Recent am întâlnit cu problema alegerii unei apartamente și, bineînțeles, primul pas a fost să aflu ce se întâmplă pe piața imobiliară și, așa cum se întâmplă de obicei, jumătate din experți spun că imobiliarele vor crește, iar cealaltă jumătate afirmă că, dimpotrivă, prețurile vor scădea. Așa că am decis să mă documentez singur și iată ce am descoperit.
©
Pentru a înțelege cum au evoluat prețurile în ultima vreme, a trebuit să găsesc prețuri reale ale apartamentelor vândute. Prețurile de pe site-uri țintă, cum ar fi sau nu sunt relevante, deoarece acolo apartamentele sunt de obicei vândute la preț redus și nu poți afla prețul real de vânzare. Aici am observat un site de vânzări imobiliare, unde puteam verifica prețul real la care fusese cumpărat un apartament. Vorbim, desigur, despre site-ul , mai multe detalii pot fi găsite în recenzie. Pe scurt, această organizație se ocupă cu vânzarea apartamentelor printr-un contract de rentă îndeplinită la licitație.
Pentru a afla în care zone din Moscova ce prețuri sunt, ar fi interesant să văd și care apartamente se vând mai mult, în ce zone se cumpără mai aproape de prețul de start și în care prețul poate varia drastic. În acest scop, am început prin a extrage date de pe site-ul , aceste date fiind împărțite în două tipuri: licitații finalizate și nefinalizate, iar apartamentele care nu au fost vândute pot fi prezente în ambele locuri.
Datele extrase le-am compilat într-un tabel pentru claritate:
Tabelul include datele pentru ultimele 10 licitații.
În tabelul de mai sus, în coloana ‘A’ este prezentată informația despre apartamentele licitate (adrese fără spații și litere mari din cauza diferențelor de scriere în datele originale), iar în prima linie sunt datele licitațiilor viitoare și cele anterioare. Apartamentele vândute sunt completate cu ‘xxx’ pe linie (acest lucru este făcut pentru a înțelege ce apartamente ar putea fi disponibile în licitațiile care nu au fost anunțate încă), în prima linie a celulelor se menționează prețul de start, iar în linia de jos prețul de vânzare, în celulele licitațiilor viitoare este un link cu descrierea apartamentului.
De asemenea, în această tabelă pot fi observate anumite tendințe curioase, cum ar fi faptul că, în general, dacă un apartament nu se vinde după două licitații, prețul va fi redus la a treia licitație și așa mai departe, la fiecare două licitații. Totuși, dacă ne uităm la un eșantion mai mare, observăm că din această regulă există excepții, iar apartamentele pot scădea deja la următoarea licitație, dacă nu au fost vândute la prima licitație.
Pentru a înțelege în care zone și pentru ce grupuri de apartamente se vând mai bine, am plasat toate adresele pe hartă:
Link către harta completă .
Pe hartă sunt marcate adresele apartamentelor care au fost sau vor fi vândute, în titlul marcajului este indicat prețul de vânzare (nu prețul de vânzare / licitație), anul vânzării și numărul de la care a fost vândut apartamentul. Numărul din marcaj arată numărul de camere ale apartamentului. În descrierea marcajului se află informații despre licitațiile trecute și viitoare, precum și adresele (adresele fără spații și litere mari din cauza variațiilor din datele originale) și alte informații despre apartament.
Datorită hărții, se poate observa cum a evoluat prețul în zonă de-a lungul timpului și cât de mult se negociază pentru opțiuni similare. Un aspect interesant este că fondul nou, adică apartamentele din clădiri noi, chiar și în zone cu accesibilitate proastă la transport, se vând de obicei cu negociere, în timp ce apartamentele din fondul vechi pot fi cumpărate la prețul de start sau cu o mică negociere. Pe hartă se poate face o prognoză aproximativă pentru licitații, analizând apartamentele deja vândute situate în jurul apartamentului scos la licitație.
Deși nu este complet corect să comparăm apartamentele din fondul vechi și nou, și apartamentele licitate sunt puternic înclinate către fondul vechi datorită specificului , totuși să examinăm câteva histogramă cu aceste presupuneri.
Histogramă a prețurilor medii la apartamente pe ani și numărul de camere:
Numărul total de apartamente: 397
Prețurile medii nu sunt corecte să fie analizate în afara contextului zonei, de aceea să examinăm apartamentele din fiecare zonă în parte (au fost analizate doar zonele din interiorul MKAD).
Histogramă a prețurilor medii pentru apartamente cu un dormitor, împărțite pe zone și ani:
Numărul total de apartamente cu un dormitor: 218
Histogramă a prețurilor medii pentru apartamente cu două dormitoare, împărțite pe zone și ani:
Numărul total de apartamente cu două camere: 159
Din păcate, există prea puține apartamente cu trei camere, astfel încât nu se poate construi un histogramă corectă.
Numărul total de apartamente cu trei camere: 20
Având în vedere presupunerile prezentate mai sus (de altfel, la momentul redactării acestui articol, în 2020 a avut loc doar o licitație), se pot totuși trasa unele concluzii. Dacă ne uităm la distribuția prețurilor pe cartiere, putem observa că, în general, prețul crește, dar deja se conturează o schimbare, deoarece în unele zone prețurile încep să se stabilizeze, iar în altele ritmul de creștere încetinește (ceea ce, în general, indică atingerea prețurilor maxime și, cel mai probabil, scăderi ulterioare).
Codul sursă pe
Sursa: habr.com
