Niedawno stanąłem przed problemem wyboru mieszkania i oczywiście pierwszą rzeczą, którą postanowiłem zrobić, było dowiedzieć się, co się dzieje na rynku nieruchomości i jak to zwykle bywa, połowa ekspertów od mówią, że nieruchomości wzrosną, inni, że wręcz przeciwnie, ceny spadną. W końcu zdecydowałem się sam to rozgryźć i oto co z tego wyszło.
©
Aby zrozumieć, jak zmieniała się cena w ostatnim czasie, należało znaleźć rzeczywiste ceny sprzedaży nieruchomości. Ceny z witryn docelowych, takich jak lub nie są odpowiednie, ponieważ mieszkania są tam zazwyczaj sprzedawane z rabatem i nie można ustalić rzeczywistej ceny sprzedaży, więc zauważyłem stronę internetową z nieruchomościami, na której można było zobaczyć rzeczywistą cenę, za jaką mieszkanie zostało zakupione. Mówimy oczywiście o stronie internetowej. , więcej na ten temat możesz przeczytać w recenzja. W skrócie można powiedzieć, że organizacja ta zajmuje się sprzedażą mieszkań na podstawie zawartej umowy najmu w drodze licytacji.
Aby dowiedzieć się, w jakich dzielnicach Moskwy są ceny, a także warto przyjrzeć się, w których mieszkaniach sprzedaje się więcej, w jakich dzielnicach kupują bliżej ceny wywoławczej, a w których cena może się znacznie zmienić. Aby to zrobić, najpierw przeanalizowałem dane z witryny dane te dzielą się na dwa typy: aukcje przeszłe i nieudane oraz mieszkania, które nie zostały sprzedane, mogą znajdować się w dwóch miejscach jednocześnie.
Dla przejrzystości umieściłem przeanalizowane dane w tabeli:
Tabela przedstawia dane z ostatnich 10 aukcji.
W powyższej tabeli w kolumnie „A” znajdują się informacje o mieszkaniach aukcyjnych (adresy nie zawierają spacji ani wielkich liter ze względu na różnice w pisowni danych źródłowych), w pierwszym wierszu znajdują się daty przyszłych i przeszłych aukcji. Sprzedane mieszkania wpisywane są w wierszu cyfrą „xxx” (w celu zrozumienia, które mieszkania mogą pojawić się w aukcjach, które nie zostały jeszcze ogłoszone), w górnym wierszu komórki podana jest cena wywoławcza, a cena sprzedaży w dolnej linii, w komórkach przyszłych aukcji znajduje się link z opisem mieszkania.
Również w tej tabeli widać kilka ciekawych wzorców, np. z reguły jeśli mieszkanie nie zostanie sprzedane na dwóch aukcjach, to na trzeciej aukcji cena zostanie obniżona i tak co dwie aukcje, chociaż jeśli spojrzysz przy większej próbie, wówczas zdarzają się wyjątki od tej reguły i mieszkanie staje się tańsze już na kolejnej aukcji, jeśli nie zostało sprzedane na pierwszej.
Aby zrozumieć, w jakich obszarach i w jakich grupach mieszkań jest więcej transakcji, umieściłem na mapie wszystkie adresy:
Link do całości .
Na mapie widoczne są adresy mieszkań, które zostały lub zostaną sprzedane, tytuł znacznika wskazuje cenę sprzedaży (nie sprzedaż/aukcja), rok sprzedaży oraz datę sprzedaży mieszkania. Liczba na etykiecie oznacza liczbę pokoi w mieszkaniu. Opis tagu zawiera informacje o przeszłych i przyszłych aukcjach, a także adres (adresy bez spacji i wielkich liter ze względu na różnice w pisowni w danych źródłowych) i inne informacje o mieszkaniu.
Dzięki mapie możesz zobaczyć, jak zmieniała się cena w okolicy na przestrzeni czasu i jak duży jest handel podobnymi opcjami. Ciekawostką jest to, że nowy fundusz, tj. Mieszkania w nowym budownictwie, nawet na terenach o słabej dostępności komunikacyjnej, sprzedawane są najczęściej w drodze negocjacji, natomiast mieszkania w starym budownictwie można kupić już po cenie wywoławczej lub po niewielkich targach. Korzystając z mapy, możesz dokonać przybliżonej prognozy aukcji, biorąc pod uwagę wcześniej sprzedane mieszkania znajdujące się w pobliżu mieszkania wystawionego na aukcję.
Chociaż porównywanie mieszkań ze starego i nowego zasobu nie jest całkowicie poprawne, a mieszkania aukcyjne są silnie ukierunkowane na stary zasob ze względu na specyfikę , ale nadal rozważ niektóre histogramy przy tych założeniach.
Histogram średnich cen mieszkań według roku i liczby pokoi:
Całkowita liczba mieszkań: 397
Uwzględnianie średnich cen w oderwaniu od obszaru, w którym się znajdują, nie jest do końca poprawne, dlatego mieszkania w każdym obszarze rozważymy osobno (brane są pod uwagę tylko obszary w obrębie obwodnicy Moskwy).
Histogram średnich cen mieszkań jednopokojowych w podziale na regiony i lata:
Łączna ilość mieszkań jednopokojowych: 218
Histogram średnich cen mieszkań dwupokojowych w podziale na regiony i lata:
Łączna ilość mieszkań dwupokojowych: 159
Niestety mieszkań trzypokojowych jest zbyt mało, dlatego nie można skonstruować w miarę poprawnego histogramu.
Łączna ilość mieszkań trzypokojowych: 20
Biorąc pod uwagę powyższe założenia (ponownie w chwili pisania tego tekstu w 2020 roku odbyła się tylko jedna aukcja) nadal można wyciągnąć pewne wnioski; jeśli spojrzysz na rozkład cen według regionów, zauważysz, że generalnie cena rośnie, ale jest to już odwrócenie, więc ceny w niektórych obszarach zaczynają się odwracać, a w innych wzrost zaczyna zwalniać (co w sumie oznacza, że osiągnięto ceny maksymalne i najprawdopodobniej ich późniejsze spadek).
Kod źródłowy dla
Źródło: www.habr.com