Niedawno stanąłem przed problemem wyboru mieszkania i oczywiście na początku postanowiłem dowiedzieć się, co dzieje się na rynku nieruchomości, a jak to zwykle bywa, połowa ekspertów mówi, że nieruchomości będą rosnąć, druga twierdzi, że przeciwnie, cena będzie spadać. Ostatecznie postanowiłem to zbadać samodzielnie i oto, co z tego wynikło.
©
Aby zrozumieć, jak ceny zmieniały się w ostatnim czasie, musiałem znaleźć rzeczywiste ceny sprzedaży nieruchomości. Ceny z docelowych stron, takich jak lub nie są odpowiednie, ponieważ tam zazwyczaj mieszkania sprzedawane są z rabatem i nie można poznać rzeczywistej ceny sprzedaży. Wtedy zauważyłem stronę sprzedaży nieruchomości, na której można było zobaczyć rzeczywistą cenę, za którą kupiono mieszkanie. Mówię tu o stronie , o której można poczytać więcej w recenzji. Krótko mówiąc, ta organizacja zajmuje się realizacją mieszkań na podstawie umowy renty mieszkalnej na licytacjach.
Aby dowiedzieć się, jakie ceny są w różnych dzielnicach Moskwy oraz ciekawie byłoby zobaczyć, które mieszkania są bardziej poszukiwane, w jakich dzielnicach są kupowane bliżej ceny wyjściowej, a w jakich cena może się znacznie zmienić. Na początku wyciągnąłem dane ze strony , dane te dzielą się na dwa rodzaje: zakończone i nieukończone aukcje, przy czym mieszkania, które nie zostały sprzedane, mogą znajdować się w dwóch miejscach jednocześnie.
Zebrane dane umieściłem w tabeli dla lepszej przejrzystości:
Tabela przedstawia dane z ostatnich 10 aukcji.
W powyższej tabeli w kolumnie 'A' znajduje się informacje o mieszkaniach z aukcji (adresy bez spacji i wielkich liter ze względu na różnice w pisowni w danych źródłowych), w pierwszym wierszu podane są daty przyszłych i zakończonych aukcji. Sprzedane mieszkania są oznaczone jako 'xxx' w wierszu (to zostało zrobione, aby zrozumieć, które mieszkania mogą być dostępne w jeszcze nie ogłoszonych aukcjach), w górnym wierszu komórki podana jest cena wyjściowa, a w dolnym cena sprzedaży, w komórkach przyszłych aukcji link z opisem mieszkania.
W tej tabeli można również zaobserwować pewne interesujące zależności, na przykład, jak zazwyczaj jeśli mieszkanie nie zostanie sprzedane na dwóch aukcjach, to na trzeciej aukcji cena zostanie obniżona, i tak co dwie aukcje. Niemniej jednak, jeżeli przyjrzymy się większej próbce, to od tej zasady istnieją wyjątki, a mieszkanie tanieje już na następnej aukcji, jeśli nie zostało sprzedane na pierwszej.
Aby zrozumieć, w których dzielnicach oraz dla jakich grup mieszkań odbywają się największe transakcje, umieściłem wszystkie adresy na mapie:
Link do pełnej .
Na mapie zaznaczone są adresy mieszkań, które zostały lub będą sprzedane. W nagłówku każdych etykiet wskazana jest cena sprzedaży (nie sprzedaży / aukcji), rok sprzedaży i liczba, z którego razu mieszkanie zostało sprzedane. Cyfra w etykiecie pokazuje liczbę pokoi w mieszkaniu. W opisie etykiety znajduje się informacja o odbytych i przyszłych aukcjach, a także adres (adresy bez spacji i wielkich liter ze względu na różnice w zapisie w danych źródłowych) oraz inne informacje o mieszkaniu.
Dzięki mapie można zobaczyć, jak zmieniała się cena w dzielnicy w czasie, jak intensywnie sprzedawane są podobne oferty. Ciekawym spostrzeżeniem jest to, że nowe budynki, czyli mieszkania w nowych domach, nawet w dzielnicach z słabą dostępnością komunikacyjną, zazwyczaj sprzedają się z negocjacjami, natomiast mieszkania w starym budownictwie można kupić zwykle po cenie wywoławczej lub z niewielką negocjacją. Na podstawie mapy można dokonać przybliżonego prognozowania dotyczącego aukcji, analizując już sprzedane wcześniej mieszkania usytuowane w pobliżu mieszkania wystawionego na aukcję.
Chociaż nie jest do końca poprawne porównywanie mieszkań w starym i nowym budownictwie, a także mieszkania aukcyjne są znacznie zdominowane przez stary fundusz z powodu swoistej specyfiki , to jednak przyjrzyjmy się niektórym histogramom z tymi założeniami.
Histogram średnich cen mieszkań w zależności od lat i liczby pokoi:
Łączna liczba mieszkań: 397
Średnie ceny nie są całkowicie poprawne do rozważenia bez uwzględnienia dzielnicy, dlatego zbadamy mieszkania w każdej dzielnicy osobno (rozważane tylko dzielnice w obrębie MKAD).
Histogram średnich cen mieszkań jednopokojowych, podzielonych według dzielnic i lat:
Łączna liczba mieszkań jednopokojowych: 218
Histogram średnich cen mieszkań dwupokojowych, podzielonych według dzielnic i lat:
Łączna liczba mieszkań dwupokojowych: 159
Niestety, mieszkań trzypokojowych jest zbyt mało, przez co nie można stworzyć żadnej sensownej histogramu.
Łączna liczba mieszkań trzypokojowych: 20
Mając na uwadze założenia przedstawione powyżej (ponownie, w momencie pisania artykułu w 2020 roku odbyła się tylko jedna aukcja), można jednak wyciągnąć pewne wnioski, patrząc na rozkład cen w poszczególnych dzielnicach, można zauważyć, że ogólnie ceny rosną, jednak już teraz obserwuje się oznaki odwrócenia, gdyż ceny w niektórych dzielnicach zaczynają się stabilizować, a w innych wzrost zwalnia (co ogólnie świadczy o osiągnięciu maksymalnych cen i prawdopodobnym ich późniejszym spadku).
Kod źródłowy w
Źródło: habr.com
