
Исходный код на
ប្រភព: www.habr.com