{"id":56281,"date":"2020-02-09T00:00:00","date_gmt":"2020-02-08T21:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/prohoster.info\/blog\/blog_prohoster\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru"},"modified":"2020-02-18T14:04:32","modified_gmt":"2020-02-18T11:04:32","slug":"analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prohoster.info\/pt\/blog\/news\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","title":{"rendered":"An\u00e1lise do mercado imobili\u00e1rio com base em dados do msgr.ru","gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"text"}]},"content":{"rendered":"

Recentemente enfrentei um problema na escolha de um apartamento e, claro, a primeira coisa que fiz foi tentar entender o que est\u00e1 acontecendo no mercado imobili\u00e1rio e, como costuma acontecer, metade dos especialistas afirma que youtube.com<\/a><\/noindex> a propriedade vai valorizar, enquanto a outra diz que, ao contr\u00e1rio, os pre\u00e7os v\u00e3o cair. No final, decidi investigar por conta pr\u00f3pria, e aqui est\u00e1 o que eu descobri.<\/p>\n

<\/p>\n

\"An\u00e1lise
\n© Designed by upklyak \/ Freepik<\/a><\/noindex><\/em><\/p>\n

<\/a><\/noindex><\/p>\n

Para entender como os pre\u00e7os mudaram recentemente, precisava encontrar os pre\u00e7os reais de venda de im\u00f3veis. Os pre\u00e7os de sites espec\u00edficos como cian.ru<\/a><\/noindex> ou avito.ru<\/a><\/noindex> n\u00e3o s\u00e3o confi\u00e1veis, pois geralmente os apartamentos s\u00e3o vendidos com desconto e n\u00e3o se pode saber o pre\u00e7o real da venda. Foi a\u00ed que percebi que havia um site de venda de im\u00f3veis onde era poss\u00edvel ver o pre\u00e7o real pelo qual o apartamento foi comprado. Estou me referindo ao site msgr.ru<\/a><\/noindex>, sobre o qual voc\u00ea pode ler mais na isso<\/a><\/noindex> avalia\u00e7\u00e3o. De maneira resumida, pode-se dizer que essa organiza\u00e7\u00e3o se concentra na venda de apartamentos por meio de um contrato de aluguel executado em leil\u00f5es.<\/p>\n

<\/p>\n

Para descobrir quais pre\u00e7os est\u00e3o sendo praticados em determinadas \u00e1reas de Moscovo, al\u00e9m de ser interessante ver quais apartamentos est\u00e3o sendo leiloados com mais frequ\u00eancia, em quais \u00e1reas as compras s\u00e3o feitas mais pr\u00f3ximas do pre\u00e7o inicial e em quais o pre\u00e7o pode variar bastante. Para isso, inicialmente coletei dados do site msgr.ru<\/a><\/noindex>, esses dados se dividem em dois tipos: leil\u00f5es realizados e n\u00e3o realizados, sendo que os apartamentos que n\u00e3o foram vendidos podem aparecer em dois lugares ao mesmo tempo.<\/p>\n

<\/p>\n

Consolidei os dados coletados em uma tabela para melhor visualiza\u00e7\u00e3o:<\/p>\n

<\/p>\n

\"An\u00e1lise
\nA tabela apresenta dados dos \u00faltimos 10 leil\u00f5es.<\/em><\/p>\n

<\/p>\n

Na tabela acima, na coluna ‘A’, est\u00e3o as informa\u00e7\u00f5es sobre os apartamentos em leil\u00e3o (endere\u00e7os sem espa\u00e7os e letras mai\u00fasculas devido \u00e0s diferen\u00e7as de escrita nos dados originais). Na primeira linha, est\u00e3o as datas dos leil\u00f5es futuros e passados. Os apartamentos vendidos s\u00e3o preenchidos com ‘xxx’ na linha (isso \u00e9 feito para entender quais apartamentos podem estar dispon\u00edveis em leil\u00f5es ainda n\u00e3o anunciados). Na parte superior da c\u00e9lula, est\u00e1 o pre\u00e7o inicial, e na parte inferior, o pre\u00e7o de venda; nas c\u00e9lulas dos leil\u00f5es futuros, h\u00e1 um link com a descri\u00e7\u00e3o do apartamento.<\/p>\n

<\/p>\n

Esta tabela tamb\u00e9m revela algumas curiosidades, como a regra de que, se um apartamento n\u00e3o for vendido em dois leil\u00f5es, no terceiro leil\u00e3o o pre\u00e7o ser\u00e1 reduzido, e assim a cada dois leil\u00f5es. No entanto, se analisarmos um conjunto maior de dados, veremos que h\u00e1 exce\u00e7\u00f5es; \u00e0s vezes, o apartamento \u00e9 desvalorizado j\u00e1 no leil\u00e3o seguinte, se n\u00e3o foi vendido no primeiro.<\/p>\n

<\/p>\n

Para entender em quais \u00e1reas e quais grupos de apartamentos s\u00e3o mais comercializados, coloquei todos os endere\u00e7os no mapa:<\/p>\n

<\/p>\n

\"An\u00e1lise
\nLink para o mapa<\/a><\/noindex>.<\/em><\/p>\n

<\/p>\n

No mapa est\u00e3o marcados os endere\u00e7os dos apartamentos que foram ou ser\u00e3o vendidos. No cabe\u00e7alho do marcador, est\u00e1 indicado o pre\u00e7o de venda (n\u00e3o o de leil\u00e3o), o ano da venda e a quantidade de vezes que o apartamento foi vendido. O n\u00famero no marcador representa o n\u00famero de quartos do apartamento. Na descri\u00e7\u00e3o do marcador, encontra-se informa\u00e7\u00e3o sobre leil\u00f5es passados e futuros, assim como o endere\u00e7o (endere\u00e7os sem espa\u00e7os e letras mai\u00fasculas devido \u00e0s diferen\u00e7as na forma de escrita nos dados de origem) e outras informa\u00e7\u00f5es sobre o apartamento.<\/p>\n

<\/p>\n

\"An\u00e1lise<\/p>\n

<\/p>\n

Com o mapa, \u00e9 poss\u00edvel observar como o pre\u00e7o na \u00e1rea mudou ao longo do tempo e qu\u00e3o competitivos s\u00e3o os pre\u00e7os para op\u00e7\u00f5es semelhantes. \u00c9 interessante notar que im\u00f3veis novos, ou seja, apartamentos em novos edif\u00edcios, mesmo em \u00e1reas com m\u00e1 acessibilidade de transporte, geralmente s\u00e3o vendidos com negocia\u00e7\u00e3o, enquanto apartamentos antigos podem ser comprados pelo pre\u00e7o de partida ou com uma pequena negocia\u00e7\u00e3o. O mapa permite fazer uma previs\u00e3o aproximada dos leil\u00f5es, analisando os apartamentos vendidos anteriormente localizados ao redor do apartamento que est\u00e1 sendo leiloado.<\/p>\n

<\/p>\n

Embora n\u00e3o seja correto comparar apartamentos antigos e novos, e os apartamentos em leil\u00e3o estejam muitos voltados para o antigo devido a suas especificidades, msgr.ru<\/a><\/noindex>, ainda assim, vamos considerar alguns histogramas com essas suposi\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

<\/p>\n

Histograma dos pre\u00e7os m\u00e9dios dos apartamentos por ano e n\u00famero de quartos:<\/p>\n

<\/p>\n

\"An\u00e1lise
\nN\u00famero total de apartamentos: 397<\/em><\/p>\n

<\/p>\n

Os pre\u00e7os m\u00e9dios n\u00e3o s\u00e3o completamente corretos se considerados sem rela\u00e7\u00e3o com a \u00e1rea de localiza\u00e7\u00e3o; portanto, iremos analisar os apartamentos em cada \u00e1rea separadamente (somente \u00e1reas dentro do MKAD foram consideradas).<\/p>\n

<\/p>\n

Histograma dos pre\u00e7os m\u00e9dios de apartamentos de um quarto, separados por \u00e1reas e ano:<\/p>\n

<\/p>\n

\"An\u00e1lise
\nN\u00famero total de apartamentos de um quarto: 218<\/em><\/p>\n

<\/p>\n

Histograma dos pre\u00e7os m\u00e9dios de apartamentos de dois quartos, separados por \u00e1reas e ano:<\/p>\n

<\/p>\n

\"An\u00e1lise
\nN\u00famero total de apartamentos de dois quartos: 159<\/em><\/p>\n

<\/p>\n

Infelizmente, h\u00e1 poucos apartamentos de tr\u00eas quartos, por isso n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel construir um histograma razo\u00e1vel.<\/p>\n

<\/p>\n

\"An\u00e1lise
\nN\u00famero total de apartamentos de tr\u00eas quartos: 20<\/em><\/p>\n

<\/p>\n

Considerando as suposi\u00e7\u00f5es apresentadas acima (novamente, no momento da reda\u00e7\u00e3o deste artigo, em 2020, apenas um leil\u00e3o foi realizado), pode-se ainda chegar a algumas conclus\u00f5es. Ao observar a distribui\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os por \u00e1reas, nota-se que, em geral, os pre\u00e7os est\u00e3o subindo, mas j\u00e1 est\u00e1 se formando uma invers\u00e3o, pois em algumas \u00e1reas os pre\u00e7os come\u00e7am a desacelerar e em outras o crescimento come\u00e7a a se amenizar (o que, em suma, indica que os pre\u00e7os m\u00e1ximos foram alcan\u00e7ados e, provavelmente, ocorrer\u00e1 uma redu\u00e7\u00e3o posterior).<\/p>\n

<\/p>\n

C\u00f3digo-fonte em github.com<\/a><\/noindex><\/p>\n

Fonte: habr.com<\/a><\/p>","protected":false,"gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"html"}]},"excerpt":{"rendered":"

\u041d\u0435\u0434\u0430\u0432\u043d\u043e \u0441\u0442\u043e\u043b\u043a\u043d\u0443\u043b\u0441\u044f \u0441 \u043f\u0440\u043e\u0431\u043b\u0435\u043c\u043e\u0439 \u0432\u044b\u0431\u043e\u0440\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u0438 \u043a\u043e\u043d\u0435\u0447\u043d\u043e \u043f\u0435\u0440\u0432\u044b\u043c \u0434\u0435\u043b\u043e\u043c \u0440\u0435\u0448\u0438\u043b \u0443\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c, \u0447\u0442\u043e \u043f\u0440\u043e\u0438\u0441\u0445\u043e\u0434\u0438\u0442 \u043d\u0430 \u0440\u044b\u043d\u043a\u0435 \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438 \u0438, \u043a\u0430\u043a \u044d\u0442\u043e \u043e\u0431\u044b\u0447\u043d\u043e \u0431\u044b\u0432\u0430\u0435\u0442, \u043f\u043e\u043b\u043e\u0432\u0438\u043d\u0430 \u044d\u043a\u0441\u043f\u0435\u0440\u0442\u043e\u0432 \u0441 youtube.com \u0433\u043e\u0432\u043e\u0440\u044f\u0442, \u0447\u0442\u043e \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c \u0431\u0443\u0434\u0435\u0442 \u0440\u0430\u0441\u0442\u0438, \u0434\u0440\u0443\u0433\u0430\u044f \u0443\u0442\u0432\u0435\u0440\u0436\u0434\u0430\u0435\u0442, \u0447\u0442\u043e \u043d\u0430\u043e\u0431\u043e\u0440\u043e\u0442 \u0446\u0435\u043d\u0430 \u0431\u0443\u0434\u0435\u0442 \u043f\u0430\u0434\u0430\u0442\u044c. \u0412 \u0438\u0442\u043e\u0433\u0435 \u0440\u0435\u0448\u0438\u043b \u0440\u0430\u0437\u043e\u0431\u0440\u0430\u0442\u044c\u0441\u044f \u0441\u0430\u043c, \u0438 \u0432\u043e\u0442, \u0447\u0442\u043e \u0438\u0437 \u044d\u0442\u043e\u0433\u043e \u0432\u044b\u0448\u043b\u043e. © Designed by upklyak \/ Freepik […]<\/p>\n","protected":false,"gt_translate_keys":[{"key":"rendered","format":"html"}]},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[702],"tags":[],"class_list":["post-56281","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-news"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\n","aioseo_head_json":{"title":"\ud83e\udd47An\u00e1lise do mercado imobili\u00e1rio baseada em dados do msgr.ru | ProHoster","description":"Recentemente enfrentei um problema na escolha de um apartamento e, claro, a primeira coisa que fiz foi tentar entender o que est\u00e1 acontecendo no mercado imobili\u00e1rio e, como costuma acontecer, metade dos especialistas afirma que","canonical_url":"https:\/\/prohoster.info\/pt\/blog\/news\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","robots":"max-image-preview:large","keywords":"","webmasterTools":{"miscellaneous":""},"schema":null,"og:locale":"pt_PT","og:site_name":"ProHoster | \u041a\u0443\u043f\u0438\u0442\u044c \u043d\u0430\u0434\u0435\u0436\u043d\u044b\u0439 \u0445\u043e\u0441\u0442\u0438\u043d\u0433 \u0434\u043b\u044f \u0441\u0430\u0439\u0442\u043e\u0432 \u0441 \u0437\u0430\u0449\u0438\u0442\u043e\u0439 \u043e\u0442 DDoS, VPS VDS \u0441\u0435\u0440\u0432\u0435\u0440\u044b","og:type":"article","og:title":"\ud83e\udd47\u0410\u043d\u0430\u043b\u0438\u0437 \u0440\u044b\u043d\u043a\u0430 \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438 \u043d\u0430 \u043e\u0441\u043d\u043e\u0432\u0435 \u0434\u0430\u043d\u043d\u044b\u0445 \u0441 msgr.ru | ProHoster","og:description":"\u041d\u0435\u0434\u0430\u0432\u043d\u043e \u0441\u0442\u043e\u043b\u043a\u043d\u0443\u043b\u0441\u044f \u0441 \u043f\u0440\u043e\u0431\u043b\u0435\u043c\u043e\u0439 \u0432\u044b\u0431\u043e\u0440\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u0438 \u043a\u043e\u043d\u0435\u0447\u043d\u043e \u043f\u0435\u0440\u0432\u044b\u043c \u0434\u0435\u043b\u043e\u043c \u0440\u0435\u0448\u0438\u043b \u0443\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c, \u0447\u0442\u043e \u043f\u0440\u043e\u0438\u0441\u0445\u043e\u0434\u0438\u0442 \u043d\u0430 \u0440\u044b\u043d\u043a\u0435 \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438 \u0438, \u043a\u0430\u043a \u044d\u0442\u043e \u043e\u0431\u044b\u0447\u043d\u043e \u0431\u044b\u0432\u0430\u0435\u0442, \u043f\u043e\u043b\u043e\u0432\u0438\u043d\u0430 \u044d\u043a\u0441\u043f\u0435\u0440\u0442\u043e\u0432 \u0441","og:url":"https:\/\/prohoster.info\/pt\/blog\/news\/analiz-rynka-nedvizhimosti-na-osnove-dannyh-s-msgr-ru","og:image":"https:\/\/prohoster.info\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/logo-350.jpg","og:image:secure_url":"https:\/\/prohoster.info\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/logo-350.jpg","og:image:width":350,"og:image:height":350,"article:published_time":"2020-02-08T21:00:00+00:00","article:modified_time":"2020-02-18T11:04:32+00:00","article:publisher":"https:\/\/www.facebook.com\/prohoster","article:author":"https:\/\/www.facebook.com\/prohoster"},"aioseo_meta_data":{"post_id":"56281","title":null,"description":null,"keywords":null,"keyphrases":null,"primary_term":null,"canonical_url":null,"og_title":null,"og_description":null,"og_object_type":"default","og_image_type":"default","og_image_url":null,"og_image_width":null,"og_image_height":null,"og_image_custom_url":null,"og_image_custom_fields":null,"og_video":null,"og_custom_url":null,"og_article_section":null,"og_article_tags":null,"twitter_use_og":false,"twitter_card":"default","twitter_image_type":"default","twitter_image_url":null,"twitter_image_custom_url":null,"twitter_image_custom_fields":null,"twitter_title":null,"twitter_description":null,"schema":{"blockGraphs":[],"customGraphs":[],"default":{"data":{"Article":[],"Course":[],"Dataset":[],"FAQPage":[],"Movie":[],"Person":[],"Product":[],"ProductReview":[],"Car":[],"Recipe":[],"Service":[],"SoftwareApplication":[],"WebPage":[]},"graphName":"","isEnabled":true},"graphs":[]},"schema_type":null,"schema_type_options":null,"pillar_content":false,"robots_default":true,"robots_noindex":false,"robots_noarchive":false,"robots_nosnippet":false,"robots_nofollow":false,"robots_noimageindex":false,"robots_noodp":false,"robots_notranslate":false,"robots_max_snippet":null,"robots_max_videopreview":null,"robots_max_imagepreview":"large","priority":null,"frequency":null,"local_seo":null,"seo_analyzer_scan_date":null,"breadcrumb_settings":null,"limit_modified_date":false,"reviewed_by":null,"ai":null,"created":"2021-02-28 19:27:27","updated":"2022-09-28 12:29:17","focus_keyword":null,"additional_keywords":null,"truseo_locale":null},"gt_translate_keys":[{"key":"link","format":"url"}],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/prohoster.info\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/56281","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/prohoster.info\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/prohoster.info\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/prohoster.info\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/prohoster.info\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=56281"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/prohoster.info\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/56281\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/prohoster.info\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=56281"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/prohoster.info\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=56281"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/prohoster.info\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=56281"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}