msgr.ru-ൽ നിന്നുള്ള ഡാറ്റയെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മാർക്കറ്റിന്റെ വിശകലനം

അടുത്തിടെ ഒരു അപ്പാർട്ട്മെന്റ് തിരഞ്ഞെടുക്കുന്നതിൽ എനിക്ക് ഒരു പ്രശ്നം നേരിടേണ്ടി വന്നു, തീർച്ചയായും ഞാൻ ആദ്യം ചെയ്തത് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണിയിൽ എന്താണ് സംഭവിക്കുന്നതെന്ന് കണ്ടെത്തുക എന്നതായിരുന്നു, സാധാരണയായി സംഭവിക്കുന്നതുപോലെ, പകുതി വിദഗ്ധരും youtube.com ചിലർ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വില ഉയരുമെന്ന് പറയുന്നു, മറ്റു ചിലർ അത് യഥാർത്ഥത്തിൽ കുറയുമെന്ന് പറയുന്നു. ഞാൻ തന്നെ അത് കണ്ടുപിടിക്കാൻ തീരുമാനിച്ചു, അതിൽ നിന്ന് എന്താണ് ഉണ്ടായതെന്ന് ഇതാ.

© upklyak / Freepik രൂപകൽപ്പന ചെയ്തത്

അടുത്തിടെ വിലകൾ എങ്ങനെ മാറിയെന്ന് മനസ്സിലാക്കാൻ, യഥാർത്ഥ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിൽപ്പന വിലകൾ കണ്ടെത്തേണ്ടത് അത്യാവശ്യമായിരുന്നു. ലക്ഷ്യ സൈറ്റുകളിൽ നിന്നുള്ള വിലകൾ, സിയാൻ.റു അഥവാ അവിറ്റോ.രു അവ അനുയോജ്യമല്ല, കാരണം അവിടെ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ സാധാരണയായി കിഴിവിൽ വിൽക്കപ്പെടുന്നു, യഥാർത്ഥ വിൽപ്പന വില കണ്ടെത്തുന്നത് അസാധ്യമാണ്. പിന്നെ ഞാൻ ഒരു റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വെബ്‌സൈറ്റ് ശ്രദ്ധിച്ചു, അവിടെ ഒരു അപ്പാർട്ട്മെന്റ് വാങ്ങിയ യഥാർത്ഥ വില നിങ്ങൾക്ക് കാണാൻ കഴിയും. തീർച്ചയായും, നമ്മൾ വെബ്‌സൈറ്റിനെക്കുറിച്ചാണ് സംസാരിക്കുന്നത്. എംഎസ്ജിആർ.ആർയു, നിങ്ങൾക്ക് ഇതിനെക്കുറിച്ച് കൂടുതൽ വായിക്കാൻ കഴിയും ഇത് ചുരുക്കത്തിൽ, പൂർത്തിയാക്കിയ ആന്വിറ്റി കരാർ പ്രകാരം ഈ സ്ഥാപനം അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ ലേലത്തിൽ വിൽക്കുന്നു.

മോസ്കോയിലെ ഏതൊക്കെ പ്രദേശങ്ങളിലെ വിലകൾ എന്തൊക്കെയാണെന്ന് കണ്ടെത്താനും, ഏതൊക്കെ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളിലാണ് കൂടുതൽ വിലപേശൽ സാധ്യതയുള്ളത്, ഏതൊക്കെ പ്രദേശങ്ങളിലാണ് ആളുകൾ ആരംഭ വിലയ്ക്ക് അടുത്ത് വാങ്ങുന്നത്, ഏതൊക്കെ പ്രദേശങ്ങളിൽ വിലയിൽ കാര്യമായ ഏറ്റക്കുറച്ചിലുകൾ ഉണ്ടാകാം എന്നിവ കാണാനും, ഞാൻ ആദ്യം വെബ്‌സൈറ്റിൽ നിന്നുള്ള ഡാറ്റ എടുത്തു. എംഎസ്ജിആർ.ആർയു, ഈ ഡാറ്റ രണ്ട് തരങ്ങളായി തിരിച്ചിരിക്കുന്നു: പാസായതും പരാജയപ്പെട്ടതുമായ ലേലങ്ങൾ, വിൽക്കാത്ത അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ ഒരേസമയം രണ്ട് സ്ഥലങ്ങളിൽ ആകാം.

വ്യക്തതയ്ക്കായി ഞാൻ പാഴ്‌സ് ചെയ്‌ത ഡാറ്റ ഒരു പട്ടികയിൽ സംഗ്രഹിച്ചിരിക്കുന്നു:

കഴിഞ്ഞ 10 ലേലങ്ങളുടെ ഡാറ്റ പട്ടിക കാണിക്കുന്നു.

മുകളിലുള്ള പട്ടികയിൽ, 'A' എന്ന കോളത്തിൽ ലേല അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളെക്കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ അടങ്ങിയിരിക്കുന്നു (ഉറവിട ഡാറ്റയിലെ അക്ഷരവിന്യാസ വ്യത്യാസങ്ങൾ കാരണം വിലാസങ്ങൾ ഇടങ്ങളോ വലിയ അക്ഷരങ്ങളോ ഇല്ലാതെ പട്ടികപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നു). ആദ്യ വരിയിൽ ഭാവിയിലെയും മുൻകാല ലേലങ്ങളുടെയും തീയതികൾ അടങ്ങിയിരിക്കുന്നു. വിറ്റുപോയ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ ഓരോ വരിയിലും 'xxx' കൊണ്ട് നിറച്ചിരിക്കുന്നു (ഇതുവരെ പ്രഖ്യാപിച്ചിട്ടില്ലാത്ത ലേലങ്ങളിൽ ലഭ്യമായേക്കാവുന്ന അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളെ തിരിച്ചറിയുന്നതിനാണ് ഇത് ചെയ്യുന്നത്). സെല്ലിന്റെ മുകളിലെ വരി ആരംഭ വിലയും താഴത്തെ വരി വിൽപ്പന വിലയും ഭാവിയിലെ ലേലങ്ങൾക്കുള്ള സെല്ലുകളിൽ അപ്പാർട്ട്മെന്റ് വിവരണത്തിലേക്കുള്ള ഒരു ലിങ്കും അടങ്ങിയിരിക്കുന്നു.

ഈ പട്ടിക രസകരമായ ചില പാറ്റേണുകളും വെളിപ്പെടുത്തുന്നു. ഉദാഹരണത്തിന്, രണ്ട് ലേലങ്ങൾക്ക് ശേഷവും ഒരു അപ്പാർട്ട്മെന്റ് വിൽക്കുന്നില്ലെങ്കിൽ, മൂന്നാമത്തെ ലേലത്തിൽ വില കുറയും, അങ്ങനെ ഓരോ രണ്ട് ലേലത്തിലും. എന്നിരുന്നാലും, നിങ്ങൾ ഒരു വലിയ സാമ്പിൾ നോക്കിയാൽ, ഈ നിയമത്തിന് അപവാദങ്ങൾ നിങ്ങൾക്ക് കാണാൻ കഴിയും, ആദ്യ ലേലത്തിൽ ഒരു അപ്പാർട്ട്മെന്റ് വിൽക്കുന്നില്ലെങ്കിൽ അടുത്ത ലേലത്തിൽ അതിന്റെ വില കുറയും.

ഏതൊക്കെ മേഖലകളും ഏതൊക്കെ അപ്പാർട്ട്മെന്റ് ഗ്രൂപ്പുകളുമാണ് ഏറ്റവും മത്സരക്ഷമതയുള്ളതെന്ന് മനസ്സിലാക്കാൻ, ഞാൻ എല്ലാ വിലാസങ്ങളും ഒരു മാപ്പിൽ നൽകിയിട്ടുണ്ട്:

പൂർണ്ണ പതിപ്പിലേക്കുള്ള ലിങ്ക് ഒരു മാപ്പ്.

വിറ്റഴിക്കപ്പെട്ടതോ വിൽക്കാൻ പോകുന്നതോ ആയ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളുടെ വിലാസങ്ങൾ മാപ്പിൽ കാണിച്ചിരിക്കുന്നു. മാർക്കർ ശീർഷകം വിൽപ്പന വില (വിൽപ്പന/ലേല വിലയല്ല), വിൽപ്പന വർഷം, അപ്പാർട്ട്മെന്റ് അവസാനമായി വിറ്റ തീയതി എന്നിവ സൂചിപ്പിക്കുന്നു. മാർക്കറിലെ നമ്പർ അപ്പാർട്ട്മെന്റിലെ മുറികളുടെ എണ്ണത്തെ സൂചിപ്പിക്കുന്നു. മാർക്കർ വിവരണത്തിൽ കഴിഞ്ഞതും ഭാവിയിലുമുള്ള ലേലങ്ങളെക്കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങളും വിലാസവും (ഉറവിട ഡാറ്റയിലെ അക്ഷരവിന്യാസ വ്യത്യാസങ്ങൾ കാരണം വിലാസങ്ങൾ ഇടങ്ങളോ വലിയ അക്ഷരങ്ങളോ ഇല്ലാതെ ആയിരിക്കണം) അപ്പാർട്ട്മെന്റിനെക്കുറിച്ചുള്ള മറ്റ് വിവരങ്ങളും അടങ്ങിയിരിക്കുന്നു.

ഒരു പ്രത്യേക പ്രദേശത്തെ വിലകൾ കാലക്രമേണ എങ്ങനെ മാറിയെന്നും സമാനമായ ഓപ്ഷനുകൾക്ക് എത്രത്തോളം വിലപേശൽ ശേഷിയുണ്ടെന്നും കാണാൻ മാപ്പ് നിങ്ങളെ അനുവദിക്കുന്നു. രസകരമെന്നു പറയട്ടെ, പുതിയ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ, അതായത്, മോശം ഗതാഗത സൗകര്യമുള്ള പ്രദേശങ്ങളിലെ പുതിയ കെട്ടിടങ്ങളിലെ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ പോലും സാധാരണയായി ചർച്ചയിലൂടെയാണ് വിൽക്കുന്നത്, അതേസമയം പഴയ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ പ്രാരംഭ വിലയിലോ അല്ലെങ്കിൽ കുറച്ച് ചർച്ചയിലൂടെയോ വാങ്ങാം. നിലവിൽ ലേലത്തിൽ ലിസ്റ്റ് ചെയ്തിരിക്കുന്ന അപ്പാർട്ട്മെന്റിന് ചുറ്റും സ്ഥിതിചെയ്യുന്ന മുമ്പ് വിറ്റുപോയ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ നോക്കി ലേല വില പ്രവചിക്കാനും മാപ്പ് ഉപയോഗിക്കാം.

പഴയതും പുതിയതുമായ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ താരതമ്യം ചെയ്യുന്നത് പൂർണ്ണമായും ശരിയല്ലെങ്കിലും, ലേല അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളുടെ പ്രത്യേകതകൾ കാരണം പഴയ സ്റ്റോക്കിനോട് വളരെയധികം പക്ഷപാതപരമാണ്. എംഎസ്ജിആർ.ആർയു, പക്ഷേ ഈ അനുമാനങ്ങളുള്ള ചില ഹിസ്റ്റോഗ്രാമുകൾ നമുക്ക് ഇപ്പോഴും പരിഗണിക്കാം.

വർഷം അനുസരിച്ചും മുറികളുടെ എണ്ണമനുസരിച്ചും ശരാശരി അപ്പാർട്ട്മെന്റ് വിലകളുടെ ഹിസ്റ്റോഗ്രാം:

ആകെ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളുടെ എണ്ണം: 397

സ്ഥലം പരിഗണിക്കാതെ ശരാശരി വിലകൾ പരിഗണിക്കുന്നത് പൂർണ്ണമായും ശരിയല്ല, അതിനാൽ ഓരോ പ്രദേശത്തെയും അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ പ്രത്യേകം നോക്കാം (മോസ്കോ റിംഗ് റോഡിനുള്ളിലെ പ്രദേശങ്ങൾ മാത്രമേ പരിഗണിക്കൂ).

ജില്ലയും വർഷവും അനുസരിച്ച് ഹരിച്ച ഒരു കിടപ്പുമുറി അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളുടെ ശരാശരി വിലകളുടെ ഹിസ്റ്റോഗ്രാം:

ഒറ്റമുറി അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളുടെ ആകെ എണ്ണം: 218

രണ്ട് മുറികളുള്ള അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളുടെ ശരാശരി വിലകളുടെ ഹിസ്റ്റോഗ്രാം, ജില്ലയും വർഷവും അനുസരിച്ച് ഹരിച്ചിരിക്കുന്നു:

രണ്ട് മുറികളുള്ള അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളുടെ ആകെ എണ്ണം: 159

നിർഭാഗ്യവശാൽ, മൂന്ന് മുറികളുള്ള അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ വളരെ കുറവാണ്, അതിനാൽ കൃത്യമായ ഹിസ്റ്റോഗ്രാം നിർമ്മിക്കുന്നത് അസാധ്യമാണ്.

മൂന്ന് മുറികളുള്ള അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളുടെ ആകെ എണ്ണം: 20

മുകളിൽ വിവരിച്ച അനുമാനങ്ങൾ കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ (വീണ്ടും, ഈ ലേഖനം എഴുതുമ്പോൾ, 2020 ൽ ഒരു ലേലം മാത്രമേ നടന്നിട്ടുള്ളൂ), ചില നിഗമനങ്ങളിൽ എത്തിച്ചേരാൻ ഇപ്പോഴും സാധ്യമാണ്. ജില്ല തിരിച്ചുള്ള വില വിതരണം പരിശോധിച്ചാൽ, മൊത്തത്തിലുള്ള വിലകൾ ഉയരുന്നത് നിങ്ങൾ ശ്രദ്ധിക്കും, പക്ഷേ ഒരു വിപരീതം ഇതിനകം ഉയർന്നുവരുന്നു, ചില ജില്ലകളിലെ വിലകൾ വിപരീതമാകാൻ തുടങ്ങിയിരിക്കുന്നു, മറ്റുള്ളവയിൽ വളർച്ച മന്ദഗതിയിലാകാൻ തുടങ്ങിയിരിക്കുന്നു (ഇത് പൊതുവെ പരമാവധി വിലകൾ എത്തിയെന്നും അതിനുശേഷം മിക്കവാറും കുറയുമെന്നും സൂചിപ്പിക്കുന്നു).

സോഴ്‌സ് കോഡ് ഓണാണ് Github.com

അവലംബം: www.habr.com