Подемите и падовите на градежната индустрија во Сан Франциско. Трендови и историја на развој на градежната дејност

Оваа серија на написи е посветена на проучување на градежните активности во главниот град на Силиконската долина - Сан Франциско. Сан Франциско е технолошката „Москва“ на нашиот свет, користејќи го својот пример (со помош на отворени податоци) за да го набљудува развојот на градежната индустрија во големите градови и престолнини.

Изградбата на графикони и пресметки беше извршена во Upупитер тетратка (на платформата Kaggle.com).

Податоците за повеќе од милион градежни дозволи (записи во две групи податоци) од Одделот за градба во Сан Франциско - дозволува анализира не само градежната активност во градот, но и критички да се разгледа најновите трендови и историја на развој на градежната индустрија во изминатите 40 години, помеѓу 1980 и 2019 година.

Отворените податоци овозможуваат истражување главни фактори кои влијаеле и ќе влијаат на развојот на градежната индустрија во градот, делејќи ги на „надворешни“ (економски бумови и кризи) и „внатрешни“ (влијанието на празниците и сезонско-годишните циклуси).

содржина

Отворени податоци и преглед на почетните параметри
Годишна градежна активност во Сан Франциско
Очекување и реалност при подготовка на проценки на трошоците
Градежна активност во зависност од сезоната на годината
Вкупна инвестиција во недвижен имот во Сан Франциско
Во кои области инвестираа во изминатите 40 години?
Просечна проценета цена на апликација по градски округ
Статистика за вкупниот број на апликации по месеци и денови
Иднината на градежната индустрија во Сан Франциско

Отворени податоци и преглед на основните параметри.

Ова не е превод на статијата. Пишувам на LinkedIn и за да не создавам графика на неколку јазици, целата графика е на англиски. Врска до англиската верзија: Подемите и падовите на градежната индустрија во Сан Франциско. Трендови и историја на градежништвото.

Линк до вториот дел:
Возбудливи градежни сектори и трошоците за работа во Големиот град. Инфлација и проверете го растот во Сан Франциско

Податоци за градежна дозвола за град Сан Франциско - од порталот за отворени податоци - data.sfgov.org. Порталот има неколку збирки на податоци на тема изградба. Две такви збирки на податоци складираат и ажурираат податоци за дозволите издадени за изградба или поправка на објекти во градот:

• Градежни дозволи во периодот 1980-2013 година (850 илјади записи)
• Градежни дозволи по 2013 година (280 илјади записи, податоците се преземаат и ажурираат неделно)

Овие збирки податоци содржат информации за издадените градежни дозволи, со различни карактеристики на објектот за кој се издава одобрението. Вкупен број на примени записи (дозволи). во периодот 1980-2019 година - 1 дозволи.

Главните параметри од оваа база на податоци што беа користени за анализа:

• дозвола_дата на создавање — датум на креирање на апликацијата (всушност, денот кога започнуваат градежните работи)
• опис — опис на апликацијата (два или три клучни зборови кои го опишуваат градежниот проект (работа) за кој е создадена дозволата)
• проценет_трошок — проценети (проценети) трошоци за градежни работи
• ревидирана_цена — ревидиран трошок (трошок за работа по ревалоризација, зголемување или намалување на почетните количини на апликацијата)
• постоечки_употреба - тип на домување (една, двосемејна куќа, станови, канцеларии, производство и сл.)
• поштенски код, локација — поштенски код и координати на објектот

Годишна градежна активност во Сан Франциско

Графиконот подолу ги прикажува параметрите проценет_трошок и ревидирана_цена претставен како распределба на вкупните трошоци за работа по месеци.

data_cost_m = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='M')).sum()

За да се намалат месечните „оддалечени“, месечните податоци се групирани по година. Графикот на износот на вложените пари по години доби пологична и поанализирана форма.

data_cost_y = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='Y')).sum()

Врз основа на годишното движење на збирот на трошоците (сите дозволи за годината) до градските објекти јасно се видливи економските фактори кои влијаеле од 1980 до 2019 година за бројот и трошоците за градежни проекти, или на друг начин за инвестициите во недвижен имот во Сан Франциско.

Бројот на градежни дозволи (бројот на градежни работни места или бројот на инвестиции) во изминатите 40 години е тесно поврзан со економската активност во Силиконската долина.

Првиот врв на градежната активност беше поврзан со електронската возбуда од средината на 80-тите во долината. Електронската и банкарската рецесија што следеше во 1985 година го доведе регионалниот пазар на недвижности во пад од кој не закрепна речиси една деценија.

После тоа, уште два пати (во 1993-2000 и 2009-2016) пред колапсот на Dotcom балонот и технолошкиот бум во последните години Градежната индустрија во Сан Франциско доживеа параболичен раст од неколку илјади проценти..

Со отстранување на средните врвови и корита и оставање на минималните и максималните вредности за секој економски циклус, јасно е колку големите флуктуации на пазарот ја измачуваа индустријата во изминатите 40 години.

Најголемиот пораст на инвестициите во градежништвото се случи за време на бумот на dot-com, кога помеѓу 1993 и 2001 година беа инвестирани 10 милијарди долари во реновирање и изградба, или приближно 1 милијарда долари годишно. Ако броиме во квадратни метри (трошокот од 1 m² во 1995 година е 3000 американски долари), тоа е приближно 350 m000 годишно за 2 години, почнувајќи од 10 година.

Растот на годишните вкупни инвестиции во овој период изнесува 1215%.

Фирмите кои изнајмуваа градежна опрема во овој период беа слични на компаниите кои продаваа лопати за време на златната треска (во истиот регион во средината на 19 век). Само наместо лопати, во 2000-тите веќе имаше кранови и бетонски пумпи за новоформираните градежни фирми кои сакаа да заработат на градежниот бум.

По секоја од многуте кризи што ги доживеа градежната индустрија низ годините, во следните две посткризни години, инвестиции (количина на барања за дозволи) за градба паѓаше за најмалку 50% секој пат.

Најголемите кризи во градежната индустрија во Сан Франциско се случија во 90-тите. Каде што, со периодичност од 5 години, индустријата или падна (-85% во периодот 1983-1986), потоа повторно порасна (+895% во периодот 1988-1992), останувајќи на годишно ниво во 1981, 1986, 1988 г. , 1993 година - на исто ниво.

По 1993 година, сите последователни падови во градежната индустрија изнесуваа не повеќе од 50%. Но наближува економска криза (поради COVID-19) може да создаде рекордна криза во градежната индустрија во периодот 2017-2021 година, чиј пад веќе во периодот 2017-2019 година изнесува вкупно повеќе од 60%.

Растот на населението во Сан Франциско динамика во периодот 1980-1993 година исто така покажа речиси експоненцијален раст. Економската сила и иновативната енергија на Силиконската долина беа цврстата основа врз која беше изградена хиперболата на Новата економија, американската ренесанса и точните комори. Тоа беше епицентарот на новата економија. Но, за разлика од порастот на инвестициите во недвижен имот, по врвот на „dot-com“, населението всушност падна.

Пред врвот на точка-компот во 2001 година, годишниот раст на населението од 1950 година беше приближно 1% годишно. Потоа, по падот на балонот, приливот на ново население забави и од 2001 година е само 0.2 отсто годишно.

Во 2019 година (за прв пат од 1950 година), динамиката на раст покажа одлив на население (-0.21% или 7000 луѓе) од градот Сан Франциско.

Очекување и реалност при подготовка на проценки на трошоците

Во користените сетови на податоци, податоците за трошоците за дозвола за градежен проект се поделени на:

• оригинална проценета цена (проценет_трошок)
• трошоци за работа по ревалоризација (ревидирана_цена)

За време на бум, главната цел на ревалоризацијата е да се зголеми првичниот трошок, кога инвеститорот (градежниот клиент) покажува апетит по почетокот на изградбата.
За време на криза, тие се обидуваат да не ги надминат проценетите трошоци, а првичните проценки практично не се менуваат (освен земјотресот од 1989 година).

Според графикот изграден на разликата помеѓу ревалоризираниот и проценетиот трошок (ревидиран_трошок - проценет_трошок), може да се забележи дека:

Износот на зголемување на трошоците при ревалоризација на обемот на градежните работи директно зависи од циклусите на економски бум

data_spread = data_cost.assign(spread = (data_cost.revised_cost-data_cost.estimated_cost))

За време на периоди на брз економски раст, клиентите на работа (инвеститорите) ги трошат своите средства прилично великодушно, зголемувајќи ги нивните барања по почетокот на работата.

Клиентот (инвеститорот), чувствувајќи се финансиски сигурен, бара од изведувачот на градежните работи или архитектот да го продолжи веќе издаденото одобрение за градење. Ова може да биде одлука за зголемување на почетната должина на базенот или зголемување на површината на куќата (по почетокот на работата и издавањето на градежна дозвола).

На врвот на ерата на dot-com, ваквите „дополнителни“ трошоци достигнаа „екстра“ 1 милијарда годишно.

Ако ја погледнете оваа табела веќе во процентуална промена, тогаш максималниот пораст во проценката (100% или 2 пати од првичните проценети трошоци) се случи во годината пред земјотресот што се случи во 1989 година во близина на градот. Претпоставувам дека по земјотресот, градежните проекти кои започнаа во 1988 година бараа, по земјотресот во 1989 година, повеќе време и средства за реализација.

Спротивно на тоа, надолната ревизија на проценетите трошоци (која се случи само еднаш во периодот од 1980 до 2019 година) неколку години пред земјотресот се претпоставува дека се должи на фактот што некои проекти започнати во 1986-1987 година беа замрзнати или инвестициите во овие проекти беа намалени. надолу. На распоред во просек за секој проект започнат во 1987 година - намалувањето на проценетите трошоци беше -20% од првичниот план.

data_spred_percent = data_cost_y.assign(spred = ((data_cost_y.revised_cost-data_cost_y.estimated_cost)/data_cost_y.estimated_cost*100))

Зголемувањето на првичните проценети трошоци за повеќе од 40% укажа или можеби е последица на приближувањето на балонот на финансискиот, а потоа и на градежниот пазар.

Која е причината за намалувањето на распонот (разликата) помеѓу проценетите и ревидираните трошоци по 2007 година?

Можеби инвеститорите почнаа внимателно да ги разгледуваат бројките (просечниот износ во текот на 20 години се зголеми од 100 илјади долари на 2 милиони долари) или можеби градежниот оддел, спречувајќи и спречувајќи појава на меурчиња на пазарот на недвижности, воведе нови правила и ограничувања за да се намалат можните манипулации и можните ризици кои ќе се појават за време на кризните години.

Градежна активност во зависност од сезоната на годината

Со групирање на податоците по календарски недели од годината (54 недели), можете да ја набљудувате градежната активност во градот Сан Франциско во зависност од сезонската сезона и периодот од годината.

До Божиќ, сите градежни организации се обидуваат навреме да добијат дозвола за нови „големи“ проекти. (истовремено! бројот! на дозволи во истите овие месеци е на исто ниво во текот на целата година). Инвеститорите, кои планираат да го добијат својот имот во текот на следната година, склучуваат договори во зимските месеци, сметајќи на големи попусти (бидејќи летните договори, во најголем дел, завршуваат до крајот на годината, а градежните компании се заинтересирани при прием на нови апликации).

Пред Божиќ се поднесуваат најголеми количини на апликации (зголемување од просечни 1-1,5 милијарди месечно на 5 милијарди само во декември). Во исто време, вкупниот број на апликации по месеци останува на исто ниво (види подолу дел: статистика за вкупниот број на апликации по месеци и денови)

По зимските празници, градежната индустрија активно планира и спроведува „Божиќни“ нарачки (речиси без зголемување на бројот на дозволи) со цел да ослободи ресурси до средината на годината (пред празникот на независноста) пред новата бранот летни договори започнува веднаш по јунските одмори.

data_month_year = data_month_year.assign(week_year = data_month_year.permit_creation_date.dt.week)
data_month_year = data_month_year.groupby(['week_year'])['estimated_cost'].sum()

Истиот процентуален податок (портокалова линија) покажува и дека индустријата работи „непречено“ во текот на целата година, но пред и по празниците, активноста за дозволите се зголемува на 150% во периодот помеѓу 20-24 недела (пред Денот на независноста) и се намалува веднаш по празникот до -70%.

Пред Ноќта на вештерките и Божиќ, активноста во градежната индустрија во Сан Франциско се зголемува за 43% во текот на неделата 44-150 (од дното до врвот), а потоа се намалува на нула за време на празниците.

Така, индустријата е во шестмесечен циклус, кој е разделен со празниците „Ден на независноста на САД“ (20-та недела) и „Божиќ“ (52-та недела).

Вкупна инвестиција во недвижен имот во Сан Франциско

Врз основа на податоците за градежните дозволи во градот:

Вкупната инвестиција во градежни проекти во Сан Франциско од 1980 до 2019 година изнесува 91,5 милијарди долари.

sf_worth = data_location_lang_long.cost.sum()

Вкупната пазарна вредност на сите станбени недвижности во Сан Франциско проценета според даноците на имот (што е проценета вредност на целиот недвижен имот и целиот личен имот во сопственост на Сан Франциско) достигна 2016 милијарди долари во 208 година.

Во кои области на Сан Франциско инвестирале во изминатите 40 години?

Користејќи ја библиотеката Фолиум, да видиме каде се инвестирани овие 91,5 милијарди долари по региони. За да го направите ова, откако ги групиравме податоците по поштенски код, ќе ги претставиме добиените вредности користејќи кругови (функцијата Circle од библиотеката Folium).

import folium
from folium import Circle
from folium import Marker
from folium.features import DivIcon

# map folium display
lat = data_location_lang_long.lat.mean()
long = data_location_lang_long.long.mean()
map1 = folium.Map(location = [lat, long], zoom_start = 12)

for i in range(0,len(data_location_lang_long)):
    Circle(
        location = [data_location_lang_long.iloc[i]['lat'], data_location_lang_long.iloc[i]['long']],
        radius= [data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/20000000],
        fill = True, fill_color='#cc0000',color='#cc0000').add_to(map1)
    Marker(
    [data_location_mean.iloc[i]['lat'], data_location_mean.iloc[i]['long']],
    icon=DivIcon(
        icon_size=(6000,3336),
        icon_anchor=(0,0),
        html='<div style="font-size: 14pt; text-shadow: 0 0 10px #fff, 0 0 10px #fff;; color: #000";"">%s</div>'
        %("$ "+ str((data_location_lang_long.iloc[i]['cost']/1000000000).round()) + ' mlrd.'))).add_to(map1)
map1

Од регионите е јасно дека Поголемиот дел од колачот логично отиде во DownTown. Откако го поедностави групирањето на сите објекти по оддалеченост до центарот на градот и времето потребно за да се стигне до центарот на градот (се разбира, скапи куќи се градат и на брегот), сите дозволи беа поделени во 4 групи: „центар“. , „<0.5H во центарот на градот“, „< 1H во центарот на градот“, „Надвор од SF“.

from geopy.distance import vincenty
def distance_calc (row):
    start = (row['lat'], row['long'])
    stop = (37.7945742, -122.3999445)

    return vincenty(start, stop).meters/1000

df_pr['distance'] = df_pr.apply (lambda row: distance_calc (row),axis=1)

def downtown_proximity(dist):
    '''
    < 2 -> Near Downtown,  >= 2, <4 -> <0.5H Downtown
    >= 4, <6 -> <1H Downtown, >= 8 -> Outside SF
    '''
    if dist < 2:
        return 'Downtown'
    elif dist < 4:
        return  '<0.5H Downtown'
    elif dist < 6:
        return '<1H Downtown'
    elif dist >= 6:
        return 'Outside SF'
df_pr['downtown_proximity'] = df_pr.distance.apply(downtown_proximity)

Од 91,5 милијарди инвестирани во градот, речиси 70 милијарди (75% од сите инвестиции) инвестирани во поправки и градежништво се во центарот на градот (зелена зона) и до градското подрачје во радиус од 2 км. од центарот (сина зона).

Просечна проценета цена на апликација за градба по градски округ

Сите податоци, како и вкупниот износ на инвестицијата, беа групирани по поштенски код. Само во овој случај со просечна (.mean()) проценета цена на апликацијата по поштенски број.

data_location_mean = data_location.groupby(['zipcode'])['lat','long','estimated_cost'].mean()

Во обичните области на градот (повеќе од 2 км од центарот на градот) - просечната проценета цена на апликација за градба е 50 илјади американски долари.

Просечната проценета цена во областа на центарот на градот е приближно три пати повисока (150 илјади до 400 илјади долари) отколку во другите области (30-50 илјади долари).

Покрај цената на земјиштето, три фактори ги одредуваат вкупните трошоци за изградба на домови: работна сила, материјали и државни давачки. Овие три компоненти се повисоки во Калифорнија отколку во остатокот од земјата. Градежните шифри на Калифорнија се сметаат за едни од најсеопфатните и најстрогите во земјата (поради земјотресите и еколошките регулативи), честопати бараат поскапи материјали и работна сила.

На пример, владата бара од градежниците да користат поквалитетни градежни материјали (прозорци, изолација, системи за греење и ладење) за да постигнат високи стандарди за енергетска ефикасност.

Од општата статистика за просечната цена на барањето за дозвола, се издвојуваат две локации:

• Богатство Остров - вештачки остров во заливот Сан Франциско. Просечната проценета цена на градежната дозвола е 6,5 милиони долари.
• Мисија Беј — (население 2926) Просечната проценета цена на градежната дозвола е 1,5 милиони американски долари.

Всушност, високата просечна примена во овие две области е поврзана со најмал број на апликации за овие поштенски локации (145 и 3064 соодветно, изградбата на островот е многу ограничена), додека за останатите поштенски шифри - XNUMXа периодот 1980-2019 добиваше приближно 1300 апликации годишно (вкупно во просек 30 -50 илјади апликации за целиот период).

Според параметарот „број на апликации“, забележлива е совршено рамномерна распределба на бројот на апликации по поштенски код низ градот.

Статистика за вкупниот број на апликации по месеци и денови

Целокупната статистика за вкупниот број на апликации по месеци и денови во неделата помеѓу 1980 и 2019 година покажува дека Најтивките месеци за градежниот сектор се пролетните и зимските месеци. Во исто време, износот на инвестиции наведен во апликациите варира многу и се разликува од месец до месец на моменти (погледнете дополнително „Градежна активност во зависност од сезоната“). Меѓу деновите во неделата, во понеделник оптоварувањето на одделот е приближно 20% помало отколку во другите денови од неделата.

months = [ 'January', 'February', 'March', 'April', 'May','June', 'July', 'August', 'September', 'October', 'November', 'December' ]
data_month_count  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).count().reindex(months) 

Додека јуни и јули се практично исти во однос на бројот на апликации, во однос на вкупните проценети трошоци разликата достигнува 100% (4,3 милијарди во мај и јули и 8,2 милијарди во јуни).

data_month_sum  = data_month.groupby(['permit_creation_date']).sum().reindex(months) 

Иднината на градежната индустрија во Сан Франциско, предвидувајќи ја активноста според моделите.

Конечно, да го споредиме графиконот на градежни активности во Сан Франциско со табелата за цени на Биткоин (2015-2018) и табелата за цените на златото (1940 - 1980 година).

Шема (од англиската шема - модел, примерок) - во техничката анализа се нарекуваат стабилни повторувачки комбинации на податоци за цена, волумен или индикатор. Анализата на моделите се заснова на една од аксиомите на техничката анализа: „историјата се повторува“ - се верува дека повторените комбинации на податоци доведуваат до сличен резултат.

Главниот образец што може да се види на годишната шема на активности е Ова е шема за промена на трендот „Глава и рамења“. Така наречен затоа што графиконот изгледа како човечка глава (врв) и раменици на страните (помали врвови). Кога цената ќе ја пробие линијата што ги поврзува коритата, моделот се смета за комплетен и движењето најверојатно ќе биде надолу.

Движењата во активноста во градежната индустрија во Сан Франциско речиси целосно се совпаѓаат со порастот на цената на златото и биткоинот. Историските перформанси на овие три графикони за цени и активности покажуваат забележителни сличности.

За да може да се предвиди однесувањето на градежниот пазар во иднина, потребно е да се пресмета коефициентот на корелација со секој од овие два тренда.

Две случајни променливи се нарекуваат корелирани ако нивниот момент на корелација (или коефициент на корелација) е различен од нула; а се нарекуваат неповрзани величини ако нивниот корелациски момент е нула.

Ако добиената вредност е поблиску до 0 отколку до 1, тогаш нема смисла да се зборува за јасна шема. Ова е сложен математички проблем, кој може да го преземат постарите соборци кои можеби ги интересира оваа тема.

Ако! ненаучно! погледнете ја темата за понатамошен развој на градежната индустрија во Сан Франциско: ако моделот продолжи да се совпаѓа со цената на Биткоин, тогаш според оваа песимистичка опција - Излегувањето од кризата во градежната индустрија во Сан Франциско нема да биде лесно во непосредниот посткризен период.

Со „пооптимистичка“ опција развој, повторен експоненцијален раст во градежната индустрија е можен доколку активноста овде го следи сценариото за „цена на златото“. Во овој случај, за 20-30 години (можеби за 10) градежниот сектор ќе се соочи со нов наплив на вработеност и развој.

Во следниот дел Ќе ги разгледам подетално поединечните сектори на градежништвото (поправка на покриви, кујни, изградба на скали, бањи, доколку имате предлози за индустрии или други податоци - ве молиме напишете во коментар) и ќе ја споредам инфлацијата за поединечни видови на работа со фиксни стапки на хипотекарните заеми и профитабилноста на државните американски обврзници (Fixed Mortgage Rates & US Treasury Yield).

Линк до вториот дел:
Возбудливи градежни сектори и трошоците за работа во Големиот град. Инфлација и проверете го растот во Сан Франциско

Врска до тетратката Јупитер: Сан Франциско. Градежен сектор 1980-2019 година.
Ве молам, за оние кои се со Kaggle, дајте им плус на Notebook (Ви благодариме!).
(Коментарите и објаснувањата за кодот ќе бидат додадени подоцна во Notebook)

Линк до англиската верзија: Подемите и падовите на градежната индустрија во Сан Франциско. Трендови и историја на градежништвото.

Ако ви се допаѓа мојата содржина, размислете да ми купите кафе.
благодарам за вашата поддршка! Купи кафе за авторот

Само регистрирани корисници можат да учествуваат во анкетата. Најави се, вие сте добредојдени.

Што носи иднината за градежната индустрија во Сан Франциско?

• 66,7%Градежниот сектор е поверојатно да го следи патот на Bitcoin2

• 0,0%Градежниот сектор може да го следи патот на цените на златото0

• 0,0%Секторот очекува возбуда во следните 10 години0

• 33,3%Развојот на секторот не се одвива според шаблоните1

Гласале 3 корисници. 6 корисници беа воздржани.

Извор: www.habr.com