Recentemente me deparei com o problema de escolher um apartamento e claro que a primeira coisa que decidi fazer foi saber o que estava acontecendo no mercado imobiliário e, como costuma acontecer, metade dos especialistas com dizem que os imóveis vão subir, outros dizem que, pelo contrário, o preço vai cair. No final, decidi descobrir sozinho, e foi isso que resultou.
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Para entender como o preço mudou recentemente, foi necessário encontrar os preços reais de venda dos imóveis. Preços de sites de destino como ou não são adequados, pois os apartamentos lá costumam ser vendidos com desconto e o preço real de venda não pode ser descoberto, então notei um site imobiliário onde você pode ver o preço real pelo qual o apartamento foi comprado. Estamos falando do site, é claro. , você pode ler mais sobre isso em análise. Em suma, podemos dizer que esta organização se dedica à venda de apartamentos ao abrigo de um contrato de arrendamento celebrado em leilão.
Para saber em quais bairros de Moscou quais são os preços, e também seria interessante ver quais apartamentos estão sendo mais negociados, em quais bairros estão comprando mais perto do preço inicial e em quais o preço pode mudar muito. Para fazer isso, primeiro analisei os dados do site , esses dados são divididos em dois tipos: leilões anteriores e fracassados, e os apartamentos que não foram vendidos podem estar em dois locais ao mesmo tempo.
Coloquei os dados analisados em uma tabela para maior clareza:
A tabela mostra dados dos últimos 10 leilões.
Na tabela acima, a coluna 'A' contém informações sobre os apartamentos em leilão (endereços sem espaços ou letras maiúsculas devido a diferenças ortográficas nos dados de origem), a primeira linha indica as datas dos leilões futuros e passados. Os apartamentos vendidos são preenchidos com 'xxx' na linha (isto é feito para perceber quais os apartamentos que poderão estar disponíveis em leilões ainda não anunciados), o preço inicial é indicado na linha superior da célula, e o preço de venda no resultado final, nas células dos leilões futuros existe um link com a descrição do apartamento .
Também nesta tabela você pode ver alguns padrões interessantes, por exemplo, via de regra, se um apartamento não for vendido em dois leilões, então no terceiro leilão o preço será reduzido, e assim sucessivamente a cada dois leilões, embora se você olhar em uma amostra maior, há exceções a essa regra e o apartamento fica mais barato já no próximo leilão, caso não tenha sido vendido no primeiro.
Para entender em quais áreas e quais grupos de apartamentos há mais comércios, coloquei todos os endereços no mapa:
Link para completo .
O mapa mostra os endereços dos apartamentos que foram ou serão vendidos, o título da etiqueta indica o preço de venda (não venda/leilão), o ano de venda e a data em que o apartamento foi vendido. O número na etiqueta mostra o número de quartos do apartamento. A descrição da tag contém informações sobre leilões passados e futuros, bem como o endereço (endereços sem espaços ou letras maiúsculas devido a diferenças de grafia nos dados de origem) e outras informações sobre o apartamento.
Graças ao mapa, você pode ver como o preço na área mudou ao longo do tempo e quanto comércio existe para opções semelhantes. Uma coisa interessante a notar é que o novo fundo, ou seja, Os apartamentos em edifícios novos, mesmo em zonas com fraca acessibilidade de transportes, são normalmente vendidos por pechincha, mas os apartamentos em edifícios antigos podem ser adquiridos pelo preço inicial ou com um pouco de pechincha. Através do mapa, é possível fazer uma previsão aproximada do leilão, considerando os apartamentos vendidos anteriormente localizados no entorno do apartamento colocado em leilão.
Embora não seja totalmente correto comparar apartamentos do estoque antigo e novo, e os apartamentos em leilão são fortemente inclinados para o estoque antigo devido às especificidades , mas ainda considere alguns histogramas com essas suposições.
Histograma de preços médios de apartamentos por ano e número de quartos:
Número total de apartamentos: 397
Não é totalmente correto considerar os preços médios isoladamente da área onde estão localizados, por isso consideraremos os apartamentos em cada área separadamente (são consideradas apenas as áreas dentro do anel viário de Moscou).
Histograma de preços médios de apartamentos de um quarto, divididos por região e ano:
Número total de apartamentos de um quarto: 218
Histograma de preços médios de apartamentos de dois quartos, divididos por região e ano:
Número total de apartamentos de dois quartos: 159
Infelizmente, existem poucos apartamentos de três quartos; portanto, nenhum histograma correto pode ser construído.
Número total de apartamentos de três quartos: 20
Tendo em conta os pressupostos acima expostos (mais uma vez, à data da escrita, apenas foi realizado um leilão em 2020), ainda é possível tirar algumas conclusões; se olharmos para a distribuição dos preços por região, perceberemos que em geral o preço está subindo, mas já está em reversão, então os preços em algumas áreas começam a reverter, enquanto em outras o crescimento começa a desacelerar (o que, em geral, indica que os preços máximos foram atingidos e, muito provavelmente, sua subsequente declínio).
Código fonte para
Fonte: habr.com