Nylig sto jeg overfor problemet med å velge leilighet, og det første jeg bestemte meg for å gjøre var selvfølgelig å finne ut hva som skjedde på eiendomsmarkedet og, som det vanligvis skjer, halvparten av ekspertene med de sier at eiendom vil stige, andre sier at tvert imot vil prisen falle. Til slutt bestemte jeg meg for å finne ut av det selv, og det var dette som kom ut av det.
©
For å forstå hvordan prisen har endret seg i det siste, var det nødvendig å finne de reelle salgsprisene på eiendom. Priser fra målnettsteder som eller er ikke egnet, siden leiligheter der vanligvis selges med rabatt og den reelle salgsprisen ikke kan finnes, så jeg la merke til en eiendomsmeglerside hvor du kunne se den faktiske prisen leiligheten ble kjøpt for. Vi snakker selvfølgelig om nettsiden. , kan du lese mer om det i anmeldelse. I et nøtteskall kan vi si at denne organisasjonen er engasjert i salg av leiligheter under en gjennomført leieavtale på auksjon.
For å finne ut i hvilke distrikter i Moskva hva prisene er, og også det ville være interessant å se på hvilke leiligheter som omsettes mer, i hvilke distrikter de kjøper nærmere startprisen, og hvor prisen kan endre seg mye. For å gjøre dette analyserte jeg først dataene fra nettstedet , disse dataene er delt inn i to typer: tidligere og mislykkede auksjoner, og leiligheter som ikke ble solgt kan være på to steder samtidig.
Jeg legger de analyserte dataene inn i en tabell for klarhet:
Tabellen viser data for de siste 10 auksjonene.
I tabellen ovenfor inneholder kolonne 'A' informasjon om auksjonsleiligheter (adresser uten mellomrom eller store bokstaver på grunn av staveforskjeller i kildedataene), den første linjen angir datoene for fremtidige og tidligere auksjoner. Solgte leiligheter fylles ut med 'xxx' på linjen (dette gjøres for å forstå hvilke leiligheter som kan være tilgjengelige på auksjoner som ennå ikke er annonsert), startprisen er angitt i den øverste linjen i cellen, og salgspris på bunnlinjen, i cellene til fremtidige auksjoner er det en lenke med en beskrivelse av leiligheten .
Også i denne tabellen kan du se noen interessante mønstre, for eksempel, som regel, hvis en leilighet ikke selges i to auksjoner, vil prisen på den tredje auksjonen bli redusert, og så videre hver annen auksjon, men hvis du ser ved et større utvalg, så er det unntak fra denne regelen og leiligheten blir billigere allerede ved neste auksjon, dersom den ikke ble solgt ved første gang.
For å forstå i hvilke områder og hvilke grupper av leiligheter det er flere handler, plasserte jeg alle adressene på kartet:
Link til full .
Kartet viser adressene til leiligheter som er eller skal selges, tittelen på lappen angir salgspris (ikke salg/auksjon), salgsår og dato for salg av leiligheten. Nummeret i etiketten viser antall rom i leiligheten. Tagbeskrivelsen inneholder informasjon om tidligere og fremtidige auksjoner, samt adresse (adresser uten mellomrom eller store bokstaver på grunn av forskjeller i stavemåten i kildedataene) og annen informasjon om leiligheten.
Takket være kartet kan du se hvordan prisen i området har endret seg over tid, og hvor mye handel det er for lignende alternativer. En interessant ting å merke seg er at det nye fondet, dvs. Leiligheter i nybygg, selv i områder med dårlig transporttilgjengelighet, selges vanligvis ved pruting, men leiligheter i gamle bygg kan kjøpes til startpris eller med litt pruting. Ved hjelp av kartet kan du lage en omtrentlig prognose for auksjonen, med tanke på tidligere solgte leiligheter som ligger rundt leiligheten som er lagt ut på auksjon.
Selv om det ikke er helt riktig å sammenligne leiligheter av gammel og ny bestand, og auksjonsleiligheter er sterkt partisk mot den gamle bestanden på grunn av det konkrete , men vurder fortsatt noen histogrammer med disse forutsetningene.
Histogram over gjennomsnittspriser for leiligheter etter år og antall rom:
Totalt antall leiligheter: 397
Det er ikke helt riktig å vurdere gjennomsnittspriser isolert fra området hvor de ligger, så vi vil vurdere leiligheter i hvert område separat (kun områder innenfor Moskva ringvei vurderes).
Histogram over gjennomsnittspriser for ettromsleiligheter, delt på region og år:
Totalt antall ettromsleiligheter: 218
Histogram over gjennomsnittspriser for toromsleiligheter, delt på region og år:
Totalt antall toromsleiligheter: 159
Dessverre er det for få treromsleiligheter, derfor kan det ikke konstrueres noe riktig histogram.
Totalt antall treromsleiligheter: 20
Når man tar i betraktning forutsetningene ovenfor (igjen, i skrivende stund ble det kun holdt én auksjon i 2020), er det fortsatt mulig å trekke noen konklusjoner; hvis du ser på fordelingen av priser etter region, vil du legge merke til at generelt stiger prisen, men det er allerede reversering, så prisene i noen områder begynner å snu, mens i andre veksten begynner å avta (som generelt indikerer at maksimale priser er nådd og mest sannsynlig deres påfølgende avslå).
Kildekode for
Kilde: www.habr.com