Recent m-am confruntat cu problema alegerii unui apartament și bineînțeles că primul lucru pe care m-am hotărât să-l fac a fost să aflu ce se întâmplă pe piața imobiliară și, așa cum se întâmplă de obicei, jumătate dintre experții cu ei spun că imobilele vor crește, alții spun că, dimpotrivă, prețul va scădea. În cele din urmă, am decis să-mi dau seama și asta a ieșit din asta.
©
Pentru a înțelege cum s-a schimbat recent prețul, a fost necesar să găsim prețurile reale de vânzare ale imobiliare. Prețuri de pe site-uri țintă, cum ar fi sau nu sunt potrivite, deoarece apartamentele de acolo se vând de obicei cu reducere și nu se poate afla prețul real de vânzare, așa că am observat un site imobiliar de unde puteai vedea prețul real pentru care a fost cumpărat apartamentul. Vorbim despre site, desigur. , puteți citi mai multe despre el în revizuire. Pe scurt, putem spune că această organizație este angajată în vânzarea de apartamente în baza unui contract de închiriere încheiat la licitație.
Pentru a afla în ce districte ale Moscovei care sunt prețurile și, de asemenea, ar fi interesant să ne uităm la ce apartamente se tranzacționează mai mult, în ce districte cumpără mai aproape de prețul de pornire și în care prețul se poate schimba foarte mult. Pentru a face acest lucru, am analizat mai întâi datele de pe site , aceste date sunt împărțite în două tipuri: licitații trecute și eșuate, iar apartamentele care nu au fost vândute pot fi în două locuri simultan.
Am pus datele analizate într-un tabel pentru claritate:
Tabelul prezintă datele pentru ultimele 10 licitații.
În tabelul de mai sus, coloana „A” conține informații despre apartamentele de licitație (adrese fără spații sau majuscule din cauza diferențelor de ortografie din datele sursă), primul rând indică datele licitațiilor viitoare și trecute. Apartamentele vândute sunt completate cu „xxx” pe linie (acest lucru se face pentru a înțelege ce apartamente pot fi disponibile în licitații care nu au fost încă anunțate), prețul de pornire este indicat în linia de sus a celulei, iar prețul de vânzare în linia de jos, în celulele licitațiilor viitoare există un link cu o descriere a apartamentului .
De asemenea, în acest tabel puteți vedea câteva modele interesante, de exemplu, de regulă, dacă un apartament nu este vândut în două licitații, atunci la a treia licitație prețul va fi redus, și așa mai departe la fiecare două licitații, deși dacă vă uitați la un eșantion mai mare, atunci există excepții de la această regulă și apartamentul devine mai ieftin deja la următoarea licitație, dacă nu a fost vândut la prima.
Pentru a înțelege în ce zone și ce grupe de apartamente există mai multe meserii, am plasat toate adresele pe hartă:
Link către complet .
Harta arată adresele apartamentelor care au fost sau vor fi vândute, titlul etichetei indică prețul de vânzare (nu de vânzare/licitație), anul vânzării și data la care apartamentul a fost vândut. Numărul din etichetă arată numărul de camere din apartament. Descrierea etichetei conține informații despre licitațiile trecute și viitoare, precum și adresa (adrese fără spații sau majuscule din cauza diferențelor de ortografie din datele sursă) și alte informații despre apartament.
Datorită hărții, puteți vedea cum prețul din zonă s-a schimbat de-a lungul timpului și cât de mult comerț există pentru opțiuni similare. Un lucru interesant de remarcat este că noul fond, i.e. Apartamentele din clădirile noi, chiar și în zonele cu accesibilitate redusă la transport, sunt de obicei vândute prin târg, dar apartamentele din clădirile vechi pot fi cumpărate la prețul de pornire sau cu puțină târguieală. Folosind harta, puteți face o prognoză aproximativă pentru licitație, având în vedere apartamentele vândute anterior situate în jurul apartamentului scos la licitație.
Deși nu este complet corect să compari apartamentele din stocul vechi și cel nou, iar apartamentele de licitație sunt puternic părtinitoare față de stocul vechi din cauza specificului , dar luați în considerare totuși câteva histograme cu aceste ipoteze.
Histograma prețurilor medii pentru apartamente pe an și numărul de camere:
Numar total de apartamente: 397
Nu este în întregime corect să luăm în considerare prețurile medii izolat de zona în care sunt situate, așa că vom lua în considerare apartamentele din fiecare zonă separat (sunt luate în considerare doar zonele din cadrul șoselei de centură a Moscovei).
Histograma prețurilor medii pentru apartamentele cu o cameră, împărțită pe regiune și an:
Numărul total de apartamente cu o cameră: 218
Histograma prețurilor medii pentru apartamentele cu două camere, împărțite pe regiune și an:
Numărul total de apartamente cu două camere: 159
Din păcate, sunt prea puține apartamente cu trei camere; prin urmare, nu poate fi construită nicio histogramă oarecum corectă.
Numărul total de apartamente cu trei camere: 20
Ținând cont de ipotezele expuse mai sus (din nou, la momentul redactării acestui articol, în 2020 a avut loc o singură licitație), este încă posibil să tragem câteva concluzii; dacă te uiți la distribuția prețurilor pe regiune, vei observa că în general prețul este în creștere, dar este deja inversare, astfel încât prețurile în unele zone încep să se inverseze, în timp ce în altele creșterea începe să încetinească (ceea ce, în general, indică faptul că prețurile maxime au fost atinse și, cel mai probabil, ulterioare declin).
Cod sursă pentru
Sursa: www.habr.com