Recentemente enfrentei um problema na escolha de um apartamento e, claro, a primeira coisa que fiz foi tentar entender o que está acontecendo no mercado imobiliário e, como costuma acontecer, metade dos especialistas afirma que a propriedade vai valorizar, enquanto a outra diz que, ao contrário, os preços vão cair. No final, decidi investigar por conta própria, e aqui está o que eu descobri.
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Para entender como os preços mudaram recentemente, precisava encontrar os preços reais de venda de imóveis. Os preços de sites específicos como ou não são confiáveis, pois geralmente os apartamentos são vendidos com desconto e não se pode saber o preço real da venda. Foi aí que percebi que havia um site de venda de imóveis onde era possível ver o preço real pelo qual o apartamento foi comprado. Estou me referindo ao site , sobre o qual você pode ler mais na avaliação. De maneira resumida, pode-se dizer que essa organização se concentra na venda de apartamentos por meio de um contrato de aluguel executado em leilões.
Para descobrir quais preços estão sendo praticados em determinadas áreas de Moscovo, além de ser interessante ver quais apartamentos estão sendo leiloados com mais frequência, em quais áreas as compras são feitas mais próximas do preço inicial e em quais o preço pode variar bastante. Para isso, inicialmente coletei dados do site , esses dados se dividem em dois tipos: leilões realizados e não realizados, sendo que os apartamentos que não foram vendidos podem aparecer em dois lugares ao mesmo tempo.
Consolidei os dados coletados em uma tabela para melhor visualização:
A tabela apresenta dados dos últimos 10 leilões.
Na tabela acima, a coluna ‘A’ contém informações sobre os apartamentos em leilão (endereços sem espaços e letras maiúsculas devido a variações na escrita nos dados originais), na primeira linha estão as datas dos leilões futuros e passados. Os apartamentos vendidos são preenchidos com ‘xxx’ em suas linhas (isso foi feito para entender quais apartamentos podem estar disponíveis em leilões ainda não anunciados), na parte superior das células está o preço inicial, e na inferior o preço de venda; em células de leilões futuros, há um link com a descrição do apartamento.
Esta tabela também revela algumas curiosidades, como a regra de que, se um apartamento não for vendido em dois leilões, no terceiro leilão o preço será reduzido, e assim a cada dois leilões. No entanto, se analisarmos um conjunto maior de dados, veremos que há exceções; às vezes, o apartamento é desvalorizado já no leilão seguinte, se não foi vendido no primeiro.
Para entender em quais áreas e quais grupos de apartamentos são mais comercializados, coloquei todos os endereços no mapa:
Link para o .
No mapa estão marcados os endereços dos apartamentos que foram ou serão vendidos. No cabeçalho do marcador, está indicado o preço de venda (não o de leilão), o ano da venda e a quantidade de vezes que o apartamento foi vendido. O número no marcador representa o número de quartos do apartamento. Na descrição do marcador, encontra-se informação sobre leilões passados e futuros, assim como o endereço (endereços sem espaços e letras maiúsculas devido às diferenças na forma de escrita nos dados de origem) e outras informações sobre o apartamento.
Com o mapa, é possível observar como o preço na área mudou ao longo do tempo e quão competitivos são os preços para opções semelhantes. É interessante notar que imóveis novos, ou seja, apartamentos em novos edifícios, mesmo em áreas com má acessibilidade de transporte, geralmente são vendidos com negociação, enquanto apartamentos antigos podem ser comprados pelo preço de partida ou com uma pequena negociação. O mapa permite fazer uma previsão aproximada dos leilões, analisando os apartamentos vendidos anteriormente localizados ao redor do apartamento que está sendo leiloado.
Embora não seja correto comparar apartamentos antigos e novos, e os apartamentos em leilão estejam muitos voltados para o antigo devido a suas especificidades, , ainda assim, vamos considerar alguns histogramas com essas suposições.
Histograma dos preços médios dos apartamentos por ano e número de quartos:
Número total de apartamentos: 397
Os preços médios não são completamente corretos se considerados sem relação com a área de localização; portanto, iremos analisar os apartamentos em cada área separadamente (somente áreas dentro do MKAD foram consideradas).
Histograma dos preços médios de apartamentos de um quarto, separados por áreas e ano:
Número total de apartamentos de um quarto: 218
Histograma dos preços médios de apartamentos de dois quartos, separados por áreas e ano:
Número total de apartamentos de dois quartos: 159
Infelizmente, há poucos apartamentos de três quartos, por isso não é possível construir um histograma razoável.
Número total de apartamentos de três quartos: 20
Considerando as suposições apresentadas acima (novamente, no momento da redação deste artigo, em 2020, apenas um leilão foi realizado), pode-se ainda chegar a algumas conclusões. Ao observar a distribuição dos preços por áreas, nota-se que, em geral, os preços estão subindo, mas já está se formando uma inversão, pois em algumas áreas os preços começam a desacelerar e em outras o crescimento começa a se amenizar (o que, em suma, indica que os preços máximos foram alcançados e, provavelmente, ocorrerá uma redução posterior).
Código-fonte em
Fonte: habr.com
