Onlangs werd ik geconfronteerd met het probleem bij het kiezen van een appartement en het eerste wat ik besloot te doen was natuurlijk uitzoeken wat er op de vastgoedmarkt gebeurde en, zoals gewoonlijk gebeurt, de helft van de experts met ze zeggen dat onroerend goed zal stijgen, anderen zeggen dat de prijs juist zal dalen. Uiteindelijk besloot ik het zelf uit te zoeken, en dit is wat er uit voortkwam.
©
Om te begrijpen hoe de prijs recentelijk is veranderd, was het noodzakelijk om de werkelijke verkoopprijzen van onroerend goed te achterhalen. Prijzen van doelsites zoals of zijn niet geschikt, omdat appartementen daar meestal met korting worden verkocht en de echte verkoopprijs niet achterhaald kan worden. Daarom zag ik een vastgoedwebsite waar je de werkelijke prijs kon zien waarvoor het appartement was gekocht. We hebben het natuurlijk over de website. , je kunt er meer over lezen in beoordeling. Samenvattend kunnen we stellen dat deze organisatie zich bezighoudt met de verkoop van appartementen onder een afgesloten huurovereenkomst op een veiling.
Om erachter te komen in welke districten van Moskou wat de prijzen zijn, zou het ook interessant zijn om te kijken naar welke appartementen meer worden verhandeld, in welke districten ze dichter bij de startprijs kopen en waar de prijs veel kan veranderen. Om dit te doen, heb ik eerst de gegevens van de site geparseerd , zijn deze gegevens onderverdeeld in twee typen: eerdere en mislukte veilingen, en appartementen die niet zijn verkocht, kunnen zich op twee plaatsen tegelijk bevinden.
Voor de duidelijkheid heb ik de geparseerde gegevens in een tabel gezet:
De tabel toont gegevens voor de laatste 10 veilingen.
In bovenstaande tabel bevat kolom ‘A’ informatie over veilingappartementen (adressen zonder spaties of hoofdletters vanwege spellingsverschillen in de brongegevens), de eerste regel geeft de data aan van toekomstige en eerdere veilingen. Verkochte appartementen worden ingevuld met 'xxx' op de regel (dit wordt gedaan om te begrijpen welke appartementen mogelijk beschikbaar zijn op veilingen die nog niet zijn aangekondigd), de startprijs wordt aangegeven in de bovenste regel van de cel en de verkoopprijs onderaan de regel, in de cellen van toekomstige veilingen staat een link met een beschrijving van het appartement.
Ook in deze tabel kun je een aantal interessante patronen zien. Als een appartement bijvoorbeeld niet in twee veilingen wordt verkocht, wordt de prijs bij de derde veiling verlaagd, en zo bij elke twee veilingen, maar als je kijkt bij een grotere steekproef zijn er uitzonderingen op deze regel en wordt het appartement al goedkoper bij de volgende veiling, als het bij de eerste veiling niet is verkocht.
Om te begrijpen in welke gebieden en welke groepen appartementen er meer winkels zijn, heb ik alle adressen op de kaart geplaatst:
Link naar volledig .
Op de kaart staan de adressen van appartementen die verkocht zijn of worden, de titel van de tag geeft de verkoopprijs aan (geen verkoop/veiling), het jaar van verkoop en de datum waarop het appartement is verkocht. Het nummer op het label geeft het aantal kamers in het appartement aan. De tagbeschrijving bevat informatie over eerdere en toekomstige veilingen, evenals het adres (adressen zonder spaties of hoofdletters vanwege spellingsverschillen in de brongegevens) en andere informatie over het appartement.
Dankzij de kaart kun je zien hoe de prijs in het gebied in de loop van de tijd is veranderd en hoeveel handel er is voor vergelijkbare opties. Een interessant ding om op te merken is dat het nieuwe fonds, d.w.z. Appartementen in nieuwe gebouwen, zelfs in gebieden met slechte vervoerstoegankelijkheid, worden meestal verkocht via onderhandelingen, maar appartementen in oude gebouwen kunnen tegen de startprijs of met een beetje onderhandelen worden gekocht. Met behulp van de kaart kunt u bij benadering een prognose maken voor de veiling, waarbij u rekening houdt met eerder verkochte appartementen rondom het te veilen appartement.
Hoewel het niet helemaal correct is om appartementen uit de oude en nieuwe voorraad te vergelijken, en veilingappartementen vanwege de specifieke kenmerken sterk neigen naar de oude voorraad , maar overweeg toch enkele histogrammen met deze aannames.
Histogram van de gemiddelde prijzen voor appartementen per jaar en aantal kamers:
Totaal aantal appartementen: 397
Het is niet helemaal correct om de gemiddelde prijzen los te zien van het gebied waar ze zich bevinden, dus we zullen appartementen in elk gebied afzonderlijk beschouwen (alleen gebieden binnen de ringweg van Moskou worden in aanmerking genomen).
Histogram van de gemiddelde prijzen voor eenkamerappartementen, gedeeld per regio en jaar:
Totaal aantal eenkamerappartementen: 218
Histogram van de gemiddelde prijzen voor tweekamerappartementen, verdeeld per regio en jaar:
Totaal aantal tweekamerappartementen: 159
Helaas zijn er te weinig driekamerappartementen, waardoor er geen enigszins correct histogram kan worden gemaakt.
Totaal aantal driekamerappartementen: 20
Rekening houdend met de hierboven uiteengezette aannames (nogmaals, op het moment van schrijven werd er in 2020 slechts één veiling gehouden), is het nog steeds mogelijk om enkele conclusies te trekken; als je kijkt naar de verdeling van de prijzen per regio, zul je merken dat over het algemeen stijgt de prijs, maar er is al sprake van een kentering, dus beginnen de prijzen in sommige gebieden te keren, terwijl in andere gebieden de groei begint te vertragen (wat er in het algemeen op wijst dat de maximumprijzen zijn bereikt en, hoogstwaarschijnlijk, hun daaropvolgende afwijzen).
Broncode voor
Bron: www.habr.com