Ik kwam onlangs voor het probleem te staan van het kiezen van een appartement en besloot natuurlijk eerst uit te zoeken wat er op de markt voor onroerend goed gebeurde en, zoals meestal het geval is, zegt de helft van de experts dat de vastgoedprijzen zullen stijgen, terwijl de andere stelt dat de prijzen juist zullen dalen. Uiteindelijk besloot ik zelf de situatie te onderzoeken en dit is wat ik heb gevonden.
Ā©
Om te begrijpen hoe de prijzen recentelijk zijn veranderd, moest ik daadwerkelijke verkoopprijzen van onroerend goed vinden. Prijzen van target websites zoals of zijn niet geschikt, omdat appartementen daar meestal met korting verkocht worden en je de werkelijke verkoopprijs niet kunt achterhalen. Hier viel mijn oog op een website voor de verkoop van onroerend goed waar je de werkelijke prijzen kon bekijken waartegen appartementen zijn gekocht. Het gaat natuurlijk om de website , meer informatie hierover is te vinden in de review. In het kort kan worden gezegd dat deze organisatie zich bezighoudt met de verkoop van appartementen via een huurcontract op veilingen.
Om te achterhalen welke prijzen er in de wijken van Moskou gelden, en het zou ook interessant zijn om te zien op welke appartementen meer geboden wordt, in welke wijken dichter bij de startprijs wordt gekocht en waar de prijs sterk kan fluctueren. Daarom heb ik in eerste instantie gegevens van de website geparset, deze gegevens zijn onderverdeeld in twee soorten: verlopen en verlopen veilingen, waarbij appartementen die niet zijn verkocht op twee plaatsen tegelijk kunnen voorkomen.
De geparste gegevens heb ik in een tabel samengebracht voor de duidelijkheid:
In de tabel zijn de gegevens van de afgelopen 10 veilingen weergegeven.
In de bovenstaande tabel geeft kolom āAā informatie over de veilingappartementen (adressen zonder spaties en hoofdletters wegens verschillen in schrijfwijze in de originele gegevens), in de eerste rij staan de data van toekomstige en gepasseerde veilingen. Verkochte appartementen worden als āxxxā ingevuld per rij (dit is gedaan om te begrijpen welke appartementen mogelijk beschikbaar zijn bij nog niet aangekondigde veilingen), in de bovenste rij van de cellen staat de startprijs en in de onderste rij de verkoopprijs, in de cellen voor toekomstige veilingen staat een link met de beschrijving van het appartement.
In deze tabel zijn ook enkele interessante patronen te zien, bijvoorbeeld, als een appartement niet wordt verkocht na twee veilingen, dan zal de prijs bij de derde veiling verlaagd worden en zo elke twee veilingen, hoewel er van dit patroon uitzonderingen zijn als je naar een grotere steekproef kijkt, waarbij appartementen al bij de volgende veiling goedkoper worden als ze niet bij de eerste verkocht zijn.
Om te begrijpen in welke wijken en op welke groepen appartementen meer wordt geboden, heb ik alle adressen op de kaart geplaatst:
Link naar de volledige .
Op de kaart zijn de adressen van appartementen gemarkeerd die zijn of zullen worden verkocht, in de titel van de markeringen staat de verkoopprijs (niet de veilingprijs), het jaar van verkoop en het nummer van de veiling waarop het appartement is verkocht. Het cijfer in de markering toont het aantal kamers in het appartement. In de beschrijving van de markering staat informatie over eerdere en toekomstige veilingen, evenals het adres (adressen zonder spaties en hoofdletters vanwege schrijfvariaties in de oorspronkelijke gegevens) en andere informatie over het appartement.
Dankzij de kaart kan men zien hoe de prijzen in de wijk in de loop van de tijd zijn veranderd, en hoe sterk er wordt geboden op vergelijkbare opties. Opmerkelijk is dat nieuwe gebouwen, dat wil zeggen appartementen in nieuwe huizen, zelfs in wijken met slechte bereikbaarheid meestal met een bod worden verkocht, terwijl appartementen in oude gebouwen vaak tegen de startprijs of met een kleine korting kunnen worden gekocht. Op de kaart kan een voorlopige voorspelling worden gemaakt van de biedingen, kijkend naar eerder verkochte appartementen in de buurt van het appartement dat op de veiling wordt aangeboden.
Hoewel het niet helemaal correct is om appartementen van oude en nieuwe gebouwen te vergelijken, en veilingappartementen sterk naar de oude gebouwen zijn verschoven vanwege specifieke omstandigheden, , laten we toch enkele histogrammen bekijken met deze aannames.
Histogram van gemiddelde prijzen voor appartementen per jaar en aantal kamers:
Totaal aantal appartementen: 397
Het is niet helemaal correct om gemiddelde prijzen los van de locatie te bekijken, daarom beschouwen we appartementen in elke wijk afzonderlijk (alleen wijken binnen de MKAD zijn bekeken).
Histogram van gemiddelde prijzen voor eenkamerappartementen, gesplitst per wijk en jaar:
Totaal aantal eenkamerappartementen: 218
Histogram van gemiddelde prijzen voor tweekamerappartementen, gesplitst per wijk en jaar:
Totaal aantal twee-slaapkamer appartementen: 159
Helaas zijn er te weinig drie-slaapkamer appartementen, waardoor het niet mogelijk is om een betrouwbare histogram te maken.
Totaal aantal drie-slaapkamer appartementen: 20
Gezien de bovenstaande aannames (op het moment van schrijven van dit artikel in 2020 heeft er slechts Ć©Ć©n veiling plaatsgevonden), kunnen we toch enkele conclusies trekken. Als we naar de prijsverdeling per wijk kijken, valt op dat de prijzen in het algemeen stijgen, maar we zien al nu een ommekeer. In sommige wijken beginnen de prijzen zich te stabiliseren, terwijl in andere de groei afneemt (wat in wezen wijst op het bereiken van maximale prijzen en waarschijnlijk een daaropvolgende daling).
Broncode op
Bron: habr.com
