Neseniai susidūriau su buto pasirinkimo problema ir, žinoma, pirmas dalykas, kurį nusprendžiau padaryti, tai išsiaiškinti, kas vyksta nekilnojamojo turto rinkoje ir, kaip dažniausiai nutinka, pusė ekspertų sako, kad nekilnojamasis turtas kils, kiti sako, kad atvirkščiai – kaina kris. Galų gale nusprendžiau tai išsiaiškinti pats, ir štai kas iš to išėjo.
©
Norint suprasti, kaip pastaruoju metu keitėsi kaina, reikėjo rasti realias nekilnojamojo turto pardavimo kainas. Kainos iš tikslinių svetainių, pvz arba nėra tinkami, kadangi butai ten dažniausiai parduodami su nuolaida ir tikrosios pardavimo kainos sužinoti nepavyksta, todėl pastebėjau nekilnojamojo turto svetainę, kurioje buvo galima pamatyti tikrąją kainą už kurią butas pirktas. Žinoma, mes kalbame apie svetainę. , daugiau apie tai galite perskaityti apžvalga. Trumpai tariant, ši organizacija užsiima butų pardavimu pagal sudarytą nuomos sutartį aukcione.
Sužinoti, kuriuose Maskvos rajonuose kokios kainos, o taip pat būtų įdomu pasižiūrėti, kuriuose butuose daugiau prekiaujama, kuriuose rajonuose perkama arčiau pradinės kainos, o kuriuose kaina gali labai keistis. Norėdami tai padaryti, pirmiausia išnagrinėjau duomenis iš svetainės , šie duomenys skirstomi į du tipus: buvusius ir neįvykusius aukcionus, o neparduoti butai gali būti iš karto dviejose vietose.
Išanalizuotus duomenis įdėjau į lentelę aiškumo dėlei:
Lentelėje pateikti paskutinių 10 aukcionų duomenys.
Aukščiau esančios lentelės stulpelyje „A“ pateikiama informacija apie butus aukcione (adresai be tarpų ar didžiųjų raidžių dėl šaltinio duomenų rašybos skirtumų), pirmoje eilutėje nurodomos būsimų ir buvusių aukcionų datos. Parduoti butai eilutėje įrašomi „xxx“ (taip daroma siekiant suprasti, kurie butai gali būti laisvi aukcionuose, kurie dar nepaskelbti), langelio viršutinėje eilutėje nurodoma pradinė kaina ir pardavimo kaina apatinėje eilutėje, būsimų aukcionų langeliuose yra nuoroda su buto aprašymu .
Taip pat šioje lentelėje galite pamatyti keletą įdomių modelių, pavyzdžiui, kaip taisyklė, jei butas neparduodamas per dvi aukcionas, tada trečiame aukcione kaina bus sumažinta ir taip kas dvi aukcionas, nors jei pažiūrėsite esant didesniam pavyzdžiui, tuomet yra šios taisyklės išimčių ir butas atpigina jau kitose aukcione, jei jis nebuvo parduotas per pirmąjį.
Kad suprasčiau, kuriuose rajonuose ir kokiose butų grupėse vyksta daugiau prekybų, visus adresus pateikiau žemėlapyje:
Nuoroda į visą .
Žemėlapyje rodomi butų, kurie buvo ar bus parduoti, adresai, žymos pavadinime nurodoma pardavimo kaina (ne pardavimas/aukcionas), pardavimo metai ir buto pardavimo data. Etiketėje esantis skaičius rodo kambarių skaičių bute. Žymės aprašyme pateikiama informacija apie buvusius ir būsimus aukcionus, taip pat adresas (adresai be tarpų ar didžiųjų raidžių dėl rašybos skirtumų šaltiniuose) ir kita informacija apie butą.
Žemėlapio dėka galite pamatyti, kaip laikui bėgant keitėsi kaina rajone, kiek vyksta prekyba panašiais variantais. Įdomu tai, kad naujasis fondas, t.y. Naujų pastatų butai, net ir tose vietose, kur yra prastas susisiekimas, dažniausiai parduodami derantis, tačiau butus senuose namuose galima įsigyti už pradinę kainą arba šiek tiek pasiderėjus. Naudodami žemėlapį galite susidaryti apytikslę aukciono prognozę, atsižvelgdami į anksčiau parduotus butus, esančius aplink aukcione pateiktą butą.
Nors lyginti seno ir naujo fondo butus nėra visiškai teisinga, o aukcione parduodami butai dėl specifikos yra stipriai linkę į senąjį fondą. , bet vis tiek apsvarstykite kai kurias histogramas su šiomis prielaidomis.
Vidutinių butų kainų histograma pagal metus ir kambarių skaičių:
Bendras butų skaičius: 397
Ne visai teisinga vertinti vidutines kainas atskirai nuo vietovės, kurioje jos yra, todėl butus apsvarstysime kiekvienoje vietovėje atskirai (atsižvelgiama tik į Maskvos žiedinio kelio zonas).
Vieno kambario butų vidutinių kainų histograma, padalinta pagal regioną ir metus:
Bendras vieno kambario butų skaičius: 218
Dviejų kambarių butų vidutinių kainų histograma, padalinta pagal regioną ir metus:
Bendras dviejų kambarių butų skaičius: 159
Deja, trijų kambarių butų yra per mažai, todėl nepavyksta sudaryti nors kiek teisingos histogramos.
Bendras trijų kambarių butų skaičius: 20
Atsižvelgiant į aukščiau išdėstytas prielaidas (ir vėlgi, 2020 m. buvo surengtas tik vienas aukcionas), dar galima padaryti tam tikras išvadas, jei pažvelgsite į kainų pasiskirstymą pagal regionus, pastebėsite, kad apskritai kaina kyla, bet jau yra atvirkštinė, todėl kai kuriose srityse kainos pradeda keistis, o kitose augimas pradeda lėtėti (tai apskritai rodo, kad buvo pasiektos maksimalios kainos ir, greičiausiai, vėlesnės jų nuosmukis).
Šaltinio kodas, skirtas
Šaltinis: www.habr.com