msgr.ru의 데이터를 기반으로 한 부동산 시장 분석

최근에 나는 아파트를 선택하는 문제에 직면했고, 물론 내가 가장 먼저 결정한 것은 부동산 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 알아내는 것이었고, 평소처럼 전문가의 절반이 youtube.com 그들은 부동산이 올라갈 것이라고 말하고, 다른 사람들은 반대로 가격이 하락할 것이라고 말합니다. 결국 제가 직접 해결하기로 했고, 그 결과 이렇게 나왔습니다.

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최근 가격이 어떻게 변했는지 이해하기 위해서는 부동산의 실질 매매가격을 찾는 것이 필요했다. 다음과 같은 대상 사이트의 가격 cian.ru 또는 avito.ru 그곳의 아파트는 대개 할인된 가격으로 판매되고 실제 매매가를 알 수 없기 때문에 적합하지 않습니다. 그래서 아파트를 실제로 구입한 가격을 볼 수 있는 부동산 웹사이트를 발견했습니다. 물론 우리는 웹사이트에 대해 이야기하고 있습니다. msgr.ru, 자세한 내용은 다음에서 확인할 수 있습니다. 이 검토. 간단히 말해서, 이 조직은 경매에서 체결된 임대 계약에 따라 아파트 판매에 참여하고 있다고 말할 수 있습니다.

모스크바의 어느 지역에서 가격이 얼마인지 알아보고 어떤 아파트가 더 많이 거래되고 있는지, 어느 지역에서 시작 가격에 더 가깝게 구매하고 있는지, 가격이 많이 변할 수 있는지 살펴보는 것도 흥미로울 것입니다. 이를 위해 먼저 사이트의 데이터를 구문 분석했습니다. msgr.ru, 이 데이터는 과거 경매와 실패한 경매의 두 가지 유형으로 나뉘며, 판매되지 않은 아파트는 한 번에 두 곳에 있을 수 있습니다.

명확성을 위해 구문 분석된 데이터를 테이블에 넣었습니다.

표에는 지난 10번의 경매에 대한 데이터가 표시됩니다.

위 표에서 'A'열에는 경매 아파트에 대한 정보(원본 데이터의 철자 차이로 인해 공백이나 대문자가 없는 주소)가 포함되어 있으며, 첫 번째 줄은 미래 및 과거 경매 날짜를 나타냅니다. 판매된 아파트는 줄에 'xxx'로 채워져 있습니다(아직 발표되지 않은 경매에서 어떤 아파트가 판매될 수 있는지 이해하기 위해 수행됨). 시작 가격은 셀의 맨 윗줄에 표시됩니다. 최종 판매 가격, 향후 경매 셀에는 아파트에 대한 설명이 포함된 링크가 있습니다.

또한 이 표에서는 몇 가지 흥미로운 패턴을 볼 수 있습니다. 예를 들어 일반적으로 아파트가 두 번의 경매에서 판매되지 않으면 세 번째 경매에서는 가격이 낮아지고 두 번의 경매마다 가격이 감소합니다. 더 큰 샘플에서는 이 규칙에 예외가 있으며 아파트가 처음에 판매되지 않은 경우 다음 경매에서 이미 더 저렴해집니다.

어떤 지역과 어떤 아파트 그룹에 더 많은 거래가 있는지 이해하기 위해 모든 주소를 지도에 표시했습니다.

전체 링크 카드.

지도에는 판매되었거나 판매될 아파트의 주소가 표시되며, 태그 제목은 판매 가격(판매/경매 아님), 판매 연도 및 아파트가 판매된 날짜를 나타냅니다. 라벨의 숫자는 아파트의 객실 수를 나타냅니다. 태그 설명에는 과거 및 향후 경매에 대한 정보는 물론 주소(원본 데이터의 철자 차이로 인해 공백이나 대문자가 없는 주소) 및 아파트에 대한 기타 정보가 포함됩니다.

지도 덕분에 시간이 지남에 따라 해당 지역의 가격이 어떻게 변했는지, 유사한 옵션에 대한 거래량이 얼마나 되는지 확인할 수 있습니다. 주목해야 할 흥미로운 점은 새로운 펀드입니다. 신축 아파트는 교통 접근성이 좋지 않은 지역에서도 대개 흥정을 통해 매매되지만, 오래된 건물의 아파트는 시초 가격이나 약간의 흥정을 통해 구입할 수 있습니다. 지도를 사용하면 경매에 나온 아파트 주변에 이전에 판매된 아파트를 고려하여 경매에 대한 대략적인 예측을 할 수 있습니다.

구주와 신주 아파트를 비교하는 것이 전적으로 정확하지는 않지만 경매 아파트는 세부 사항으로 인해 구주에 강하게 편향되어 있습니다. msgr.ru, 그러나 여전히 이러한 가정을 사용하여 일부 히스토그램을 고려하십시오.

연도별 아파트 평균 가격 및 객실 수 히스토그램:

총 아파트 수: 397

아파트가 위치한 지역과 별도로 평균 가격을 고려하는 것은 전적으로 옳지 않으므로 각 지역의 아파트를 별도로 고려할 것입니다 (모스크바 순환 도로 내의 지역 만 고려).

지역 및 연도별로 나눈 원룸 아파트의 평균 가격 히스토그램:

총 원룸 아파트 수: 218

방 XNUMX개짜리 아파트의 평균 가격을 지역 및 연도별로 나눈 히스토그램:

투룸 아파트 총 수: 159

불행하게도 방 XNUMX개짜리 아파트가 너무 적기 때문에 다소 정확한 히스토그램을 구성할 수 없습니다.

방 20개짜리 아파트 총 수: XNUMX

위에서 설명한 가정을 고려하면(이 글을 쓰는 시점에서는 2020년에 경매가 단 한 번만 진행되었습니다) 여전히 몇 가지 결론을 도출할 수 있습니다. 지역별 가격 분포를 살펴보면 다음과 같은 사실을 알 수 있습니다. 일반적으로 가격은 상승하고 있지만 이미 반전되고 있으므로 일부 지역에서는 가격이 반전되기 시작하고 다른 지역에서는 성장이 둔화되기 시작합니다. 이는 일반적으로 최대 가격에 도달했으며 이후 가격이 상승할 가능성이 높다는 것을 나타냅니다. 감소).

소스 코드 github.com

출처 : habr.com